鑑定評価書

令和6年1月9日　提出
羽生 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

羽生 -6

埼玉県

埼玉第８

氏名

不動産鑑定士　齋藤　雅一

TEL.

鑑定評価額

4,280,000 円

１㎡当たりの価格

21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	羽生市大字藤井上組字西１２４２番７				②地積　(㎡)	202 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、農家住宅等が混在する郊外の住宅地域	北5.3m市道	水道、ガス	羽生 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 40 ｍ、南 10 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　５
．３ｍ市道

交通

施設

羽生駅北東方

2.2km

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

地域の土地利用状況は安定しており、当分の間現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 22,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね羽生市の郊外市街地及びその周辺の圏域と考えられ、最頻の買主は個人。分譲の中心となる価格帯
は、１５０～２５０㎡程度の土地で３００～７００万円程度、新築戸建で２０００万～２５００万円程度。その一方、
個人間売買や中間需要者買取りのケースも市場の相当割合を占めている。売主・買主の属性等によって市場の様相はか
なり異なる模様で、取引価格の分散も大きい。また、郊外に位置し、調整区域内物件との競合にも注視を要する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

①比準価格は、多数の取引事例を考慮した上で、対象標準地につき、最も典型的と認められる価格水準を見出したもの
であるが、上記のとおり市場の実情は多様であり価格にも分散が見られるので、このことを考慮した最終判定が必要で
ある。②収益価格は相対低位であるが、土地の保有価値を示す指標として参考とすべき価格である。以上を考慮し①の
価格を標準に、②の価格を参考とし、価格形成要因の検討結果も踏まえ、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和や物価高を反映し、名目地価は堅調
推移とも見掛けられるが、人口減少・所得伸
悩み・国民負担率増大等、根本的マイナス要
因につき要注視。

地域要因に格別な変動はない。

個別的要因に格別な変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

羽生 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	羽生Ｒ０５ -40139	羽生市		建付地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	羽生Ｒ０５ -30115	羽生市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	羽生Ｒ０６ -10109	羽生市		建付地	（　）	長方形	西5.5m市道、南3.5m、角地		１住居 (70,200)
d	羽生Ｒ０５ -40124	羽生市		建付地	（　）	長方形	東6m道路、中間画地		｢調区｣ (60,200)
e	羽生Ｒ０６ -10116	羽生市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 23,122	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	23,030	100 [ 106.5]	21,624	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	21,600
b	(　 ) 32,324	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	31,716	100 [ 134.9]	23,511		23,500
c	(　 ) 25,338	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	27,791	100 [ 128.8]	21,577		21,600
d	(　 ) 24,704	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 135.0]	18,171	100 [ 78.8]	23,060		23,100
e	(　 ) 15,862	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	17,572	100 [ 82.5]	21,299		21,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +6.5	環境　　　　 +26.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +35.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +25.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,200 円／㎡]

羽生 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に準ずる地域内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,520,632	543,594	1,977,038	1,922,250	54,788	（　0.9699） 53,139	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	1,130,617 円　　　　（　 5,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

羽生 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
重層長屋	80.00	Ｗ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	202 ㎡	11.5 m x 17.5 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一住戸が４０㎡程度の１ＬＤＫの単身者向き住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１階に出入口がある重層長屋のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	80.00	100.0	80.00	1,338	107,040	2.0	214,080
							0.0	0
2～ 2	居宅	80.00	100.0	80.00	1,338	107,040	2.0	214,080
							0.0	0
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		214,080		428,160
								0

⑨年額支払賃料	214,080 円　×　12ヶ月　＝　 2,568,960 円
⑩a共益費（管理費）	20 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 38,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における共益費の傾向等を考慮
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,500 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 90,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,607,360 円　　×　　 6.7 ％＋　　　 90,000 円　　×　　 6.7 ％　＝　　 180,723 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,516,637 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	428,160 円　×　　 93.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,995 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,520,632 円　　　　（　 12,478 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	羽生（賃）Ｒ０５　　　　-10101	1,372 ( 1,356)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.5]	100 [100.0]	1,365	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,340 円/㎡　月額支払賃料（　 1,338 円/㎡）　基準階 1 F B
b	羽生（賃）Ｒ０５　　　　-10105	1,157 ( 1,109)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [107.0]	100 [ 80.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,300
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

羽生 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	137,500 円	27,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	107,894 円	2,697,360　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 233,700 円	27,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,500 円	27,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,500 円	27,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 543,594 円　（　　　　　　 2,691 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,500,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0628 ×　 45 ％　＋　0.0688 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,922,250 円（　　　　　 9,516 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,520,632 円
②総費用	543,594 円
③純収益　①－②	1,977,038 円
④建物等に帰属する純収益	1,922,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	54,788 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	53,139 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 263 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,130,617 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

羽生 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	羽生市大字藤井上組字西１２４２番７	0313000372152-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月11日　提出
羽生 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

羽生 -6

埼玉県

埼玉第８

氏名

不動産鑑定士　牧元　航也

TEL.

