別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
羽生 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
羽生 5-1 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　石井　依子   TEL.
鑑定評価額 7,070,000 円  １㎡当たりの価格 45,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 37,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 羽生市中央３丁目４２４９番７外
｢中央３－４－２｣		 ②地積
　(㎡)		 154  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ2		 低層店舗、銀行等が
混在する商業地域
 西16m県道 水道、下水 羽生

520m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 羽生駅北東方

520m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 背後人口の減少・郊外の大型店舗へ客足流入等により商況は低迷して推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は羽生市及びその周辺市の既成商業地域である。需要者は小売業・サービス業を営む地元の法人及び個人事
業者であるが、羽生市は車社会であるので、近年は郊外の駐車場完備の大型店舗に客足が流れる傾向が続いており、既
存の商業地域は背後人口の減少を背景として商況が低迷し、新規の店舗開設需要は弱い。取引価格は個別の事情により
まちまちであり、中心となる価格帯は掴みづらい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の商業地に係る取引事例より求めた実証的な価格である。一方、収益価格は不動産の投資採算
性に着目して求めた価格であるが、商業施設の郊外大型化・市内の人口減少という流れの中で、近隣地域における投資
需要は弱く、収益性に基づく地価が形成されていないことから、比準価格よりも低位に試算された。従って比準価格を
重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地及び前年価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　行田 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     50,000 円／㎡		 [ 99.2]
100		 100
[100.0]		 100
[108.2]		 [100.0]
100		 45,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 羽生市の人口は減少傾向にあり、高齢化が徐
々に進行している。



低層店舗や銀行等が混在する商業地域である
が、近年は空店舗も見られる。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 羽生 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 羽生Ｒ０６

-10526		 羽生市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6.3m市道、
中間画地
近商

(80,200)
b 羽生Ｒ０６

-10138		 羽生市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南15m県道、
中間画地
商業

(80,400)
c 羽生Ｒ０４

-40149		 羽生市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西11m市道、
中間画地
近商

(80,200)
d 羽生Ｒ０５

-40165		 羽生市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北16m市道、
南6m、二方路
１住居

(70,200)
e 羽生Ｒ０５

-40108		 羽生市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西16m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     20,790) 
41,580  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
41,538 		 100
[  85.8]
48,413 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
48,400 
b (　           ) 
47,913  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
56,368 		 100
[ 114.9]
49,058 
49,100 
c (　           ) 
29,787  		 100
[  80.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  62.0]
60,054 		 100
[ 130.5]
46,018 
46,000 
d (　           ) 
58,480  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 154.5]
37,700 		 100
[  73.6]
51,223 
51,200 
e (　           ) 
23,613  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[  65.0]		 100
[ 100.0]
36,182 		 100
[  83.5]
43,332 
43,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 親族間売
買
 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -38.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +50.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     47,800 円／㎡]  



羽生 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,122,566 
238,924 
883,642 
686,907 
196,735 		 （　0.9707）
190,971 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      3,819,420 円　　　　（　     24,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
羽生 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 60.00 ＬＳ1 60.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   154 ㎡      7.0 m x   22.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 スケルトン仕様の店舗を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
60.00 
100.0 
60.00 
1,696 
101,760 		 3.0  305,280 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
60.00 
100.0 
60.00 

101,760 		 305,280 
0 
⑨年額支払賃料        101,760 円　×　12ヶ月　＝　       1,221,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      60.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,221,120 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       101,353 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,119,767 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           305,280 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,799 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,122,566 円　　　　（　         7,289 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 羽生（賃）Ｒ０
５
　　　　-20508		 1,569  
(   1,520) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]
1,961 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,696 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 羽生（賃）Ｒ０
５
　　　　-20509		 1,938  
(   1,902) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]
1,615 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
羽生 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 46,350 円  　　　　      9,270,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 36,634 円  　　　        1,221,120　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       58,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　       78,700 円  　　　　      9,270,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料         9,270 円  　　　　      9,270,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金         9,270 円  　　　　      9,270,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         238,924 円　（　　　　　　         1,551 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 25 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 9,270,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　      60.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0741     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  25 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 686,907 円  
（　　　　　         4,460 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,122,566 円      
②総費用 238,924 円      
③純収益　①－② 883,642 円      
④建物等に帰属する純収益 686,907 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 196,735 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 190,971 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,240 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,819,420 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 羽生 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　羽生市中央三丁目４２４９番７
 0313000345154-0000
2 　羽生市中央三丁目４２４９番８
 0313000345155-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月5日　提出
羽生 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
羽生 5-1 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　鳥羽　健二郎   TEL.
鑑定評価額 7,080,000 円  １㎡当たりの価格 46,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 37,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 羽生市中央３丁目４２４９番７外
｢中央３－４－２｣		 ②地積
　(㎡)		 154  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ2		 低層店舗、銀行等が
混在する商業地域
 西16m県道 水道、下水 羽生

