令和6年1月12日　提出 深谷 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   深谷 9-1 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　吉岡　邦展   TEL.

鑑定評価額 2,530,000,000 円  １㎡当たりの価格 28,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 深谷市幡羅町１丁目８番１１外 ②地積 　(㎡) 89,365   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:2 工場 大規模工場が建ち並 ぶ国道沿いの内陸型 工業団地 北東20m国道、三方路 水道、ガス 籠原 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西 1,000 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 450.0 ｍ、規模　　    90,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ国道 交通 施設 籠原駅北西方 1.8km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成市街地に存する内陸型工業団地であり、当面は現状を維持して推移するものと予測する。県内では首都圏に 近い立地とインフラ整備に伴い物流施設を中心に需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は埼玉県北部を中心に北東部、西部にわたる工業地域であり、主要幹線、高速道路等へのアクセスの良好な 工業団地等広域的である。需要者の中心は地元資本の事業者に加え、大企業系列の事業者も含まれる。工業地における 新型コロナの影響は比較的限定的であったことから、特に立地条件の良い物流施設用地等に対する需要は堅調であり、 地価も上昇傾向である。市場の中心価格帯には幅があり１㎡当たり２００００～３５０００円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の大規模工場が中心で賃貸による工場経営が見られず賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用は断念した 。取引事例は広範囲にわたるが、採用した事例を含めて類似地域において代替競争関係にある事例資料が収集し得たこ とから、比準価格の信頼性は高いと判断した。従って比準価格を標準としつつ収集した事例資料や単価と総額との関連 にも留意のうえ、類似の標準地との検討、前年公示価格からの連続性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吉見 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,500 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [130.3] [102.0] 100 28,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は比較的限定的であったた め、埼玉県の鉱工業指数も概ね安定しており 、県内の工場等用地の需要は概ね堅調に推移 している。 内陸型の工業団地であり市街地にあるため労 働力確保は比較的優位にある。地域要因に大 きな変化は見られず、地価は上昇傾向となっ ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.1 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％