鑑定評価額

4,280,000 円

１㎡当たりの価格

21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	羽生市大字藤井上組字西１２４２番７				②地積　(㎡)	202 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、農家住宅等が混在する郊外の住宅地域	北5.3m市道	水道、ガス	羽生 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 40 ｍ、南 10 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　５
．３ｍ市道

交通

施設

羽生駅北東方

2.2km

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

羽生駅徒歩圏を外れた住宅地域で、需要は弱含みである。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 21,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,160 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、羽生市の市街化区域内の住宅地域の内、市街地縁辺部及びその周辺である。需要者の中心は、同市又は
周辺市に居住する３０代～４０代の一次取得者が中心であり、都心へのアクセス等利便性にやや難があることから、他
の地域からの転入は少ない。需要の中心価格帯は、土地１５０～２５０㎡程度で４００～７００万円程度、新築戸建住
宅は１，９００～２，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパート等も混在するが、戸建指向の強い地域であるため、取引に当たっては居住の快適性、利便性が主要な選択指標
となっている。収益性に対する期待は低く、自用目的での取引が中心である。よって、典型的需要者の行動原理をより
反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考に鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は企業収益、個人消費等に改善の動きが
見られ、緩やかに回復傾向にある。羽生市の
人口は減少傾向で、土地の需要も二極化が見
られる。

羽生市郊外の住宅地域で、徒歩圏を外れ、利
便性が劣るため、需要は弱含みである。

代替競争関係にある他の不動産に比較して優
位性はなく、競争の程度は普通程度である。
その他の個別的要因に変動はない

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

羽生 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	羽生Ｒ０５ -30115	羽生市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	羽生Ｒ０６ -10144	羽生市		更地	（　）	台形	南6m市道、西4m、角地		１低専 (60,80)
c	羽生Ｒ０５ -40124	羽生市		建付地	（　）	長方形	東6m道路、中間画地		｢調区｣ (60,200)
d	羽生Ｒ０５ -40139	羽生市		建付地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	羽生Ｒ０６ -10520	羽生市		建付地	（　）	ほぼ整形	西4m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,324	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	31,716	100 [ 139.3]	22,768	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	22,800
b	(　 ) 30,072	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	28,556	100 [ 123.1]	23,197		23,200
c	(　 ) 24,704	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 135.0]	18,171	100 [ 80.9]	22,461		22,500
d	(　 ) 23,122	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	23,030	100 [ 110.1]	20,917		20,900
e	(　 ) 17,983	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	19,921	100 [ 98.1]	20,307		20,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.7	交通・接近　 +6.4	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.7	交通・接近　 +5.4	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.7	交通・接近　 -4.9	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +35.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.2	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 +11.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.2	交通・接近　 -2.3	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,900 円／㎡]

羽生 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,593,947	546,720	2,047,227	1,977,250	69,977	（　0.9718） 68,004	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	1,446,894 円　　　　（　 7,160 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

羽生 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
重層長屋	80.00	Ｗ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	202 ㎡	11.5 m x 17.5 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一住戸が４０㎡程度の住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１階に出入口がある重層長屋のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	80.00	100.0	80.00	1,370	109,600	2.0	219,200
							0.0	0
2～ 2	居宅	80.00	100.0	80.00	1,390	111,200	2.0	222,400
							0.0	0
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		220,800		441,600
								0

⑨年額支払賃料	220,800 円　×　12ヶ月　＝　 2,649,600 円
⑩a共益費（管理費）	20 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 38,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,500 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 90,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,688,000 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 90,000 円　　×　　％　＝　　 188,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,589,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	441,600 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,107 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,593,947 円　　　　（　 12,841 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	羽生（賃）Ｒ０６　　　　-11304	1,270 ( 1,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [112.4]	100 [100.0]	1,329	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,372 円/㎡　月額支払賃料（　 1,370 円/㎡）　基準階 1 F B
b	羽生（賃）Ｒ０５　　　　-20506	1,853 ( 1,852)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [ 85.0]	100 [115.5]	100 [100.0]	1,452
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

羽生 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	137,500 円	27,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	111,120 円	2,778,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 233,700 円	27,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,500 円	27,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,500 円	27,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 546,720 円　（　　　　　　 2,707 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,500,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0782 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,977,250 円（　　　　　 9,788 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,593,947 円
②総費用	546,720 円
③純収益　①－②	2,047,227 円
④建物等に帰属する純収益	1,977,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	69,977 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	68,004 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 337 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,446,894 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,160 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

羽生 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	羽生市大字藤井上組字西１２４２番７	0313000372152-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考