別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
狭山 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
狭山 -2 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　平林　誠   TEL.
鑑定評価額 24,000,000 円  １㎡当たりの価格 153,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 狭山市入間川１丁目３３３８番４
｢入間川１－２３－９｣		 ②地積
　(㎡)		 157  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）



(60,192)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い交通至便な住宅地
域		 南西4.8m市道 水道、ガス、下水 狭山市

540m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    10 ｍ、南    15 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.8 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       157 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４．８ｍ
市道		 交通

施設		 狭山市駅南方

540m		 法令

規制		 ２住居
(60,192)
⑤地域要因の将
　来予測		 所在地域は既存の住宅地、低層住宅地として熟成している。周辺地域にて地域要因の大きな変動も見受けられず
、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は強含みの状況にあると思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    153,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     92,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西武線沿線で、概ね狭山市、所沢市を中心にその周辺市町村にも及ぶ。周辺地域は駅距離等の交通利便性
が優る地域ではある一方で新規の宅地供給は比較的少ないエリアともいえる。市場での中心的価格帯は、土地が１６０
㎡程度の場合であると１千万円後半～２千万円後半、新築住宅で３千万円台前半～４千万円台後半程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺地域は、一般住宅を中心とした既存の住宅地域であり、賃料収入よりも自己使用を目的とした取
引が中心である。収益価格は不動産収益性を反映し理論的な価格であるが、標準地が収益性よりも居住の快適性や利便
性を重視していることから、やや低位に求められた。よって、市場の実態を反映する比準価格をより重視することにし
、収益価格を参考程度に留め、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    149,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　狭山 -2                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    151,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は各種政策の効果もあり緩やかな回
復が期待される。ただし、海外景気の状況に
も引き続き注視する必要がある。


価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変
動は見られない。



個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％ +1.3 ％
３　試算価格算定内訳 狭山 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６Ｋ７９７
２
-33		 狭山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.2m私道
、中間画地
１住居

(60,168)
b ６Ｋ７９７
２
-21		 狭山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西4m私道、
中間画地
１中専

(60,160)
c ６Ｋ７２８
４
-26		 狭山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d ５Ｃ９５３
０
-42		 狭山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
e ６Ｋ９５２
８
-5		 所沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6m市道、
中間画地
近商
地区計画等
区画整理済
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
100,087  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.1]
107,505 		 100
[  82.2]
130,785 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
137,000 
b (　           ) 
201,429  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.5]
204,871 		 100
[ 138.0]
148,457 
155,000 
c (　           ) 
88,695  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[  88.3]		 100
[  97.5]
103,435 		 100
[  72.6]
142,472 
149,000 
d (　           ) 
126,142  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
124,573 		 100
[  90.3]
137,955 
144,000 
e (　           ) 
173,726  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
185,613 		 100
[ 124.4]
149,207 
156,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.6 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.7 環境　　　　 +37.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  -3.9 行政　　　　   0.0 その他　　　  +3.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.6 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.1 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    153,000 円／㎡]  



狭山 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,012,931 
553,050 
2,459,881 
1,818,120 
641,761 		 （　0.9732）
624,562 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     14,524,698 円　　　　（　     92,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
狭山 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.00 ＬＳ2 150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   192 ％   157 ㎡     12.8 m x   12.5 m  前面道路：市道     　   4.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸面積各戸約３７㎡程度の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
75.00 
100.0 
75.00 
1,650 
123,750 		 1.0  123,750 
1.0  123,750 

 2～ 2		 居宅
75.00 
100.0 
75.00 
1,700 
127,500 		 1.0  127,500 
1.0  127,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
150.00 
100.0 
150.00 

251,250 		 251,250 
251,250 
⑨年額支払賃料        251,250 円　×　12ヶ月　＝　       3,015,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,015,000 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       126,630 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,888,370 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           251,250 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,407 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          251,250 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         122,154 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,012,931 円　　　　（　        19,191 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６Ｋ７９７２賃
　　　　-22		 1,528  
(   1,526) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 98.0]
1,696 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,721 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,650 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６Ｋ７９７２賃
　　　　-24		 1,633  
(   1,632) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
1,798 
c ６Ｋ７９７２賃
　　　　-29		 1,398  
(   1,397) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 98.0]
1,603 
狭山 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 139,000 円  　　　　     27,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 90,450 円  　　　        3,015,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       45,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      222,400 円  　　　　     27,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        27,800 円  　　　　     27,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,800 円  　　　　     27,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         553,050 円　（　　　　　　         3,523 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     150.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0654     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 45 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,818,120 円  
（　　　　　        11,580 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,012,931 円      
②総費用 553,050 円      
③純収益　①－② 2,459,881 円      
④建物等に帰属する純収益 1,818,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 641,761 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 624,562 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,978 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,524,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      92,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 狭山 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　狭山市入間川一丁目３３３８番４
 0318005014295-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
狭山 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
狭山 -2 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　柴田　泰邦   TEL.
鑑定評価額 24,000,000 円  １㎡当たりの価格 153,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 狭山市入間川１丁目３３３８番４
｢入間川１－２３－９｣		 ②地積
　(㎡)		 157  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）



