別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
春日部 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
春日部 9-1 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　西原　崇   TEL.
鑑定評価額 167,000,000 円  １㎡当たりの価格 64,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 春日部市不動院野字次郎右エ門２７４２番１外
 ②地積
　(㎡)		 2,592  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1		 倉庫兼事務所

Ｓ2		 配送センター、倉庫
等が断続する流通業
務地域		 北西12m県道、南西側道 水道、下水 春日部

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    10 ｍ、南     0 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,250 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 春日部駅北方

2.5km		 法令

規制		 準工
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 配送センター、倉庫等が断続する流通業務地域であり、現状のまま推移するものと予測する。ネット通販の需要
増大、企業誘致や支援制度、新国道４号・４車線化の波及効果等で物流用地の需要は引き続き増加している。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      5,140 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、埼玉県東部及び隣接する千葉県・茨城県のうち、国道４号線及び同バイパス、国道１６号線、国道１２
２号線及び同バイパス付近の工業地域の圏域である。需要者は物流業者または中小の製造業者が中心である。圏央道の
開通や国道４号バイパスの４車線化に伴い、物流施設用地の取引が活発化している。また、ネット通販等の需要の増大
により配送業の需要が増加し、物流用地の需要は増加している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は中小の倉庫や工場が見られる工業地域である。適切な賃貸事例が得られなかったため、収益還元法の適用
は断念した。地域内では自用目的の取引が中心であるため比準価格を重視し、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　久喜 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     54,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.2]		 [102.0]
100		 63,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和２年のコロナ禍以降ネット通販の需要が
増大し、物流用地の需要は引き続き増加傾向
、地価は上昇傾向である。


県道沿いに配送センター、倉庫等が断続する
流通業務地域である。国道１６号線へのアク
セスも容易であり、物流用地の需要は堅調で
ある。

物流用地としての個別的要因は標準的である
。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 春日部 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｙ２４１２
１４０１
-95		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
工業
地区計画等
(60,200)
b Ｙ２４１２
１４０１
-98		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西7.1m市道、
中間画地
工業
地区計画等
(60,200)
c Ｙ２４１２
１４０１
-94		 春日部市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北4.5m市道、
東4.5m、角地
｢調区｣ 

(70,200)
d Ｙ２４１４
６４０６
-92		 北葛飾郡杉戸町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東16.2m町道、
中間画地
工専

(50,200)
e ０６Ｋ２９

-20		 さいたま市岩槻区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南10m市道、
東6m、角地
工業

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
50,633  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
54,127 		 100
[  83.2]
65,056 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
66,400 
b (　           ) 
46,961  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
62,752 		 100
[ 102.0]
61,522 
62,800 
c (　           ) 
49,716  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.4]
49,433 		 100
[  77.4]
63,867 
65,100 
d (　           ) 
43,268  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
54,734 		 100
[  84.6]
64,697 
66,000 
e (　           ) 
62,940  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
63,990 		 100
[  99.7]
64,183 
65,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +5.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     65,100 円／㎡]  



春日部 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,708,532 
4,270,531 
10,438,001 
9,837,900 
600,101 		 （　0.9554）
573,336 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     13,333,395 円　　　　（　      5,140 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
春日部 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 844.57 Ｓ2 964.57
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   2,592 ㎡     53.0 m x   50.0 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの２階建倉庫兼事務所の建築を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 倉庫
844.57 
100.0 
844.57 
1,380 
1,165,507 		 5.0  5,827,535 
0.0  0 

 2～  		 事務所
120.00 
100.0 
120.00 
1,380 
165,600 		 5.0  828,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
964.57 
100.0 
964.57 

1,331,107 		 6,655,535 
0 
⑨年額支払賃料      1,331,107 円　×　12ヶ月　＝　      15,973,284 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     964.57 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,973,284 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,325,783 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,647,501 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,655,535 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          61,031 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,708,532 円　　　　（　         5,675 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｑ２４１２１４
０１
　　　　-90		 991  
(     938) 		 100
[100.0]		 [ 96.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 81.0]		 100
[100.0]
1,389 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,386 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,380 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｑ２４１２１４
１０
　　　　-91		 1,009  
(     979) 		 100
[100.0]		 [ 97.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 83.0]		 100
[105.0]
1,321 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
春日部 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 765,000 円  　　　　    153,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 638,931 円  　　　       15,973,284　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,504,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      979,200 円  　　　　    153,000,000　×　　  40.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       229,500 円  　　　　    153,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       153,000 円  　　　　    153,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,270,531 円　（　　　　　　         1,648 円／㎡）　　（経費率　　  29.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 153,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 153,000 円／㎡　×　     964.57 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,837,900 円  
（　　　　　         3,795 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,708,532 円      
②総費用 4,270,531 円      
③純収益　①－② 10,438,001 円      
④建物等に帰属する純収益 9,837,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 600,101 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 573,336 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          221 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,333,395 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       5,140 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 春日部 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　春日部市不動院野字次郎右エ門２７４２番１
 0315000347359-0000
2 　春日部市不動院野字次郎右エ門２７４３番１
 0315000347361-0000
3 　春日部市不動院野字次郎右エ門２７４４番１
 0315000347363-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
春日部 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
春日部 9-1 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　哲雄   TEL.
鑑定評価額 167,000,000 円  １㎡当たりの価格 64,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 春日部市不動院野字次郎右エ門２７４２番１外
 ②地積
　(㎡)		 2,592  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1		 倉庫兼事務所

