令和6年1月5日　提出 羽生 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽生 -13 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　鳥羽　健二郎   TEL.

鑑定評価額 7,570,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽生市大字秀安字下郷１９２番２ ②地積 　(㎡) 495   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅や農家住宅 が混在する農地の多 い地域 南3.4m市道 水道 南羽生 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　３ ．４ｍ市道　 交通 施設 南羽生駅北西方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は旧来からの農家住宅と農地が多く見られる地域であり、将来的に農家住宅地や農地の一部が転用され ていく可能性はあるものの、当面は現況の状況で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は羽生市内の市街化調整区域に所在する住宅地域である。需要者は近隣地域周辺に地縁を有する一次取得者 が中心である。市街化調整区域内でも都市計画法第３４条１１号区域のなかで利便性が良好な地域では新規の戸建分譲 等が見られるものの、当該地域以外については世帯分離に伴う取引が中心で需要が限定的である。同一需給圏内におい て、旧来からの規模の大きい農家住宅地の供給も見られるが、需要の中心は１００坪程度の画地となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の所在する地域は農家住宅や農地が多く見られる地域で、アパート等の賃貸需要がほとんど見られず、資産運用 が困難であるため収益還元法の適用は断念した。したがって、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採 用し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　行田 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,500 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 80.8] [100.0] 100 15,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 羽生市の世帯数は増加しているが、生産年齢 人口が減少している。当市の今年９月までの 新設住宅着工戸数は前年同期間と比較してほ ぼ横ばいである。 市街地外縁部の農家住宅地域であり、特別な 変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.2 交通・接近　　　  -3.6 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％