鑑定評価書

令和6年1月9日　提出
鴻巣 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鴻巣 -1

埼玉県

埼玉第８

氏名

不動産鑑定士　高井　厚

TEL.

鑑定評価額

14,700,000 円

１㎡当たりの価格

115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	90,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鴻巣市本町３丁目２３９９番４外｢本町３－６－１６｣				②地積　(㎡)	128 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅中心の利便性の良い既成住宅地域	北東5.5m市道	水道、ガス、下水	鴻巣 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 310 ｍ、西 160 ｍ、南 240 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　　５
．５ｍ市道

交通

施設

鴻巣駅東方

600m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

自然発生的に形成された旧来からの駅周辺の住宅地域で、低層住宅地域としてほぼ熟成しており、今後も現状を
維持しつつ推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 118,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 50,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ高崎線沿線の鴻巣市、北本市の住宅地域。需要者は、鴻巣市居住者又は同市に地縁乃至血縁を有する
３０代～４０代の一次取得者が中心であり、都内及び県南等からの転入は少ない。鴻巣駅への接近性に優れており、利
便性・居住環境も良好であることから、供給があれば堅調な需要が期待できる地域となっている。中心となる価格帯は
、土地１３０㎡程度で１４００～１５００万円程度、新築戸建住宅は２９００～３０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

鴻巣駅徒歩圏内に位置する戸建住宅を中心とした利便性・住環境の良好な住宅地域。収益価格は投下資本に見合う賃料
の徴収が困難なため相対的に低く試算された。近隣地域では、戸建住宅用地として利用することを目的としたエンドユ
ーザーによる自用目的の取引が中心であるため、市場性を反映した比準価格の相対的説得力が高い。よって、前年公示
価格等との検討も踏まえた結果、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    112,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　鴻巣 -5                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    111,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築資材の高騰や人手不足による人件費の増
加等により建築費が上昇しており、これが今
後の地価に及ぼす影響を注視していく必要が
ある。

鴻巣駅への接近性に優れた既存の住宅地域で
、住宅地域としてほぼ熟成しており、大きな
地域要因の変動はない。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

+3.6 ％

３　試算価格算定内訳

鴻巣 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	鴻巣鴻巣Ｒ０６ -11548	鴻巣市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東3m私道、中間画地		１住居 (60,160)
b	鴻巣鴻巣Ｒ０６ -11530	鴻巣市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	鴻巣鴻巣Ｒ０６ -11529	鴻巣市		建付地	（　）	台形	南西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	鴻巣鴻巣Ｒ０６ -11559	鴻巣市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西12m県道、中間画地		２中専 (60,200)
e	鴻巣鴻巣Ｒ０６ -11551	鴻巣市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、北東4.5m、角地		２中専 (70,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 101,567	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.5]	117,114	100 [ 100.0]	117,114	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	119,000
b	(　 ) 92,105	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 93.4]	100,882	100 [ 86.8]	116,224		118,000
c	(　 ) 84,200	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.4]	87,226	100 [ 73.9]	118,032		120,000
d	(　 ) 83,805	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	82,897	100 [ 72.3]	114,657		116,000
e	(　 ) 93,420	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	89,934	100 [ 77.7]	115,745		117,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 -10.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -24.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +2.2	環境　　　　 -22.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 118,000 円／㎡]

鴻巣 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,335,696	481,773	1,853,923	1,542,060	311,863	（　0.9741） 303,786	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	6,463,532 円　　　　（　 50,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鴻巣 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
重層長屋	63.00	ＬＳ2	126.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	128 ㎡	7.8 m x 16.5 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一住戸が３０～４０㎡程度、タイプが１ＬＤＫ程度の単身等向き住宅。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

内階段式重層長屋のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	63.00	100.0	63.00	1,607	101,241	2.0	202,482
							0.0	0
2～ 2	住宅	63.00	100.0	63.00	1,639	103,257	2.0	206,514
							0.0	0
～

～

～

計		126.00	100.0	126.00		204,498		408,996
								0

⑨年額支払賃料	204,498 円　×　12ヶ月　＝　 2,453,976 円
⑩a共益費（管理費）	30 円／㎡　×　 126.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 45,360 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における共益費の傾向等を考慮
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,499,336 円　　×　　 6.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 167,456 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,331,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	408,996 円　×　　 93.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,816 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,335,696 円　　　　（　 18,248 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鴻巣鴻巣（賃）Ｒ０６　　　　-10503	1,734 ( 1,734)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [105.0]	1,458	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,610 円/㎡　月額支払賃料（　 1,607 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鴻巣鴻巣（賃）Ｒ０６　　　　-11202	1,928 ( 1,928)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [105.0]	1,800
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鴻巣 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	117,000 円	23,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	99,973 円	2,499,336　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 187,200 円	23,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	23,400 円	23,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,400 円	23,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 481,773 円　（　　　　　　 3,764 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,400,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 126.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0688 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,542,060 円（　　　　　 12,047 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,335,696 円
②総費用	481,773 円
③純収益　①－②	1,853,923 円
④建物等に帰属する純収益	1,542,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	311,863 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	303,786 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,373 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,463,532 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

鴻巣 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	鴻巣市本町三丁目２３９９番４	0309000271191-0000
2	鴻巣市本町三丁目２４００番４	0309000271196-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月11日　提出
鴻巣 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鴻巣 -1

埼玉県

埼玉第８

氏名

不動産鑑定士　牧元　航也

TEL.

