令和6年1月9日　提出 深谷 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   深谷 -15 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　高井　厚   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 37,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 深谷市岡字新田下２６１０番７ ②地積 　(㎡) 399   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 ＬＳ3 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 西4m市道 水道、下水 岡部 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 岡部駅北方 400m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 岡部駅への接近性には優れるものの農家住宅等も見られる住宅地域である。近隣で区画整理事業が完了し、住環 境の良好な宅地の供給が増えつつあり、需要は若干弱含みである。当面現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線岡部駅及び深谷駅、本庄駅勢圏の住宅地域である。需要者は深谷市内のほか周辺市町に在住す る３０代～４０代の一次取得者が中心である。当地域は旧岡部町内の既成住宅地域で、最寄駅への接近性には優れては いるものの、近隣で区画整理が完了し、環境の良好な宅地の供給が増加したことから、相対的な需要は弱含んでいる。 中心となる価格帯は２００㎡程度の土地で８００万円程度、新築戸建住宅で２０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 岡部駅北方の徒歩圏内に位置する戸建住宅を中心とした住宅地域である。収益価格は、近時の建築費高騰による収益性 悪化のため試算を断念せざるを得なかった。近隣地域においては、戸建住宅用地として利用することを目的としたエン ドユーザーによる自用目的の取引が中心であるため、市場性を反映した比準価格の説得力は高い。よって、代表標準地 との検討も踏まえ、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　深谷 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [104.5] 100 [ 96.0] [103.0] 100 37,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築資材の高騰や人手不足による人件費の増 加等により建築費が上昇しており、これが今 後の地価に及ぼす影響を注視していく必要が ある。 岡部駅徒歩圏内の既成住宅地域である。利便 性・環境が相対的に劣るため、需要は相対的 に弱く、地域要因に大きな変動は見られない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -14.3 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％