令和6年1月15日　提出 春日部 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日部 9-2 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　山本　晃嗣   TEL.

鑑定評価額 498,000,000 円  １㎡当たりの価格 63,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日部市下柳字森田５２８番１外 ②地積 　(㎡) 7,903   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 倉庫 Ｓ6 国道沿いに倉庫等が 見られる地域 南38m国道 水道 藤の牛島 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   240 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     8,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 　特にない 街 路 ３８ｍ　国道 交通 施設 藤の牛島駅北東方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　国道１６号線沿いであり国道４号バイパスへのアクセスもよく物流倉庫需要は堅調であるが、地価水準の上昇 幅は縮小傾向である。地域要因に著しい変化も認められない事より暫くは現況どおりの推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、埼玉県東部が中心圏で主要街道沿いに広がる物流系業務地域全般と判定した。需要者は、広域的に物 流倉庫等を所有目的とする法人が中心であるが、沿道サービス業需要者も認められる。当該用途においては街路条件、 ＩＣとの接近性等が重要であり対象標準地の需要量は大きいものとなっている。地価水準は、上昇傾向が継続している も上昇率は縮小傾向である。尚、工業地の地価水準は取引量が少なく価格水準を把握する事は困難となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　対象標準地は、物流系の工業地域である。賃貸市場が未成熟で賃貸収益物件としての取引は、殆ど見られない地域で あり、収益還元法の非適用を余儀なくされた。よって鑑定評価額は、市場実態を反映する比準価格を中心に代表標準地 から検討した価格、及び対象標準地の前年度価格からの連続性をも考慮し上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久喜 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,600 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [ 88.2] [100.0] 100 62,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　景気は、一部に足踏みあるも緩やかに回復 している。先行きについては、物価上昇、中 東情勢、金融市場の変動等の影響に注意する 必要がある。 　地域要因に特別な変動は見られない。国道 １６号線沿いであり国道４号バイパスへのア クセスもよく物流倉庫需要は堅調である。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％