520m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 羽生駅北東方

520m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの商業地域で郊外の大型店舗へ客足流入等により繁華性が劣り、老朽化した建物も多く、今後も商業地
として衰退していくもの予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は羽生市及び周辺市町に所在する商業地域及び商住混在地域であるが、近隣地域の繁華性が劣ることから、
地価水準が背後住宅地価格に近づいており価格牽連性が認められる。需要者は自己使用により店舗・事業所等の経営を
行う事業者や店舗・事業所併用住宅として利用する個人等が考えられる。幹線道路沿いの大型商業施設の集客力が高い
一方で、旧来からの商業地域は背後人口の減少等を背景として集客力が低く、店舗出店需要は弱い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域を含む市街地中心部には従来から所在する店舗・事務所ビルが見られ賃貸市場が形成されているものの、需要
者の中心は自己使用により店舗及び事業所等の経営を行う事業者や店舗・事業所併用住宅としての利用を目的とする個
人である。したがって、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ
鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　行田 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     50,000 円／㎡		 [ 99.2]
100		 100
[100.0]		 100
[107.9]		 [100.0]
100		 46,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 羽生市の世帯数は増加しているが、生産年齢
人口が減少している。今年９月の実質消費支
出及び小売業販売額は前月比で増加している
。

旧来からの繁華性の劣る商業地域で、衰退し
ている。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.8
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 羽生 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 羽生Ｒ０６

-10131		 羽生市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 北西8m市道、
中間画地
近商
地区計画等
(90,200)
b 行田Ｒ０５

-40805		 行田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西4m市道、
中間画地
商業

(90,240)
c 行田Ｒ０６

-10830		 行田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m市道、
南西6m、角地
１住居

(70,200)
d 行田Ｒ０５

-40807		 行田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西15.2m市
道、中間画地
２住居
特別用途地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
40,682  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
40,641 		 100
[  86.5]
46,984 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
47,000 
b (　           ) 
39,857  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
39,226 		 100
[  80.9]
48,487 
48,500 
c (　           ) 
51,887  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
49,172 		 100
[ 110.3]
44,580 
44,600 
d (　           ) 
41,404  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
40,349 		 100
[  85.1]
47,414 
47,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.8 交通・接近　  +6.4 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.9 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.4 交通・接近　  +0.3 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.6 交通・接近　  -7.4 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.9 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -13.2 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.9 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     46,900 円／㎡]  



羽生 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,479,105 
328,658 
1,150,447 
951,720 
198,727 		 （　0.9707）
192,904 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      3,858,080 円　　　　（　     25,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
羽生 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 80.00 Ｗ1 80.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   154 ㎡      7.0 m x   22.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの店舗。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.00 
100.0 
80.00 
1,676 
134,080 		 3.0  402,240 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
80.00 
100.0 
80.00 

134,080 		 402,240 
0 
⑨年額支払賃料        134,080 円　×　12ヶ月　＝　       1,608,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      80.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,608,960 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       133,544 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,475,416 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           402,240 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,689 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,479,105 円　　　　（　         9,605 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 羽生（賃）Ｒ０
５
　　　　-20508		 1,569  
(   1,520) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[120.0]		 100
[ 90.0]
1,596 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,680 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,676 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 羽生（賃）Ｒ０
５
　　　　-20509		 1,938  
(   1,902) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,755 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
羽生 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 66,000 円  　　　　     13,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 64,358 円  　　　        1,608,960　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       59,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      112,200 円  　　　　     13,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        13,200 円  　　　　     13,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        13,200 円  　　　　     13,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         328,658 円　（　　　　　　         2,134 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 13,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　      80.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0721     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 951,720 円  
（　　　　　         6,180 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,479,105 円      
②総費用 328,658 円      
③純収益　①－② 1,150,447 円      
④建物等に帰属する純収益 951,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 198,727 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 192,904 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,253 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,858,080 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 羽生 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　羽生市中央三丁目４２４９番７
 0313000345154-0000
2 　羽生市中央三丁目４２４９番８
 0313000345155-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考