令和6年1月15日　提出 狭山 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   狭山 -24 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　平林　誠   TEL.

鑑定評価額 45,000,000 円  １㎡当たりの価格 36,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 狭山市大字上赤坂字鶴ノ台１８６番 ②地積 　(㎡) 1,223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南東5m市道 水道 新狭山 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    85 ｍ、西    30 ｍ、南    75 ｍ、北    27 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  41.0 ｍ、規模　　     1,223 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 新狭山駅南東方 3.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は農家住宅が存する地域である。直近にて地域要因の大きな変動も見受けられず、当面は現状のまま推 移するものと予測する。地価水準は横ばいの状況にあると思料する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は狭山市及び隣接市の市街化調整区域内に存する住宅地域と判定した。主たる需要者は農業従事者のほか、 当該地域に地縁を有する者が中心となる。土地の中心価格帯として５百万～１千万円半ば程度が多いが一方で、市街化 調整区域内の取引については取引当事者の属性や契約内容により土地利用用途が異なることもあり、さらに画地規模や 立地条件等により実際の取引価格にはばらつきが認められることも否めない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、自用目的での取引が中心となっている。一方で、標準地が市街化調整区域内に存することか ら、賃貸市場が熟成しておらず仮に収益価格を試算した場合でも収益性が低いために価格決定の指標になり得ない。従 って取引事例比較法を単独適用し、代表標準地との均衡にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [155.9] [100.0] 100 36,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気は各種政策の効果もあり緩やかな回 復が期待される。ただし、海外景気の状況に も引き続き注視する必要がある。 価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変 動は見られない。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.7 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％