別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
上尾 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上尾 -3 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　小暮　雅史   TEL.
鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 86,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上尾市大字瓦葺字稲荷八ツ山２１３１番５
 ②地積
　(㎡)		 121  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅が建
ち並ぶ分譲住宅地域
 西6.2m市道 水道、ガス、下水 東大宮

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
．２ｍ市道　		 交通

施設		 東大宮駅北東方

1.4km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 小中規模一般住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域で熟成の程度は比較的高く、今後は既存住宅の建替え等を中心に、
空地等の宅地化が徐々に進むものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、上尾市南東部を中心とした上尾市内及びさいたま市の北東部等を含む周辺市町の住宅地域である。需要
者は上尾市及び周辺市町在住の一次取得者が多い。不動産市況は、下振れリスクがあるものの、回復傾向にあり、地価
は、やや上昇傾向にある。取引の中心価格帯は、土地は１２０㎡で１３００万円前後、新築戸建住宅で、２８００万円
前後が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 東大宮駅及び吉野原駅、原市駅勢圏内に位置する住宅地で、アパート等も一部見られるが、土地価格に見合う賃料水準
が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、自己利用による居住の快適性及び利便性
を重視する戸建住宅市場の特性より、市場の実態を反映している。よって、市場の実態を反映し実証的である比準価格
を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地価格との均衡にも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　上尾 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    173,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[101.5]		 100
[166.3]		 [103.0]
100		 109,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    107,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、企業収益が改善し緩やかに回復して
いるが、金融引締めに伴う影響や物価上昇、
金融資本市場の変動等の影響に留意すべきで
ある。

上尾市郊外のＪＲ東大宮駅勢圏の住宅地域で
あるが、特別な地域要因の変動は見られない
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  +8.5
環境　　　　　　 +51.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 上尾 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６ｋ０４１
３
-15		 上尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
b ６ｋ０４１
３
-14		 上尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
c ６ｋ０４０
６
-3		 上尾市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 袋地等 西4m市道、
北4m、二方路
１低専

(60,80)
d ６ｋ０４１
３
-23		 上尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西6.2m私道
、中間画地
１低専

(50,80)
e ６ｋ０４０
６
-39		 上尾市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
西5.5m、角地
１中専

(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
101,990  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.5]
104,682 		 100
[  97.5]
107,366 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
111,000 
b (　           ) 
149,262  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
142,785 		 100
[ 132.2]
108,007 
111,000 
c (　           ) 
99,837  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.2]
116,095 		 100
[ 108.6]
106,901 
110,000 
d (　           ) 
115,898  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.8]
113,981 		 100
[ 106.8]
106,724 
110,000 
e (　           ) 
118,519  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
114,234 		 100
[ 100.9]
113,215 
117,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.5 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　 -12.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    112,000 円／㎡]  



上尾 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,569,612 
332,740 
1,236,872 
1,015,790 
221,082 		 （　0.9742）
215,378 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      4,894,955 円　　　　（　     40,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
上尾 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 54.10 ＬＳ2 95.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   121 ㎡     11.0 m x   11.0 m  前面道路：市道     　   6.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ、ファミリータイプ、専有面積約４８㎡の２階建共同住宅を想定。 ⑦有効率　  99.6 ％
の理由		 パイプスペ－ス等内部共用部分を勘案。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
47.80 
99.6 
47.61 
1,373 
65,369 		 2.0  130,738 
1.0  65,369 

 2～ 2		 居宅
47.80 
99.6 
47.61 
1,403 
66,797 		 2.0  133,594 
1.0  66,797 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
95.60 
99.6 
95.22 

132,166 		 264,332 
132,166 
⑨年額支払賃料        132,166 円　×　12ヶ月　＝　       1,585,992 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      95.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,585,992 円　　×　　   5.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        82,472 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,503,520 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           264,332 円　×　　  94.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,506 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          132,166 円　×　　  94.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　          63,586 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,569,612 円　　　　（　        12,972 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６ｋ０４賃０６
　　　　-7		 1,687  
(   1,618) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,467 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,465 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,403 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６ｋ０４賃０４
　　　　-12		 1,704  
(   1,633) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.9]		 100
[110.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
1,463 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
上尾 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 78,500 円  　　　　     15,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 63,440 円  　　　        1,585,992　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       28,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      131,000 円  　　　　     15,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        15,700 円  　　　　     15,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        15,700 円  　　　　     15,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         332,740 円　（　　　　　　         2,750 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 15,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 156,000 円／㎡　×　      95.60 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,015,790 円  
（　　　　　         8,395 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,569,612 円      
②総費用 332,740 円      
③純収益　①－② 1,236,872 円      
④建物等に帰属する純収益 1,015,790 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 221,082 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 215,378 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,780 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,894,955 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 上尾 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上尾市大字瓦葺字稲荷八ツ山２１３１番５
 0310000221160-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
上尾 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上尾 -3 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　馬場　努   TEL.
鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 86,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上尾市大字瓦葺字稲荷八ツ山２１３１番５
 ②地積
　(㎡)		 121  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅が建
ち並ぶ分譲住宅地域
 西6.2m市道 水道、ガス、下水 東大宮

