別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
鴻巣 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鴻巣 5-1 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　吉岡　邦展   TEL.
鑑定評価額 34,700,000 円  １㎡当たりの価格 166,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鴻巣市本町４丁目２８１１番３
｢本町４－３－３｣		 ②地積
　(㎡)		 209  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:3		 事務所兼店舗

Ｓ3		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ駅前通り
商店街		 北西18m県道 水道、ガス、下水 鴻巣

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   110 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 駅通り地区再開発事業により
街路拡幅整備済み		 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 鴻巣駅東方

160m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 低中層の店舗のほか併用住宅も混在する駅前通りながら繁華性の低い商業地で、再開発事業により環境は良化し
たが、当面現状を維持するものと予測する。潜在的な需要はあるものの、地価は概ね横ばい傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    173,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    117,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線上尾駅から熊谷駅間各駅周辺の普通商業地域。需要者の中心はＪＲ高崎線沿線の自用目的の法
人・個人事業者等である。鴻巣駅東口再開発ビル、「駅通り地区」再開発ビルの竣工等によっても駅前商業地の活性化
は難しく、新型コロナの影響は限定的であったが、旧来からの商業地は郊外大型店の影響で繁華性や顧客の流動性が低
下し賃借需要も少ない。商業地の価格水準は規模等により様々で市場の中心価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の存する駅前通り商店街は埼玉りそな銀行を除くと総じて古くからの自用の店舗が中心である。郊外大型店
に押されている市街地商業地の店舗、事務所の賃借需要は依然低迷している。賃貸市場の空室等の状況も勘案しつつ商
業地としての収益性も考慮して、規範性のある事例資料から比準し市場性を反映した比準価格を中心に収益価格を関連
付けて、代表標準地との検討、前年公示価格からの連続性も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊谷 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    270,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[163.2]		 [100.0]
100		 165,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    166,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 埼玉県県央部に位置する都市で、人口は微減
傾向である。新型コロナの影響は比較的限定
的であったため、取引件数も安定的に推移し
ている。

鴻巣駅前通りに面した商業地域である。新型
コロナの影響は相対的に低いものの、繁華性
は低位にあり、地価は概ね横ばい傾向で推移
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鴻巣 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 鴻巣鴻巣Ｒ
０６
-11544		 鴻巣市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6.3m市道、
北西3m、角地
商業

(90,378)
b 鴻巣鴻巣Ｒ
０６
-11554		 鴻巣市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西11m市道、
北東16m、
角地
近商

(90,200)
c ６ｋ０６０
３
-66		 北本市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西10m市道、
南西4.3m、
角地
２住居

(70,200)
d ６ｋ０３０
３
-65		 北本市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7.1m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
120,563  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.0]
108,615 		 100
[  62.7]
173,230 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
173,000 
b (　           ) 
103,300  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
103,507 		 100
[  59.3]
174,548 
175,000 
c (　           ) 
91,400  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  78.8]
116,918 		 100
[  68.5]
170,683 
171,000 
d (　           ) 
118,352  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
121,341 		 100
[  69.8]
173,841 
174,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　 +11.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -21.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    173,000 円／㎡]  



鴻巣 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,320,743 
3,965,803 
14,354,940 
13,123,500 
1,231,440 		 （　0.9496）
1,169,375 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     24,361,979 円　　　　（　    117,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鴻巣 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅 102.68 ＲＣ9 924.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   209 ㎡      8.3 m x   24.5 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は事務所、３～９階は１戸当たり専有面積４５～５０㎡の２ＬＤＫタイプを想定。 ⑦有効率　  90.4 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
102.68 
74.0 
75.94 
2,789 
211,797 		 8.0  1,694,376 
2.0  423,594 

 2～ 2		 事務所
102.68 
92.5 
94.98 
1,952 
185,401 		 6.0  1,112,406 
1.0  185,401 

 3～ 4		 居宅
102.68 
92.5 
94.98 
1,785 
169,539 		 1.0  169,539 
1.0  169,539 

 5～ 8		 居宅
102.68 
92.5 
94.98 
1,785 
169,539 		 1.0  169,539 
1.0  169,539 

 9～ 9		 居宅
102.68 
92.5 
94.98 
1,813 
172,199 		 1.0  172,199 
1.0  172,199 

計
924.12 
90.4 
835.78 

1,586,631 		 3,996,215 
1,798,428 
⑨年額支払賃料      1,586,631 円　×　12ヶ月　＝　      19,039,572 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     835.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,039,572 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     1,604,188 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,723,384 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,996,215 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,645 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,798,428 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         560,714 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,320,743 円　　　　（　        87,659 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鴻巣鴻巣（賃）
Ｒ０５
　　　　-21411		 2,813  
(   2,722) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,961 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,966 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,789 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 鴻巣鴻巣（賃）
Ｒ０６
　　　　-11204		 2,674  
(   2,594) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,971 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鴻巣 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,170,000 円  　　　　    195,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 773,103 円  　　　       19,327,572　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       72,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,560,000 円  　　　　    195,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       195,000 円  　　　　    195,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       195,000 円  　　　　    195,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,965,803 円　（　　　　　　        18,975 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9496    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 195,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     924.12 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  35 ％　＋ 0.0950 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,123,500 円  
（　　　　　        62,792 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,320,743 円      
②総費用 3,965,803 円      
③純収益　①－② 14,354,940 円      
④建物等に帰属する純収益 13,123,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,231,440 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,169,375 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,595 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,361,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     117,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鴻巣 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鴻巣市本町四丁目２８１１番３
 0309000271691-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
鴻巣 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鴻巣 5-1 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　牧元　航也   TEL.
鑑定評価額 34,700,000 円  １㎡当たりの価格 166,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鴻巣市本町４丁目２８１１番３
｢本町４－３－３｣		 ②地積
　(㎡)		 209  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:3		 事務所兼店舗

