鑑定評価書

令和6年1月9日　提出
鴻巣 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鴻巣 5-2

埼玉県

埼玉第８

氏名

不動産鑑定士　齋藤　雅一

TEL.

鑑定評価額

52,600,000 円

１㎡当たりの価格

58,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	46,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鴻巣市天神１丁目１４５番外｢天神１－７－１９｣				②地積　(㎡)	896 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 1.2:1	店舗兼倉庫Ｓ1	各種沿道型店舗、営業所等の多い路線商業地域	北東20m国道、背面道	水道、ガス、下水	鴻巣 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 440 ｍ、西 220 ｍ、南 480 ｍ、北 280 ｍ

②標準的使用

低層の沿道店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

鴻巣駅東方

1.3km

法令

規制

準住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

店舗等の集積度の高い路線商業地域として熟成しており、今後も安定的に推移していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層の沿道店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 61,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ高崎線沿線で熊谷駅から上尾駅等の各駅勢圏に存する商業地及び地価水準が類似する県内の幹線道
路沿いの路線商業地。需要者の中心は圏内の法人・個人事業者が主であるが、大手～中堅クラスの事業者等も見られる
。店舗等の集積度・繁華性等は良好な地域であり、店舗適地については稀少性も認められるところ、土地価格は画地規
模に応じてまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

鴻巣市中心部の国道沿いの路線商業地域である。基本的には自己用物件を目的とする売買が中心となるものと見られる
が、ロードサイドであること等から相応の賃貸物件を目的とする需要もありうることを考慮し、比準価格にウエイトを
置き、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　行田 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 80,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[137.6]

[101.0]
100

58,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中堅以上の店舗経営資本の出店意欲は比較的
根強い。

国道１７号沿いの路線商業地域で、店舗等の
集積度が比較的高い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -2.5
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

鴻巣 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	鴻巣鴻巣Ｒ０５ -41531	鴻巣市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西20m国道、中間画地		準住居 (60,200)
b	鴻巣鴻巣Ｒ０６ -11554	鴻巣市		更地	（　）	ほぼ台形	北西11m市道、北東16m、角地		近商 (90,200)
c	鴻巣鴻巣Ｒ０５ -41552	鴻巣市		更地	（　）	袋地等	南西11m県道、中間画地		近商 (80,200)
d	行田Ｒ０６ -10517	行田市		建付地	（　）	長方形	南東20m市道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 67,004	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	60,913	100 [ 100.0]	60,913	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	61,500
b	(　 ) 103,300	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	103,507	100 [ 169.7]	60,994		61,600
c	(　 ) 121,695	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	142,333	100 [ 176.2]	80,779		81,600
d	(　 ) 38,462	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 75.5]	100 [ 90.0]	56,603	100 [ 99.3]	57,002		57,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +62.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.5	環境　　　　 +64.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,500 円／㎡]

鴻巣 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,657,594	1,635,553	6,022,041	4,352,620	1,669,421	（　0.9689） 1,617,502	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	32,350,040 円　　　　（　 36,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鴻巣 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	360.00	Ｓ1	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	896 ㎡	31.0 m x 27.5 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

国道沿いの路線商業店舗（一棟貸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	360.00	100.0	360.00	1,892	681,120	5.0	3,405,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		681,120		3,405,600
								0

⑨年額支払賃料	681,120 円　×　12ヶ月　＝　 8,173,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,173,440 円　　×　　 6.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 547,620 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,625,820 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,405,600 円　×　　 93.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,774 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,657,594 円　　　　（　 8,546 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鴻巣鴻巣（賃）Ｒ０５　　　　-21410	2,169 ( 2,048)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,283	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,900 円/㎡　月額支払賃料（　 1,892 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鴻巣鴻巣（賃）Ｒ０６　　　　-11203	1,629 ( 1,629)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,582
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鴻巣 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	296,500 円	59,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	245,203 円	8,173,440　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 471,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 474,400 円	59,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	88,950 円	59,300,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,300 円	59,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,635,553 円　（　　　　　　 1,825 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,300,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,352,620 円（　　　　　 4,858 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,657,594 円
②総費用	1,635,553 円
③純収益　①－②	6,022,041 円
④建物等に帰属する純収益	4,352,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,669,421 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,617,502 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,805 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,350,040 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

鴻巣 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	鴻巣市天神一丁目１４５番	0309000237054-0000
2	鴻巣市天神一丁目１４６番	0309000237055-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
鴻巣 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鴻巣 5-2

埼玉県

埼玉第８

氏名

不動産鑑定士　吉岡　邦展

TEL.