Ｓ2		 配送センター、倉庫
等が断続する流通業
務地域		 北西12m県道、南西側道 水道、下水 春日部

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    10 ｍ、南     0 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 春日部駅北方

2.5km		 法令

規制		 準工
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、準幹線道路沿いの流通業務地域であり、地価水準は上昇傾向が続いている。今後は業務用地として
熟成度がさらに増していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      5,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、春日部市を含む広域的な埼玉県東部地区の流通業務地区及び大規模・中小規模の工場や倉庫の立地する
圏域である。需要者の中心は、運輸・倉庫等の流通系企業及び製造業を営む大手・中小企業主である。コロナ禍の影響
を受けず物流市場の土地価格は上昇している。土地は坪単価２０～２５万程度、標準的規模２，２５０㎡で、１５，０
００万程度の物件が中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅から徒歩で約３１分程度の準幹線道路沿いの流通業務地域で、自用目的での取引が中心であるため、賃貸市場はやや
未成熟である。従って、収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためにかなり低位に試算された。
よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、前年代表標準地等の価格からの検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　久喜 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     54,600 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.2]		 [102.0]
100		 64,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 昨年１年間の土地取引件数、新設住宅着工戸
数はともに増加している。人口は昨年よりも
微減で、世帯数は核家族化で微増の傾向にあ
る。

国道１６号線沿いの流通業務地域で、交通の
利便性に優れ、人気のあるエリアである。工
業地の地価は、下げ止まりから上昇基調に転
じている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 春日部 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｙ２４１２
１４０１
-98		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西7.1m市道、
中間画地
工業
地区計画等
(60,200)
b Ｙ２４１２
１４０１
-94		 春日部市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北4.5m市道、
東4.5m、角地
｢調区｣ 

(70,200)
c Ｙ２４１２
１４０１
-95		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
工業
地区計画等
(60,200)
d Ｙ２４１４
６４０６
-92		 北葛飾郡杉戸町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東16.2m町道、
中間画地
工専

(50,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
46,961  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
62,752 		 100
[ 102.0]
61,522 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
62,800 
b (　           ) 
49,716  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.4]
49,433 		 100
[  75.5]
65,474 
66,800 
c (　           ) 
50,633  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
54,127 		 100
[  83.2]
65,056 
66,400 
d (　           ) 
43,268  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
54,734 		 100
[  84.6]
64,697 
66,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +5.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     66,500 円／㎡]  



春日部 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,708,532 
4,263,531 
10,445,001 
9,837,900 
607,101 		 （　0.9554）
580,024 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     13,488,930 円　　　　（　      5,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
春日部 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 844.57 Ｓ2 964.57
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   2,592 ㎡     53.0 m x   50.0 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準地域の標準的使用及び公法上の規制等から一棟貸しの２階建ての鉄骨造の倉庫兼事務所を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 倉庫
844.57 
100.0 
844.57 
1,380 
1,165,507 		 5.0  5,827,535 
0.0  0 

 2～  		 事務所
120.00 
100.0 
120.00 
1,380 
165,600 		 5.0  828,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
964.57 
100.0 
964.57 

1,331,107 		 6,655,535 
0 
⑨年額支払賃料      1,331,107 円　×　12ヶ月　＝　      15,973,284 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     964.57 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,973,284 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,325,783 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,647,501 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,655,535 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          61,031 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,708,532 円　　　　（　         5,675 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｑ２４１２１４
０１
　　　　-90		 991  
(     938) 		 100
[100.0]		 [ 96.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 81.0]		 100
[100.0]
1,389 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,386 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,380 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｑ２４１２１４
１０
　　　　-90		 1,066  
(   1,033) 		 100
[100.0]		 [ 97.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 88.0]		 100
[105.0]
1,323 
c Ｑ２４１２１４
１０
　　　　-91		 1,009  
(     979) 		 100
[100.0]		 [ 97.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 83.0]		 100
[105.0]
1,321 
春日部 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 765,000 円  　　　　    153,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 638,931 円  　　　       15,973,284　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,497,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      979,200 円  　　　　    153,000,000　×　　  40.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       229,500 円  　　　　    153,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       153,000 円  　　　　    153,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,263,531 円　（　　　　　　         1,645 円／㎡）　　（経費率　　  29.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 153,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 153,000 円／㎡　×　     964.57 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,837,900 円  
（　　　　　         3,795 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,708,532 円      
②総費用 4,263,531 円      
③純収益　①－② 10,445,001 円      
④建物等に帰属する純収益 9,837,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 607,101 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 580,024 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          224 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,488,930 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       5,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 春日部 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　春日部市不動院野字次郎右エ門２７４２番１
 0315000347359-0000
2 　春日部市不動院野字次郎右エ門２７４３番１
 0315000347361-0000
3 　春日部市不動院野字次郎右エ門２７４４番１
 0315000347363-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
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