Ｓ3		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ駅前通り
商店街		 北西18m県道 水道、ガス、下水 鴻巣

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   110 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ　県道 交通

施設		 鴻巣駅東方

160m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域北側の再開発事業は、概ね完了し、前面道路の県道も拡幅された。景気の回復や再開発事業の影響等に
より、駅至近の商業地域の地価は概ね安定している。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    171,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    118,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線沿線の上尾駅から熊谷駅周辺の普通商業地域である。需要者は、同一需給圏内の中・小規模法
人、個人商店主等が中心である。鴻巣駅東口の再開発事業は、令和２年３月に再開発地区に隣接する道路や街区公園の
整備が完了した。良好な立地条件や再開発事業の影響で、概ね横這い傾向が続いている。ただし、商業地の取引件数は
少なく、需要の中心となる価格は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 鴻巣駅至近の商業地域であり、貸店舗の賃貸市場は形成されているが、地域の特性として、収益価格ベースで取引がさ
れるほど熟成していない。現実の取引においても自用目的が中心であり、比準価格ベースでなされている。よって市場
実勢を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を勘案し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の
とおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊谷 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    270,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[162.8]		 [100.0]
100		 166,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    166,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は企業収益、個人消費等に改善の動きが
見られ、緩やかに回復傾向にある。鴻巣市の
人口は減少傾向で、土地の需要も二極化が見
られる。

近隣地域北側の再開発事業が概ね完了してい
る。駅至近のため、需要は堅調で、地価は安
定的である。


代替競争関係にある他の不動産に比較して優
位性はなく、競争の程度は普通程度である。
その他の個別的要因の変動はない
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鴻巣 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 鴻巣鴻巣Ｒ
０５
-41552		 鴻巣市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南西11m県道、
中間画地
近商

(80,200)
b 鴻巣鴻巣Ｒ
０６
-11544		 鴻巣市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6.3m市道、
北西3m、角地
商業

(90,378)
c 鴻巣鴻巣Ｒ
０６
-11554		 鴻巣市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西11m市道、
北東16m、
角地
近商

(90,200)
d ６ｋ０６０
２
-54		 北本市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9.7m県道
、北西4m、
角地
１住居

(70,200)
e ６ｋ０６０
２
-39		 北本市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8.3m県道
、中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
121,695  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
142,333 		 100
[  68.8]
206,879 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
207,000 
b (　           ) 
120,563  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.0]
108,615 		 100
[  64.6]
168,135 
168,000 
c (　           ) 
103,300  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
103,507 		 100
[  60.2]
171,939 
172,000 
d (　           ) 
101,263  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
99,297 		 100
[  53.3]
186,298 
186,000 
e (　           ) 
97,427  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
95,062 		 100
[  57.8]
164,467 
164,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　 +11.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    171,000 円／㎡]  



鴻巣 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,293,290 
3,851,244 
14,442,046 
13,192,000 
1,250,046 		 （　0.9496）
1,187,044 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     24,730,083 円　　　　（　    118,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鴻巣 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 102.68 ＲＣ9 924.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   209 ㎡      8.3 m x   24.5 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階：事務所、３～９階：共同住宅（２ＬＤＫ、４７．４９㎡×１４戸）を想定。 ⑦有効率　  90.4 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
102.68 
74.0 
75.94 
2,790 
211,873 		 8.0  1,694,984 
2.0  423,746 

 2～ 2		 事務所
102.68 
92.5 
94.98 
2,000 
189,960 		 5.0  949,800 
1.0  189,960 

 3～ 4		 居宅
102.68 
92.5 
94.98 
1,760 
167,165 		 2.0  334,330 
1.0  167,165 

 5～ 8		 居宅
102.68 
92.5 
94.98 
1,780 
169,064 		 2.0  338,128 
1.0  169,064 

 9～ 9		 居宅
102.68 
92.5 
94.98 
1,800 
170,964 		 2.0  341,928 
1.0  170,964 

計
924.12 
90.4 
835.78 

1,583,383 		 5,007,884 
1,795,256 
⑨年額支払賃料      1,583,383 円　×　12ヶ月　＝　      19,000,596 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     835.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,000,596 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     1,600,953 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,687,643 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,007,884 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          45,922 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,795,256 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         559,725 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,293,290 円　　　　（　        87,528 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鴻巣鴻巣（賃）
Ｒ０６
　　　　-11501		 2,431  
(   2,358) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.1]		 100
[100.0]
2,611 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,967 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,790 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 鴻巣鴻巣（賃）
Ｒ０５
　　　　-21411		 2,813  
(   2,722) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 94.1]		 100
[100.0]
2,989 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鴻巣 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 970,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 771,544 円  　　　       19,288,596　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       72,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,552,000 円  　　　　    194,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       291,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       194,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,851,244 円　（　　　　　　        18,427 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9496    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 194,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 204,000 円／㎡　×　     924.12 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0680     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0657 ×  35 ％　＋ 0.0950 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,192,000 円  
（　　　　　        63,120 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,293,290 円      
②総費用 3,851,244 円      
③純収益　①－② 14,442,046 円      
④建物等に帰属する純収益 13,192,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,250,046 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,187,044 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,680 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,730,083 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     118,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鴻巣 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鴻巣市本町四丁目２８１１番３
 0309000271691-0000
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備考