別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
鴻巣 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鴻巣 -18 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　石井　依子   TEL.
鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鴻巣市吹上本町２丁目２４３１番１外
｢吹上本町２－１４－７｣		 ②地積
　(㎡)		 174  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 北東4m市道 水道、ガス、下水 吹上

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   240 ｍ、西   230 ｍ、南   150 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ市道		 交通

施設		 吹上駅東方

500m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅を中心とした住宅地域として熟成度を高めて行くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線沿線で、鴻巣市、行田市の住宅地域である。需要者の中心は地縁を有する個人が中心で、圏外
からの転入は少ない。旧吹上町の既成市街地に位置し、地域は静態的に熟成推移している。街路がやや狭いが、吹上駅
から徒歩圏内にあり、取引価格は安定的に推移と思料する。需要の中心価格帯は、土地１２０～１８０㎡程度で８００
万円～１２００万円程度、新築戸建住宅は２０００万円台前半から後半である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似の取引事例から求めた実証的な価格である。一方、収益価格は不動産の収益性に着目して求めた価格で
あるが、近隣地域では持家需要が中心なため、取引価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に試算された。よ
って本件においては比準価格を標準とし、また、取引主体や取引の経緯により見られる市場価格の分散傾向や保有価値
も考慮のうえ収益価格を参酌し、代表標準地との均衡及び前年価格との連続性にも留意して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鴻巣 -19                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     64,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.5]		 100
[ 96.0]		 [101.5]
100		 64,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 鴻巣市の人口は５年間で約１％の減少傾向に
あり、高齢化率は徐々に高くなってきている
。


一般住宅中心の住宅地域として、熟成推移し
ている。



地域の標準的画地と比較して、接面方位から
日照面での居住快適性がやや優る。個別的要
因に変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鴻巣 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 鴻巣吹上Ｒ
０６
-11205		 鴻巣市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東13.7m県
道、中間画地
１住居

(60,200)
b 鴻巣吹上Ｒ
０６
-11237		 鴻巣市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西9m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c 鴻巣吹上Ｒ
０５
-41230		 鴻巣市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
北4m、準角地
１住居

(70,160)
d 鴻巣吹上Ｒ
０５
-41210		 鴻巣市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
東4m、準角地
１住居

(70,160)
e 鴻巣吹上Ｒ
０５
-41248		 鴻巣市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m市道、
西4m、角地
１住居

(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
59,822  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.4]
65,451 		 100
[  97.6]
67,060 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
68,100 
b (　           ) 
65,786  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.9]
62,121 		 100
[  92.1]
67,450 
68,500 
c (　           ) 
61,992  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
60,836 		 100
[  87.0]
69,926 
71,000 
d (　           ) 
60,246  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
56,305 		 100
[  85.4]
65,931 
66,900 
e (　           ) 
46,978  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.3]
45,477 		 100
[  73.7]
61,706 
62,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -8.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.5 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +8.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +3.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     67,400 円／㎡]  



鴻巣 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,925,778 
585,237 
2,340,541 
2,113,860 
226,681 		 （　0.9718）
220,289 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      4,687,000 円　　　　（　     26,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鴻巣 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
重層長屋 84.00 Ｗ2 168.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   160 ％   174 ㎡     10.1 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積３５～４５㎡程度の住戸が４住戸存するアパートを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 各住戸の出入口が１階の重層長屋のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
84.00 
100.0 
84.00 
1,496 
125,664 		 1.0  125,664 
1.0  125,664 

 2～ 2		 居宅
84.00 
100.0 
84.00 
1,496 
125,664 		 1.0  125,664 
1.0  125,664 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
168.00 
100.0 
168.00 

251,328 		 251,328 
251,328 
⑨年額支払賃料        251,328 円　×　12ヶ月　＝　       3,015,936 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,015,936 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       211,116 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,804,820 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           251,328 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,337 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          251,328 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         118,621 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,925,778 円　　　　（　        16,815 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鴻巣吹上（賃）
Ｒ０６
　　　　-10502		 1,636  
(   1,636) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[115.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,293 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,560 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,496 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 鴻巣吹上（賃）
Ｒ０６
　　　　-10503		 2,030  
(   2,030) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[115.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,605 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鴻巣 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 147,000 円  　　　　     29,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 120,637 円  　　　        3,015,936　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       23,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      235,200 円  　　　　     29,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        29,400 円  　　　　     29,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,400 円  　　　　     29,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         585,237 円　（　　　　　　         3,363 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0782 ×  40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,113,860 円  
（　　　　　        12,149 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,925,778 円      
②総費用 585,237 円      
③純収益　①－② 2,340,541 円      
④建物等に帰属する純収益 2,113,860 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 226,681 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 220,289 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,266 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,687,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鴻巣 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鴻巣市吹上本町二丁目２４３１番１
 0309000050808-0000
2 　鴻巣市吹上本町二丁目２４３１番２
 0309000050809-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
鴻巣 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鴻巣 -18 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　吉岡　邦展   TEL.
鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鴻巣市吹上本町２丁目２４３１番１外
｢吹上本町２－１４－７｣		 ②地積
　(㎡)		 174  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 北東4m市道 水道、ガス、下水 吹上

