別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
春日部 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
春日部 5-1 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　石川　輝   TEL.
鑑定評価額 47,700,000 円  １㎡当たりの価格 165,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 春日部市中央１丁目４番１０
 ②地積
　(㎡)		 289  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:1.5		 事務所

ＲＣ5		 中層事務所ビルや低
層店舗等が断続する
商業地域		 南西20m市道 水道、下水 春日部

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 市道２０ｍ 交通

施設		 春日部駅南西方

500m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所等が見受けられる商業地域で特段地域要因の変化はないが、消費マインドの改善から顧客流動性や
空室率等は次第に回復しており、しばらく地価は微増傾向で推移すると思われる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     62,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東武伊勢崎線「春日部」駅前に外延的に広がる店舗、事務所を中心とした商業地域で、売買市場の需要
者は主として、収益不動産の中長期な運用を目論む法人及び個人が中心である。駅西口再開発事業への潜在的期待感が
あるなかで、消費マインドの改善や周辺店舗の新規出店が散見され少なからず顧客流動性は向上している状況にある。
なお、取引数は極めて少なく土地相場を確定的に見出すことは難しく、不動産次第といったところである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 圏域内は新規収益不動産建設を目的とした需要が乏しく、既存の賃貸用不動産への需要が中心である。地域内は元本価
格に見合う賃料が享受し難く新規建設を前提とした収益価格は、地域内の価格水準と乖離し低位に求められた。また、
後述の通り原価法による積算価格は不適用としている。以上より、市場の特性・試算価格の特徴等の検討を踏まえ、地
域の価格水準を反映した実証規範性の高い比準価格を重視し収益価格を参酌して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    164,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、世界的金融
引き締めに伴う海外景気の下振れが国内景気
を下押しするリスクに留意すべきである。


春日部駅西口の店舗や事務所ビルが見受けら
れる商業地域で、コロナ禍後は消費マインド
が改善しており店舗や事務所への引き合いが
見込まれる地域。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 春日部 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｙ２４１２
１４０９
-72		 春日部市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.5m市道
、中間画地
商業

(80,330)
b Ｙ２４１２
１４０９
-71		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
近商

(80,200)
c Ｙ２４１２
１４０１
-70		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北5m市道、
西4m、角地
２住居

(60,200)
d Ｙ２４１２
１４０１
-74		 春日部市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西15m県道、
中間画地
商業

(80,400)
e Ｙ２４１２
４００９
-74		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北19m市道、
中間画地
商業

(80,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
118,640  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
121,061 		 100
[  70.7]
171,232 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
171,000 
b (　           ) 
142,189  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
142,189 		 100
[  84.5]
168,271 
168,000 
c (　           ) 
78,388  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  69.5]
113,014 		 100
[  65.7]
172,015 
172,000 
d (　           ) 
140,965  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
141,247 		 100
[  82.0]
172,252 
172,000 
e (　           ) 
144,578  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
144,723 		 100
[  87.0]
166,348 
166,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　 -30.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    170,000 円／㎡]  



春日部 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地内に存し、再調達原価の把握ができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,766,520 
4,638,746 
17,127,774 
16,191,500 
936,274 		 （　0.9507）
890,116 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     18,165,633 円　　　　（　     62,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
春日部 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 230.09 ＲＣ5 920.36
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   289 ㎡     14.2 m x   20.4 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準的な店舗事務所で賃借し、賃料算定基準の賃貸面積は約５８坪である。 ⑦有効率　  83.1 ％
の理由		 各階共用部を除いたフロア貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～ 1		 店舗
230.09 
83.1 
191.15 
3,160 
604,034 		 7.0  4,228,238 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
230.09 
83.1 
191.15 
2,380 
454,937 		 5.0  2,274,685 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
230.09 
83.1 
191.15 
2,380 
454,937 		 5.0  2,274,685 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
230.09 
83.1 
191.15 
2,380 
454,937 		 5.0  2,274,685 
0.0  0 
塔屋
 5～ 5
 
 
 
 
 		    
   

計
920.36 
83.1 
764.60 

1,968,845 		 11,052,293 
0 
⑨年額支払賃料      1,968,845 円　×　12ヶ月　＝　      23,626,140 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     764.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,626,140 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,960,970 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,665,170 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,052,293 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         101,350 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,766,520 円　　　　（　        75,317 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｑ２４１２１４
０１
　　　　-70		 4,079  
(   3,947) 		 100
[100.0]		 [ 97.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[146.0]		 100
[100.0]
3,188 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,178 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,160 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｑ２４１２１４
０１
　　　　-72		 2,726  
(   2,644) 		 100
[100.0]		 [ 94.3]
100		 100
[ 80.0]		 100
[ 85.0]		 100
[119.0]		 100
[105.0]
3,025 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
春日部 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,175,000 円  　　　　    235,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 945,046 円  　　　       23,626,140　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      427,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,504,000 円  　　　　    235,000,000　×　　  40.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       352,500 円  　　　　    235,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       235,000 円  　　　　    235,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,638,746 円　（　　　　　　        16,051 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9507    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 235,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 246,000 円／㎡　×　     920.36 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0644 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,191,500 円  
（　　　　　        56,026 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,766,520 円      
②総費用 4,638,746 円      
③純収益　①－② 17,127,774 円      
④建物等に帰属する純収益 16,191,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 936,274 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 890,116 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,080 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,165,633 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      62,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 春日部 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　春日部市中央一丁目４番１０
 0315000283886-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月16日　提出
春日部 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
春日部 5-1 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　中島　信吾   TEL.
鑑定評価額 47,700,000 円  １㎡当たりの価格 165,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 春日部市中央１丁目４番１０
 ②地積
　(㎡)		 289  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:1.5		 事務所

