別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
狭山 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
狭山 5-2 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　宏昭   TEL.
鑑定評価額 264,000,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 90,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 狭山市入間川４丁目３７５９番１
｢入間川４－４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 2,334  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）

1:1		 店舗

Ｓ2		 中小規模の店舗、営
業所が建ち並ぶ路線
商業地域		 南東20.2m国道 水道、ガス、下水 狭山市

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    25 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  48.0 ｍ、奥行　約　　  49.0 ｍ、規模　　     2,352 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線道路沿いに自動車関連店
舗、マンション、住宅等がみ
られる低層の路線商業地域		 街

路		 国道２０．２ｍ 交通

施設		 狭山市駅西方

1.3km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの路線商業地域として環境との均衡を得た地域であり、当面は現状を維持して推移してゆくものと
予測する。地価はほぼ横這いないし微増傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     62,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は狭山市及びその周辺市町村内に存する路線商業地域一帯である。需要者の中心は首都圏内及び全国的に事
業展開を行う法人等である。対象不動産は狭山市の郊外に存するものの、都心を経由せずに横浜方面と千葉方面とを結
ぶ国道沿いに立地する好条件にあり、同一需給圏内における競争力は総じて標準的である。土地の価格帯は１㎡あたり
概ね１００，０００円／㎡～１３０，０００円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 幹線道路沿いに自動車関連店舗等が立地する路線商業地域であり、自用物件を希望する需要者が多い一方、経済合理性
のある賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。本件では周辺の土地の価格水準を反映した比
準価格を標準に収益価格を比較考量の上、代表標準地価格との均衡に留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　所沢 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    214,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[193.1]		 [100.0]
100		 113,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    112,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向が続く中、低金利を
背景として、地価は横ばいないし微増傾向に
ある。


地域要因の変動は特にない。




個別的要因の変動は特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.4
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +92.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 狭山 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６Ｋ９５３
０
-51		 狭山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西16m市道、
南西4.6m、
角地
２住居

(70,200)
b ６Ｋ６０１
９
-40		 所沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東18m市道、
南東4m、角地
１住居

(70,200)
c ５Ｃ３８９
０
-6		 所沢市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東16m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
d ６Ｋ７２８
４
-21		 所沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東14m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
e ６Ｋ９５２
８
-2		 所沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西12m市道、
北東9m、
二方路
近商
地区計画等
土地区画整理済
(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
136,214  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
131,025 		 100
[ 124.2]
105,495 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
105,000 
b (　           ) 
253,656  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
245,201 		 100
[ 187.8]
130,565 
131,000 
c (　           ) 
214,350  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
228,493 		 100
[ 186.3]
122,648 
123,000 
d (　           ) 
186,916  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[  96.4]		 100
[ 100.0]
196,805 		 100
[ 185.7]
105,980 
106,000 
e (　           ) 
243,229  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
236,447 		 100
[ 198.5]
119,117 
119,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +74.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +76.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +74.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +88.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    117,000 円／㎡]  



狭山 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,077,039 
5,253,400 
17,823,639 
10,784,000 
7,039,639 		 （　0.9512）
6,696,105 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    145,567,500 円　　　　（　     62,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
狭山 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 500.00 Ｓ2 1,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   2,334 ㎡     48.0 m x   49.0 m  前面道路：国道     　  20.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 広い駐車を有する低層店舗又は事務所の一棟貸しが標準的。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しであるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
1,000.00 
100.0 
1,000.00 
1,980 
1,980,000 		 3.0  5,940,000 
2.0  3,960,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,000.00 
100.0 
1,000.00 

1,980,000 		 5,940,000 
3,960,000 
⑨年額支払賃料      1,980,000 円　×　12ヶ月　＝　      23,760,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,760,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,972,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,787,920 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,940,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          54,470 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,960,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,234,649 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,077,039 円　　　　（　         9,887 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６Ｋ７９７２賃
　　　　-2		 1,588  
(   1,543) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,819 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,097 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,980 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６Ｋ７９７２賃
　　　　-5		 2,333  
(   2,321) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[127.0]		 100
[ 80.0]
2,367 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
狭山 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 800,000 円  　　　　    160,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 950,400 円  　　　       23,760,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,903,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,280,000 円  　　　　    160,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       160,000 円  　　　　    160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       160,000 円  　　　　    160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,253,400 円　（　　　　　　         2,251 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 160,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　   1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0674     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,784,000 円  
（　　　　　         4,620 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,077,039 円      
②総費用 5,253,400 円      
③純収益　①－② 17,823,639 円      
④建物等に帰属する純収益 10,784,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,039,639 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,696,105 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,869 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    145,567,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      62,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 狭山 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　狭山市入間川四丁目３７５９番１
 0318005020132-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
狭山 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
狭山 5-2 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　笹山　高廣   TEL.
鑑定評価額 264,000,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 90,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 狭山市入間川４丁目３７５９番１
｢入間川４－４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 2,334  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）

