令和6年1月15日　提出 狭山 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   狭山 -16 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　河野　量平   TEL.

鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 狭山市大字水野字月見野５４５番３３外 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南西4.5m市道 水道、ガス、下水 入曽 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    95 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  15.7 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 入曽駅南東方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 低層の戸建住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域である。最寄りの入曽駅は、駅周辺整備事業により、橋上化、東西自 由通路の開設が予定されており、地価への影響が注目される。地価水準は横ばいの状況にあると思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 西武線沿線で、狭山市、所沢市を中心にその周辺市町に及ぶ住宅地域が同一需給圏である。売買市場においては、主に 個人が需要者の中心となる。近隣地域は昭和４０年代に開発された分譲地内にあり、画地規模は１６５㎡内外である。 最寄りの入曽駅は、駅周辺整備事業により、橋上化、東西自由通路の開設が予定されている。市場での中心的価格帯は 、土地１６０㎡程度の場合、１，７００万円～２，０００万円。画地規模の面から新築住宅の販売は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が多く建ち並ぶバス便地域であり、自己使用を目的とした取引が中心といえる。収益価格は不動産 の収益性を反映する理論的な価格であるが、本件標準地は、第１種低層住居専用地域内に所在し、経済合理的な建物想 定が困難なため試算を断念した。よって、本件評価においては標準地の存するエリアの市場実態を反映する比準価格を 標準とし、さらに代表標準地との検討をも踏まえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　狭山 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    149,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [104.5] 100 [142.6] [104.5] 100 107,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ規制は昨年５月に緩和された。ウ クライナ、中東紛争に起因する物価上昇が続 いている。急激な円安は収束傾向だが今後の 動向が注目される 入曽駅東口土地区画整理とともに進められて いる入曾駅周辺整備事業の進捗が近隣地域に 及ぼす影響が注目される 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％