鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
深谷 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

深谷 5-4

埼玉県

埼玉第８

氏名

不動産鑑定士　吉岡　邦展

TEL.

鑑定評価額

90,500,000 円

１㎡当たりの価格

64,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	深谷市上柴町西３丁目２１番２外				②地積　(㎡)	1,394 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (100,200)
	1:2	店舗Ｓ2	中規模店舗、一般住宅等が混在する路線商業地域	南東16m市道、背面道	水道、ガス、下水	深谷 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

深谷駅南東方

2.5km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

アリオ深谷を中心とする商業地域の一角であり、一般住宅等も混在している。当面は現状の商業繁華性を維持す
るものと予測する。背後人口も充実しているため、地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 66,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ高崎線深谷駅周辺や市内幹線道路沿いの路線商業地域及び周辺市町の商業地域。需要者の中心は深谷
市を中心とする埼玉県北部の自用目的の法人・個人事業者である。新型コロナの影響は駅周辺の一部店舗等限定的であ
ったが、旧来からの商業地は郊外大型店の影響で繁華性や顧客の流動性が低下し賃借需要も少ない。価格水準は規模等
により様々なため市場の中心価格帯は見出せず、住宅地価格等とのバランスにより価格形成されるものと予測される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上柴地区商業地域の一角として形成されているが、住宅等も混在するなど繁華性はやや低く、路線商業施設としての賃
借需要は依然低迷している。賃貸市場の空室等の状況も勘案しつつ、商業地としての収益性も考慮して、規範性のある
事例資料から比準し市場性を反映した比準価格を中心に収益価格を関連付けて、市場の需給動向を勘案し、前年公示価
格からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県北部に位置する都市で、人口は微減傾向で
ある。新型コロナの影響は比較的限定的であ
ったため、取引件数も安定的に推移している
。

アリオ深谷を中心とする商業地域の一角であ
り、沿道型店舗等が見られる。新型コロナの
影響は相対的には低く、地価は横ばい傾向に
回復している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

深谷 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	深谷深谷Ｒ０６ -10606	深谷市		更地	（　）	長方形	南16m区画街路、北8m、二方路		準工特別用途地区 (70,200)
b	深谷深谷Ｒ０５ -40609	深谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8.5m県道、西4.8m、角地		商業 (100,400)
c	深谷深谷Ｒ０５ -40603	深谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、北7.2m、角地		商業 (100,400)
d	深谷深谷Ｒ０５ -40671	深谷市		更地	（　）	長方形	北7.3m県道、南4.4m、二方路		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,066	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	67,132	100 [ 102.4]	65,559	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	66,900
b	(　 ) 60,501	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	58,739	100 [ 90.1]	65,193		66,500
c	(　 ) 85,239	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	82,756	100 [ 125.5]	65,941		67,300
d	(　 ) 43,508	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 81.6]	53,319	100 [ 82.9]	64,317		65,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +9.5	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +18.4	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -26.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,600 円／㎡]

深谷 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,994,067	2,533,300	10,460,767	7,117,330	3,343,437	（　0.9467） 3,165,232	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	63,304,640 円　　　　（　 45,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

深谷 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	500.00	Ｓ1	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	1,394 ㎡	28.0 m x 50.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

沿道型店舗の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	100.0	500.00	2,235	1,117,500	3.0	3,352,500
							1.0	1,117,500
～

～

～

～

計		500.00	100.0	500.00		1,117,500		3,352,500
								1,117,500

⑨年額支払賃料	1,117,500 円　×　12ヶ月　＝　 13,410,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,410,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 804,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,605,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,352,500 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,514 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,117,500 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 357,153 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,994,067 円　　　　（　 9,321 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	深谷深谷（賃）Ｒ０３　　　　-21304	3,090 ( 3,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,336	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,304 円/㎡　月額支払賃料（　 2,235 円/㎡）　基準階 1 F B
b	深谷深谷（賃）Ｒ０３　　　　-21301	3,004 ( 2,839)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,271
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

深谷 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	489,500 円	97,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	402,300 円	13,410,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 687,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 758,700 円	97,900,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	97,900 円	97,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,900 円	97,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,533,300 円　（　　　　　　 1,817 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,900,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,117,330 円（　　　　　 5,106 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,994,067 円
②総費用	2,533,300 円
③純収益　①－②	10,460,767 円
④建物等に帰属する純収益	7,117,330 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,343,437 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,165,232 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,271 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,304,640 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

深谷 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	深谷市上柴町西三丁目２１番２	0303000404972-0000
2	深谷市上柴町西三丁目２１番２８	0303000404998-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月10日　提出
深谷 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

深谷 5-4

埼玉県

埼玉第８

氏名

不動産鑑定士　山田　寛之

TEL.