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
．２ｍ市道　		 交通

施設		 東大宮駅北東方

1.4km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 小中規模一般住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域で熟成の程度は高く、格別な変動要因は見受けられず、当分の間、
現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東北線及び埼玉新都市交通伊奈線沿線で、上尾市南東部を中心とした郊外住宅地域である。需要者は
上尾市及び周辺市町在住の一次取得者層が中心である。最寄駅からやや距離があるものの、需要者の選好が比較的強い
東大宮駅勢圏の住宅地域であり、地価は上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は、土地で１，２００～１，５０
０万円程度、新築戸建住宅は総額３，０００～３．５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、東大宮駅より徒歩限界圏の住宅地域に存する。近隣地域には共同住宅も見られるが、土地所有者による
節税目的が主で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。周辺では自用目
的の取引が多く、信頼性ある取引事例を収集しえた。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格は参
考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　上尾 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    173,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[101.5]		 100
[165.2]		 [103.0]
100		 109,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    107,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復している。上尾市内の
人口は微増傾向、取引件数は回復傾向で推移
しており、需給動向はやや強含み傾向にある
。

需要者の選好が比較的強い東大宮駅勢圏の住
宅地域であり、特段の地域要因の変動はなく
、地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  +8.5
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 上尾 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６ｋ０４１
２
-41		 上尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m私道、
中間画地
１低専

(50,80)
b ６ｋ０４１
３
-15		 上尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
c ６ｋ０４１
３
-14		 上尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d ６ｋ０４１
２
-43		 上尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4m市道、
北西4m、角地
１低専

(60,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
88,430  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.3]
95,088 		 100
[  94.1]
101,050 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
104,000 
b (　           ) 
101,990  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.5]
104,682 		 100
[  93.6]
111,840 
115,000 
c (　           ) 
149,262  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
142,785 		 100
[ 121.9]
117,133 
121,000 
d (　           ) 
117,597  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
111,258 		 100
[ 106.7]
104,272 
107,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.5 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    112,000 円／㎡]  



上尾 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,557,962 
332,269 
1,225,693 
1,015,790 
209,903 		 （　0.9742）
204,488 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      4,647,455 円　　　　（　     38,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
上尾 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 54.10 ＬＳ2 95.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   121 ㎡     11.0 m x   11.0 m  前面道路：市道     　   6.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫタイプ（約４８㎡）各階同型２戸を想定した。 ⑦有効率　  99.6 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
47.80 
99.6 
47.60 
1,357 
64,593 		 2.0  129,186 
1.0  64,593 

 2～ 2		 居宅
47.80 
99.6 
47.60 
1,399 
66,592 		 2.0  133,184 
1.0  66,592 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
95.60 
99.6 
95.20 

131,185 		 262,370 
131,185 
⑨年額支払賃料        131,185 円　×　12ヶ月　＝　       1,574,220 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      95.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,574,220 円　　×　　   5.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        81,859 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,492,361 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           262,370 円　×　　  94.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,487 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          131,185 円　×　　  94.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　          63,114 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,557,962 円　　　　（　        12,876 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６ｋ０４賃０１
　　　　-13		 1,075  
(   1,075) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.9]		 100
[ 75.0]		 100
[ 85.5]		 100
[100.0]
1,678 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,460 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,399 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６ｋ０４賃０１
　　　　-14		 1,012  
(   1,012) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 75.0]		 100
[105.1]		 100
[100.0]
1,246 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
上尾 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 78,500 円  　　　　     15,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 62,969 円  　　　        1,574,220　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       28,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      131,000 円  　　　　     15,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        15,700 円  　　　　     15,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        15,700 円  　　　　     15,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         332,269 円　（　　　　　　         2,746 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 15,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 156,000 円／㎡　×　      95.60 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,015,790 円  
（　　　　　         8,395 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,557,962 円      
②総費用 332,269 円      
③純収益　①－② 1,225,693 円      
④建物等に帰属する純収益 1,015,790 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 209,903 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 204,488 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,690 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,647,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 上尾 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上尾市大字瓦葺字稲荷八ツ山２１３１番５
 0310000221160-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考