鑑定評価額

14,700,000 円

１㎡当たりの価格

115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	90,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鴻巣市本町３丁目２３９９番４外｢本町３－６－１６｣				②地積　(㎡)	128 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅中心の利便性の良い既成住宅地域	北東5.5m市道	水道、ガス、下水	鴻巣 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 310 ｍ、西 160 ｍ、南 240 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
．５ｍ市道

交通

施設

鴻巣駅東方

600m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

鴻巣駅徒歩圏内の既成低層住宅地域として熟成しており、潜在的な需要はあるものの供給は少ない。割高の取引
事例も見られ、地価は、引き続き上昇傾向にある。当面も同様の傾向が続くものと予測した。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 119,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ高崎線沿線で、概ね鴻巣市、北本市の圏域。需要者の中心は鴻巣市及び周辺の居住者が大半を占める
。近隣地域は鴻巣駅に近接する熟成度の高い既成の住宅地域であるが、近隣地域及び周辺地域は売物件等の新規の供給
が少なく、需要は底堅い。土地は１３０㎡程度で１，５００～１，８００万円程度、新築の戸建物件は３，０００～３
，５００万円程度が需要の中心。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパート等も混在するが、戸建指向の強い地域であるため、取引に当たっては居住の快適性、利便性が主要な選択指標
となっている。収益性に対する期待は低く、自用目的での取引が中心である。よって、典型的需要者の行動原理をより
反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考に、単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は企業収益、個人消費等に改善の動きが
見られ、緩やかに回復傾向にある。鴻巣市の
人口は減少傾向で、土地の需要も二極化が見
られる。

駅徒歩圏の既成住宅地域である。需要も底堅
く、供給が少ないため、地価は引き続き上昇
傾向にある。

北東道路のため、北道路よりも快適性はやや
優るが、その他の個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

+3.6 ％

３　試算価格算定内訳

鴻巣 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	鴻巣鴻巣Ｒ０６ -11548	鴻巣市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東3m私道、中間画地		１住居 (60,160)
b	鴻巣鴻巣Ｒ０６ -11552	鴻巣市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、北東1.8m、角地		２住居 (70,160)
c	鴻巣鴻巣Ｒ０６ -11530	鴻巣市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	鴻巣鴻巣Ｒ０６ -11520	鴻巣市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西2m市道、北西2m、南東2m、三方路		１住居 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 101,567	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.5]	117,114	100 [ 100.0]	117,114	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	119,000
b	(　 ) 130,452	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.8]	126,430	100 [ 85.4]	148,044		150,000
c	(　 ) 92,105	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 93.4]	100,882	100 [ 86.8]	116,224		118,000
d	(　 ) 57,620	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 71.1]	81,608	100 [ 74.9]	108,956		111,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 -10.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -19.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 119,000 円／㎡]

鴻巣 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,449,557	482,802	1,966,755	1,682,460	284,295	（　0.9718） 276,278	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	5,878,255 円　　　　（　 45,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鴻巣 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	63.00	Ｗ2	126.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	128 ㎡	7.8 m x 16.5 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２室（１ＬＤＫ、平均専有面積は３２㎡程度で単身又は夫婦向け。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	63.00	100.0	63.00	1,660	104,580	1.0	104,580
							1.0	104,580
2～ 2	住宅	63.00	100.0	63.00	1,680	105,840	1.0	105,840
							1.0	105,840
～

～

～

計		126.00	100.0	126.00		210,420		210,420
								210,420

⑨年額支払賃料	210,420 円　×　12ヶ月　＝　 2,525,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 126.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,525,040 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 176,753 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,348,287 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	210,420 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,957 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 210,420 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 99,313 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,449,557 円　　　　（　 19,137 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鴻巣鴻巣（賃）Ｒ０６　　　　-11503	1,479 ( 1,479)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [116.7]	100 [ 78.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,547	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,732 円/㎡　月額支払賃料（　 1,660 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鴻巣鴻巣（賃）Ｒ０６　　　　-11202	1,928 ( 1,928)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,774
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鴻巣 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	117,000 円	23,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	101,002 円	2,525,040　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 187,200 円	23,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	23,400 円	23,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,400 円	23,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 482,802 円　（　　　　　　 3,772 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,400,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 126.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0782 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,682,460 円（　　　　　 13,144 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,449,557 円
②総費用	482,802 円
③純収益　①－②	1,966,755 円
④建物等に帰属する純収益	1,682,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	284,295 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	276,278 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,158 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,878,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

鴻巣 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	鴻巣市本町三丁目２３９９番４	0309000271191-0000
2	鴻巣市本町三丁目２４００番４	0309000271196-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考