(60,192)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い交通至便な住宅地
域		 南西4.8m市道 水道、ガス、下水 狭山市

540m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    10 ｍ、南    15 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       169 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　　
　　　　　　　４．
８ｍ市道		 交通

施設		 狭山市駅南方

540m		 法令

規制		 ２住居
(60,192)
⑤地域要因の将
　来予測		 狭山市駅から徒歩約７分程度に位置する既存の住宅地域。今後も現況の住環境を維持していくものと見られる。
地価は上している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    153,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    101,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西武線沿線で狭山市及び隣接市町の住宅地域が圏域。需要者は圏内の居住者や勤労者が中心。コンパクト
シティ化の中で狭山市駅周辺は整備が進んだ地域であり生活利便性が良い。宅地供給が少ないため高値の取引となり易
い。中心価格帯は土地１５０㎡程度で２，３００万円前後程度。敷地１１６㎡程度の建売住宅とするならば総額３，５
００～４，１００万円程度と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は取引当事者の属性に応じた事例分析を踏まえ事例の持つ特性、価格水準、比較可能性を検討のうえ相対的に
規範性が高い事例を重視して求めており精度は高い。収益価格は前提とする３７㎡程度の住宅賃料水準に投資採算性が
なく、経済合理性に劣るため低位に求められた。したがって、取引の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は
参考に留め、周辺類似の標準地の動向も考慮のうえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    149,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　狭山 -2                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    151,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築コスト上昇の販売価格への転嫁は消費税
押え地価上昇に偏る傾向。中古は両手仲介で
過剰に上昇か。収入や売上の伸びに見合わぬ
高騰も増加。

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変
動は特にない。



価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の
変動は特にない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％ +1.3 ％
３　試算価格算定内訳 狭山 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６Ｋ７２８
４
-6		 狭山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西4m私道、
中間画地
準工

(60,200)
b ６Ｋ９５３
０
-45		 狭山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
c ５Ｃ６０１
９
-8		 狭山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東4m市道、
南東4m、角地
１中専

(70,160)
d ６Ｋ７２８
４
-25		 狭山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.2m私道、
西4.2m、
準角地
１中専

(70,168)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
120,335  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
124,801 		 100
[  84.1]
148,396 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
155,000 
b (　           ) 
122,398  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
120,589 		 100
[  84.9]
142,037 
148,000 
c (　           ) 
149,058  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.5]
150,948 		 100
[ 102.7]
146,980 
154,000 
d (　           ) 
159,738  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
154,261 		 100
[ 102.5]
150,499 
157,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -12.6 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0 行政　　　　  +0.2 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -12.6 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.2 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.3 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.6 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    153,000 円／㎡]  



狭山 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,069,891 
553,960 
2,515,931 
1,818,120 
697,811 		 （　0.9732）
679,110 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     15,793,256 円　　　　（　    101,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
狭山 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.00 ＬＳ2 150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   192 ％   157 ㎡     12.8 m x   12.5 m  前面道路：市道     　   4.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一室約３７㎡程度の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段であるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
75.00 
100.0 
75.00 
1,681 
126,000 		 1.0  126,000 
1.0  126,000 

 2～ 2		 居宅
75.00 
100.0 
75.00 
1,731 
130,000 		 1.0  130,000 
1.0  130,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
150.00 
100.0 
150.00 

256,000 		 256,000 
256,000 
⑨年額支払賃料        256,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,072,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,072,000 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       129,024 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,942,976 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           256,000 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,452 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          256,000 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         124,463 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,069,891 円　　　　（　        19,553 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６Ｋ７９７２賃
　　　　-23		 1,622  
(   1,555) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 82.4]		 100
[105.0]
1,913 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,753 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,681 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６Ｋ７９７２賃
　　　　-25		 1,339  
(   1,337) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 84.9]		 100
[100.0]
1,593 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
狭山 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 139,000 円  　　　　     27,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 92,160 円  　　　        3,072,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       44,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      222,400 円  　　　　     27,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        27,800 円  　　　　     27,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,800 円  　　　　     27,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         553,960 円　（　　　　　　         3,528 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     150.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0654     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 45 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,818,120 円  
（　　　　　        11,580 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,069,891 円      
②総費用 553,960 円      
③純収益　①－② 2,515,931 円      
④建物等に帰属する純収益 1,818,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 697,811 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 679,110 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,326 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,793,256 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     101,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 狭山 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　狭山市入間川一丁目３３３８番４
 0318005014295-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考