ＲＣ5		 中層事務所ビルや低
層店舗等が断続する
商業地域		 南西20m市道 水道、下水 春日部

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 春日部駅南西方

500m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 賃料水準は前年より若干弱含み傾向だが、新型コロナ５類移行後市内の飲食・小売等サービス業の産業活動は正
常化しており、「市役所通り」では新市庁舎開庁等の好材料もあって、地価はやや上昇で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     60,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、春日部市及びその周辺市等の駅前を中心とした商業地域の圏域。需要者は地元法人や店舗等の個人事業
者が中心で利用形態は多様化傾向にある。ここ数年「市役所通り」で指標となる不動産取引は無く既存の複合不動産を
主ととした市場に回帰している。当該地域では新築マンション販売や市役所新庁舎開庁等の好材料も見られ、新型コロ
ナ５類移行後は人流活発化により産業活動も正常化しており、土地相場は坪単価５６万円程と昨年よりやや上昇傾向。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は４階建店舗兼事務所が基盤となっているが、新規賃貸物件においては賃料相場が前年よりやや下落傾向で、
建築コストも原材料や人手不足に伴う労務費等の上昇傾向が続き、収益性は逓減して現実の地価水準と乖離している。
また、積算価格は後述の通り原価法が適用出来なかった。本件では、前年価格との連続性の中で、実証的な比準価格を
中心に収益価格を比較考量し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    164,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ５類移行後の人流活発化により産
業活動は個人向けサービスを中心に正常化し
ている。反面、テナントの退出や撤退の動き
も顕著である。

賃料水準は弱含みだが１Ｆ募集賃料は高止ま
りが継続。「市役所通り」では新築マンショ
ン販売や新市庁舎開庁等の好材料もあり地価
はやや上昇傾向。

個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 春日部 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｙ２４１２
１４０９
-71		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
近商

(80,200)
b Ｙ２４１２
１４０１
-74		 春日部市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西15m県道、
中間画地
商業

(80,400)
c Ｙ２４１２
４００９
-74		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北19m市道、
中間画地
商業

(80,400)
d Ｙ２４１２
１４０１
-72		 春日部市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
商業

(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
142,189  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
142,189 		 100
[  85.4]
166,498 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
166,000 
b (　           ) 
140,965  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
141,247 		 100
[  81.0]
174,379 
174,000 
c (　           ) 
144,578  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
144,723 		 100
[  85.0]
170,262 
170,000 
d (　           ) 
174,681  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
175,030 		 100
[  77.2]
226,723 
227,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    170,000 円／㎡]  



春日部 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が出来なかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,724,333 
4,636,912 
17,087,421 
16,191,500 
895,921 		 （　0.9507）
851,752 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     17,382,694 円　　　　（　     60,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
春日部 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 230.09 ＲＣ5 920.36
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   289 ㎡     14.2 m x   20.4 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 想定建物は設計事務所に外部委託した。利用形式は各階フロア貸し、　賃料算定基準の賃貸面積は約５８坪 ⑦有効率　  83.1 ％
の理由		 中層店舗兼事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～ 1		 店舗
230.09 
83.1 
191.15 
3,170 
605,946 		 7.0  4,241,622 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
230.09 
83.1 
191.15 
2,370 
453,026 		 5.0  2,265,130 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
230.09 
83.1 
191.15 
2,370 
453,026 		 5.0  2,265,130 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
230.09 
83.1 
191.15 
2,370 
453,026 		 5.0  2,265,130 
0.0  0 
塔屋
 5～ 5
 
 
 
 
 		    
   

計
920.36 
83.1 
764.60 

1,965,024 		 11,037,012 
0 
⑨年額支払賃料      1,965,024 円　×　12ヶ月　＝　      23,580,288 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     764.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,580,288 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,957,164 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,623,124 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,037,012 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         101,209 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,724,333 円　　　　（　        75,171 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｑ２４１２１４
０９
　　　　-71		 5,305  
(   4,891) 		 100
[100.0]		 [ 97.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[191.0]		 100
[105.0]
3,034 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,188 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,170 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｑ２４１２１４
０９
　　　　-73		 2,118  
(   2,055) 		 100
[100.0]		 [ 94.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 74.0]		 100
[ 85.0]
3,744 
c Ｑ２４１２４０
０９
　　　　-75		 2,946  
(   2,781) 		 100
[100.0]		 [ 97.3]
100		 100
[ 80.0]		 100
[ 95.0]		 100
[119.0]		 100
[105.0]
3,019 
春日部 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,175,000 円  　　　　    235,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 943,212 円  　　　       23,580,288　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      427,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,504,000 円  　　　　    235,000,000　×　　  40.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       352,500 円  　　　　    235,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       235,000 円  　　　　    235,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,636,912 円　（　　　　　　        16,045 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9507    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 235,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 246,000 円／㎡　×　     920.36 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0644 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,191,500 円  
（　　　　　        56,026 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,724,333 円      
②総費用 4,636,912 円      
③純収益　①－② 17,087,421 円      
④建物等に帰属する純収益 16,191,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 895,921 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 851,752 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,947 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,382,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      60,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 春日部 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　春日部市中央一丁目４番１０
 0315000283886-0000
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