鑑定評価額

52,600,000 円

１㎡当たりの価格

58,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	46,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鴻巣市天神１丁目１４５番外｢天神１－７－１９｣				②地積　(㎡)	896 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 1.2:1	店舗兼倉庫Ｓ1	各種沿道型店舗、営業所等の多い路線商業地域	北東20m国道、背面道	水道、ガス、下水	鴻巣 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 440 ｍ、西 220 ｍ、南 480 ｍ、北 280 ｍ

②標準的使用

低層の沿道店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道１７号沿いの路線商業地
域

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

鴻巣駅東方

1.3km

法令

規制

準住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道１７号沿いの路線商業地域であり現状はあまり店舗集積度は高くないが、今後徐々に熟成度を高めていく余
地があるものと予測する。地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層の沿道店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 61,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は鴻巣市から上尾市にかけての国道１７号及び旧中山道を中心とした幹線街路沿いの路線商業地域。需要者
の中心は沿道サービス施設等を営む県内法人やナショナルチェーン又はドミナント戦略により多店舗展開している飲食
・物販店である。新型コロナの影響は限定的であったが、定期借地や建物賃貸借等進出にあたっての選択肢の幅が広が
ってきており用地の取得需要は強くない。商業地の価格水準は規模等により様々で市場の中心価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

交通量の多い国道１７号沿いの路線商業地域として形成されているが店舗集積度はやや低く、郊外大型量販店舗進出等
の影響もあり路線商業施設としての賃借需要は低迷している。賃貸市場の空室等の状況も勘案しつつ商業地としての収
益性も考慮して、規範性のある事例資料から比準し市場性を反映した比準価格を中心に収益価格を関連付けて、代表標
準地との検討、前年公示価格からの連続性も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　行田 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 80,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[138.9]

[101.0]
100

58,400

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

埼玉県県央部に位置する都市で、人口は微減
傾向である。新型コロナの影響は比較的限定
的であったため、取引件数も安定的に推移し
ている。

交通量の多い国道１７号沿いでナショナルチ
ェーン店も見られるが連坦性は低く、新型コ
ロナの影響も減少したが、地価は横ばい傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

鴻巣 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	鴻巣鴻巣Ｒ０５ -41531	鴻巣市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西20m国道、中間画地		準住居 (60,200)
b	６ｋ０６０２ -50	北本市		建付地	（　）	不整形	北東20.1m国道、北西5m、角地		準住居 (70,200)
c	６ｋ０６０２ -39	北本市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8.3m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	６ｋ０５０４ -65	桶川市		更地	（　）	ほぼ台形	西32.8m県道、南9m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 67,004	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	60,913	100 [ 100.0]	60,913	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	61,500
b	(　 ) 62,618	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	68,089	100 [ 108.2]	62,929		63,600
c	(　 ) 97,427	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	95,062	100 [ 157.7]	60,280		60,900
d	(　 ) 107,911	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 127.2]	85,260	100 [ 144.1]	59,167		59,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +49.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.5	環境　　　　 +34.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +27.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,500 円／㎡]

鴻巣 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,954,071	1,665,390	6,288,681	4,628,980	1,659,701	（　0.9730） 1,614,889	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	32,297,780 円　　　　（　 36,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鴻巣 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	360.00	Ｓ1	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	896 ㎡	31.0 m x 27.5 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

沿道型店舗の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	360.00	100.0	360.00	1,949	701,640	6.0	4,209,840
							0.0	0
～

～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		701,640		4,209,840
								0

⑨年額支払賃料	701,640 円　×　12ヶ月　＝　 8,419,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,419,680 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 505,181 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,914,499 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,209,840 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,572 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,954,071 円　　　　（　 8,877 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鴻巣鴻巣（賃）Ｒ０６　　　　-11205	1,873 ( 1,872)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,972	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,959 円/㎡　月額支払賃料（　 1,949 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鴻巣鴻巣（賃）Ｒ０６　　　　-11501	2,431 ( 2,358)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,945
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鴻巣 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	333,500 円	66,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	252,590 円	8,419,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 412,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 533,600 円	66,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	66,700 円	66,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	66,700 円	66,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,665,390 円　（　　　　　　 1,859 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	66,700,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,628,980 円（　　　　　 5,166 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,954,071 円
②総費用	1,665,390 円
③純収益　①－②	6,288,681 円
④建物等に帰属する純収益	4,628,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,659,701 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,614,889 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,802 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,297,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

鴻巣 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	鴻巣市天神一丁目１４５番	0309000237054-0000
2	鴻巣市天神一丁目１４６番	0309000237055-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考