1:1		 店舗

Ｓ2		 中小規模の店舗、営
業所が建ち並ぶ路線
商業地域		 南東20.2m国道 水道、ガス、下水 狭山市

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    25 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  48.0 ｍ、奥行　約　　  49.0 ｍ、規模　　     2,352 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線道路沿いにマンション及
び住宅等が見られる低層の路
線商業地域		 街

路		 国道２０．２ｍ 交通

施設		 狭山市駅西方

1.3km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの路線商業地域であり、特別な地域要因の変動は見込まれず、当分の間は現状どおりに推移していくも
のと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     63,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は広域的で概ね狭山市、埼玉県南部の市町及び東京都北部の路線商業地域。需要者の中心は物販及び飲食系
のフランチャイズ店の他、地域の拠点としての営業所等を設けようとする事業者等である。狭山市の郊外に立地するも
のの、都心を経由せずに横浜方面と千葉方面とを結ぶ国道沿いに存しているため、広域的な同一需給圏となり、また、
多様な需要が見込まれる。土地価格は規模により異なるが、２，０００㎡前後で２億円～３億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性に着目して求めたもので実証的な価格である。収益価格は賃貸収入を前提とする収益性を反映した価
格である。それぞれ妥当性を有するが、最有効使用は沿道型低層店舗地で、賃料水準が低いことから収益価格は低めに
求められた。そこで、市場性を反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ
、さらに単価と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　所沢 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    214,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[193.4]		 [100.0]
100		 113,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    112,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 駅前商業地の地価は上昇傾向にあり、その他
市内の商業地についても横ばいか若干の上昇
傾向にある。


最寄駅からやや遠いものの、幹線道路沿いの
商業地域として沿道型店舗がみられる地域で
ある。


画地の形状が整形で、規模も標準的なことか
ら選好性は高い。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.4
交通・接近　　　  +1.1
環境　　　　　　 +94.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 狭山 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６Ｋ７９７
２
-37		 狭山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b ６Ｋ７２８
４
-9		 狭山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西25m県道、
南東7m、角地
２住居

(66,156)
c ６Ｋ９５３
０
-51		 狭山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西16m市道、
南西4.6m、
角地
２住居

(70,200)
d ６Ｋ６０１
９
-32		 狭山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
123,271  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
117,963 		 100
[ 101.9]
115,763 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
116,000 
b (　           ) 
109,560  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  79.9]
137,121 		 100
[ 116.0]
118,208 
118,000 
c (　           ) 
136,214  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
130,247 		 100
[ 111.6]
116,709 
117,000 
d (　           ) 
140,606  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
135,897 		 100
[ 115.4]
117,762 
118,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.9 交通・接近　  -1.1 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　 -19.3 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.9 交通・接近　  -1.1 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.9 交通・接近　  -7.4 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    117,000 円／㎡]  



狭山 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,345,106 
5,294,440 
18,050,666 
10,918,800 
7,131,866 		 （　0.9512）
6,783,831 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    147,474,587 円　　　　（　     63,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
狭山 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 500.00 Ｓ2 1,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   2,334 ㎡     48.0 m x   49.0 m  前面道路：国道     　  20.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸としたため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
1,000.00 
100.0 
1,000.00 
2,003 
2,003,000 		 3.0  6,009,000 
2.0  4,006,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,000.00 
100.0 
1,000.00 

2,003,000 		 6,009,000 
4,006,000 
⑨年額支払賃料      2,003,000 円　×　12ヶ月　＝　      24,036,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,036,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,994,988 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,041,012 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,009,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          55,103 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,006,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,248,991 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,345,106 円　　　　（　        10,002 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６Ｋ７２８４賃
　　　　-17		 2,731  
(   2,643) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
2,129 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,122 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,003 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６Ｋ７２８４賃
　　　　-16		 1,797  
(   1,744) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,114 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
狭山 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 810,000 円  　　　　    162,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 961,440 円  　　　       24,036,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,903,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,296,000 円  　　　　    162,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       162,000 円  　　　　    162,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       162,000 円  　　　　    162,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,294,440 円　（　　　　　　         2,268 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 162,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 157,000 円／㎡　×　   1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0674     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,918,800 円  
（　　　　　         4,678 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,345,106 円      
②総費用 5,294,440 円      
③純収益　①－② 18,050,666 円      
④建物等に帰属する純収益 10,918,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,131,866 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,783,831 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,907 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    147,474,587 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      63,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 狭山 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　狭山市入間川四丁目３７５９番１
 0318005020132-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考