鑑定評価額

90,300,000 円

１㎡当たりの価格

64,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	深谷市上柴町西３丁目２１番２外				②地積　(㎡)	1,394 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (100,200)
	1:2	店舗Ｓ2	中規模店舗、一般住宅等が混在する路線商業地域	南東16m市道、背面道	水道、ガス、下水	深谷 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

上柴町地区内の幹線市道沿い
の路線商業地域

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

深谷駅南東方

2.5km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は「アリオ深谷」を核施設とする上柴町地区の商業地域である。駅からやや離れているが当面は現状の
まま推移するものと予測する。地価水準はほぼ横ばい乃至は若干の弱含みで推移するものと思われる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 66,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 42,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は深谷市を中心に周辺市における幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は多店舗展開している飲食
店や物販店のほか同一需給圏に地縁乃至血縁を有する事業者である。当該地域は中規模店舗が中心の路線商業地域で店
舗利用で潜在的な需要が認められるが、市場は若干の弱含みで推移している。ある程度まとまった画地規模の商業地の
取引は少なく、その価格水準は立地等により様々で、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　同一需給圏内における路線商業地の需給動向、郊外型店舗等の賃貸市場における賃料水準並びに収益性等を勘案し、
類似地域における商業地の取引事例から求めた比準価格を中心に、対象標準地について収益性を検討した収益価格を関
連付け、若干の弱含みで推移している市場の需給動向を勘案して調整を行い、前年公示価格からの連続性に留意し、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

深谷市の人口は社会増ではあるが自然減がそ
れを上回るため減少傾向。世帯数は増加傾向
。土地取引件数は前年同期間と比較してで若
干の増加傾向。

深谷駅から離れた幹線市道沿いの中規模店舗
、一般住宅等が混在する路線商業地域。地域
要因に特段の変動はない。過去１年間の地価
は弱含みで推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

深谷 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	深谷深谷Ｒ０６ -10606	深谷市		更地	（　）	長方形	南16m区画街路、北8m、二方路		準工特別用途地区 (70,200)
b	深谷深谷Ｒ０５ -40674	深谷市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東12m国道、北西4m、角地		１住居 (70,200)
c	行田Ｒ０６ -10829	行田市		建付地	（　）	不整形	南東20m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,066	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	67,132	100 [ 103.4]	64,925	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	66,200
b	(　 ) 40,851	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	39,661	100 [ 60.4]	65,664		67,000
c	(　 ) 28,766	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 68.0]	42,134	100 [ 67.9]	62,053		63,300
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 -41.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.7	環境　　　　 -37.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -32.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,200 円／㎡]

深谷 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,761,202	2,536,000	10,225,202	7,117,330	3,107,872	（　0.9467） 2,942,222	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	58,844,440 円　　　　（　 42,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

深谷 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	500.00	Ｓ1	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	1,394 ㎡	28.0 m x 50.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層の沿道型店舗で一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	500.00	100.0	500.00	2,250	1,125,000	3.0	3,375,000
							1.0	1,125,000
～

～

～

～

計		500.00	100.0	500.00		1,125,000		3,375,000
								1,125,000

⑨年額支払賃料	1,125,000 円　×　12ヶ月　＝　 13,500,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,500,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,120,500 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,379,500 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,375,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,949 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,125,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 350,753 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,761,202 円　　　　（　 9,154 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	深谷花園（賃）Ｒ０６　　　　-11303	2,575 ( 2,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	2,445	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,319 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 1 F B
b	深谷深谷（賃）Ｒ０５　　　　-11802	1,963 ( 1,907)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 85.0]	100 [120.0]	2,264
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

深谷 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	489,500 円	97,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	405,000 円	13,500,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 687,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 758,700 円	97,900,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	97,900 円	97,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,900 円	97,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,536,000 円　（　　　　　　 1,819 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,900,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,117,330 円（　　　　　 5,106 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,761,202 円
②総費用	2,536,000 円
③純収益　①－②	10,225,202 円
④建物等に帰属する純収益	7,117,330 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,107,872 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,942,222 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,111 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,844,440 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

深谷 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	深谷市上柴町西三丁目２１番２	0303000404972-0000
2	深谷市上柴町西三丁目２１番２８	0303000404998-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考