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   240 ｍ、西   230 ｍ、南   150 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ市道		 交通

施設		 吹上駅東方

500m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 駐車場等も見られる住宅地域であり、徐々に成熟度を増しつつも当面現状の住環境を維持すると予測する。需給
は低水準ながらも比較的堅調で、地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線沿線の鴻巣市、行田市に存する低層住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁を有する一
次取得者。駅徒歩圏の住宅地は底堅い値動きを示すも、郊外部や市街地でも居住環境の劣る住宅地では依然地価が下落
している。周辺は吹上駅徒歩圏内の既成の住宅地域であるが街路整備等が不十分で需要はやや低水準である。市場の中
心価格帯は土地１３０㎡程度で８００～１０００万円程度、新築戸建住宅は２２００～２５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の一般住宅を目的とする取引が中心であり、類似地域においても規範性のある取引事例が収集し得た。共同住宅等
の収益物件も散見されるものの、吹上駅から徒歩圏に位置する戸建住宅が中心の住宅地域であることから、収益性より
居住の快適性を重視する地域である。従って、住宅地としての市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考と
して、代表標準地との検討、前年公示価格からの連続性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鴻巣 -19                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     64,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.5]		 100
[ 96.0]		 [101.5]
100		 64,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 埼玉県県央部に位置する都市で、人口は微減
傾向である。新型コロナの影響は比較的限定
的であったため、取引件数も安定的に推移し
ている。

吹上駅徒歩圏内の既成の住宅地である。街路
条件等がやや劣ることから、需要はやや低水
準であるが、地価は概ね横ばい傾向となって
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鴻巣 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 鴻巣吹上Ｒ
０６
-11239		 鴻巣市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6.6m市道
、南西6m、
角地
１住居

(70,200)
b 鴻巣吹上Ｒ
０６
-11205		 鴻巣市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東13.7m県
道、中間画地
１住居

(60,200)
c 鴻巣吹上Ｒ
０６
-11232		 鴻巣市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.2m市道
、北東4.2m、
準角地
１住居

(70,168)
d 鴻巣吹上Ｒ
０５
-41210		 鴻巣市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
東4m、準角地
１住居

(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
67,600  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
65,000 		 100
[  98.9]
65,723 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
66,700 
b (　           ) 
59,822  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.4]
65,451 		 100
[  99.6]
65,714 
66,700 
c (　           ) 
59,610  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
55,400 		 100
[  88.8]
62,387 
63,300 
d (　           ) 
60,246  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
56,305 		 100
[  90.2]
62,422 
63,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -8.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.5 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +8.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     65,000 円／㎡]  



鴻巣 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,013,302 
584,298 
2,429,004 
2,236,090 
192,914 		 （　0.9718）
187,474 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      3,988,809 円　　　　（　     22,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鴻巣 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 84.00 Ｗ2 168.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   160 ％   174 ㎡     10.1 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １戸当たり専有面積４０～４５㎡の２ＤＫタイプの低層共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
84.00 
100.0 
84.00 
1,542 
129,528 		 1.0  129,528 
1.0  129,528 

 2～ 2		 居宅
84.00 
100.0 
84.00 
1,573 
132,132 		 1.0  132,132 
1.0  132,132 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
168.00 
100.0 
168.00 

261,660 		 261,660 
261,660 
⑨年額支払賃料        261,660 円　×　12ヶ月　＝　       3,139,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,139,920 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       251,194 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,888,726 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           261,660 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,407 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          261,660 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         122,169 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,013,302 円　　　　（　        17,318 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鴻巣吹上（賃）
Ｒ０５
　　　　-11503		 1,516  
(   1,455) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,534 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,608 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,542 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 鴻巣吹上（賃）
Ｒ０６
　　　　-10503		 2,030  
(   2,030) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[115.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,681 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鴻巣 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 155,500 円  　　　　     31,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 94,198 円  　　　        3,139,920　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       23,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      248,800 円  　　　　     31,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        31,100 円  　　　　     31,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,100 円  　　　　     31,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         584,298 円　（　　　　　　         3,358 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0782 ×  40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,236,090 円  
（　　　　　        12,851 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,013,302 円      
②総費用 584,298 円      
③純収益　①－② 2,429,004 円      
④建物等に帰属する純収益 2,236,090 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 192,914 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 187,474 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,077 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,988,809 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鴻巣 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鴻巣市吹上本町二丁目２４３１番１
 0309000050808-0000
2 　鴻巣市吹上本町二丁目２４３１番２
 0309000050809-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考