別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月16日　提出
春日部 -31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
春日部 -31 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　中島　信吾   TEL.
鑑定評価額 9,470,000 円  １㎡当たりの価格 78,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 63,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 春日部市南中曽根字沖田６９９番９
 ②地積
　(㎡)		 120  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ートが見られる住宅
地域		 北5m市道 水道、ガス、下水 豊春

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　　北　５
ｍ市道		 交通

施設		 豊春駅北東方

1.0km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 豊春駅徒歩圏の住宅地域で市内の中低位エリア。市場は、新型コロナ５類移行後の解放感や底堅い住宅需要の下
支えもあって回復基調にあり、地価は僅かな上昇傾向で推移している。当面は同様の状況が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東武伊勢崎線及び同野田線沿線で春日部、八木崎、豊春駅徒歩圏に存する中規模住宅地域の圏域。需要者
の中心は一次取得者層で市内及び隣接市町の沿線居住者が多い。南中曽根を含む周辺地域は、二極化によりやや人気薄
エリアであるが、好調が続く市場の動向から今後も底堅い戸建需要が見込まれる。土地の流通価格帯は、ほぼ昨年並の
９５０万円程度だが、新築戸建物件は建築費の高止まりが顕著で、３，０００万円超と棟単価の高騰が続いている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地元近隣の勤務者を中心とするアパートも見られるが、地域内は居住性重視の自用目的取引が主体である。賃料水準は
上昇したが人件費等建築コストの高騰は続き今回も収益性が逓減して収益価格は低位となった。また、積算価格は後述
の通り原価法が適用出来なかった。以上より本件では、前年価格との連続性の中で実証的な比準価格を中心として収益
価格は参考程度に止め、さらに前年代表標準地からの規準価格との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　春日部 -3                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    147,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[101.5]		 100
[187.8]		 [100.0]
100		 78,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口微減、高齢化率上昇、新築着工数は減少
傾向。物価高騰や金利上昇等マイルドなイン
フレ基調が続き、景気下振れ懸念もあるが市
場は比較的安定。

駅徒歩圏で熟成度は普通だが利便性・住環境
等により二極化が顕著である。地価は僅かな
上昇傾向であるが、先行き不透明から慎重な
動きも伺える。

個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +69.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 春日部 -31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｙ２４１２
１４０９
-50		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4.3m市道、
中間画地
１住居

(60,172)
b ２４１２１
４０９
-39		 春日部市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西5m市道、
北東6m、
二方路
準住居

(70,200)
c ２４１２１
４０９
-13		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西6m市道、
北東2.5m、
二方路
近商

(80,200)
d ２４１２１
４０２
-13		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
e ２４１２１
４０２
-9		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
中間画地
２住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
87,302  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
85,692 		 100
[ 106.5]
80,462 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
80,500 
b (　           ) 
68,107  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.2]
81,453 		 100
[ 102.0]
79,856 
79,900 
c (　           ) 
72,546  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
77,640 		 100
[  97.9]
79,305 
79,300 
d (　           ) 
83,301  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
82,480 		 100
[ 105.0]
78,552 
78,600 
e (　           ) 
69,638  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[  85.0]		 100
[  97.4]
84,366 		 100
[ 104.8]
80,502 
80,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     79,700 円／㎡]  



春日部 -31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が出来なかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,682,445 
370,955 
1,311,490 
1,151,660 
159,830 		 （　0.9742）
155,706 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      3,538,773 円　　　　（　     29,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
春日部 -31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 49.89 ＬＳ2 91.78
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   120 ㎡     10.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 上下各一戸型ファミリータイプ２戸の共同住宅で、　一世帯平均専有面積は４５．８９㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段利用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～ 1		 居宅
45.89 
100.0 
45.89 
1,581 
72,552 		 1.0  72,552 
1.0  72,552 
地上
 2～ 2		 居宅
45.89 
100.0 
45.89 
1,613 
74,021 		 1.0  74,021 
1.0  74,021 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
91.78 
100.0 
91.78 

146,573 		 146,573 
146,573 
⑨年額支払賃料        146,573 円　×　12ヶ月　＝　       1,758,876 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      91.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,758,876 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       145,987 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,612,889 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           146,573 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,344 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          146,573 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　          68,212 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,682,445 円　　　　（　        14,020 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｑ２４１２１４
０９
　　　　-1		 1,665  
(   1,665) 		 100
[100.0]		 [103.2]
100		 100
[100.0]		 100
[113.0]		 100
[104.0]		 100
[100.5]
1,455 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,649 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,581 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｑ２４１２１４
０９
　　　　-7		 1,611  
(   1,610) 		 100
[135.0]		 [110.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 78.0]		 100
[108.0]		 100
[101.5]
1,567 
c Ｑ２４１２１４
０９
　　　　-8		 2,300  
(   2,205) 		 100
[100.0]		 [102.8]
100		 100
[102.0]		 100
[ 93.0]		 100
[103.0]		 100
[102.0]
2,372 
春日部 -31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 89,000 円  　　　　     17,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 70,355 円  　　　        1,758,876　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       15,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      142,400 円  　　　　     17,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        35,600 円  　　　　     17,800,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,800 円  　　　　     17,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         370,955 円　（　　　　　　         3,091 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 188,000 円／㎡　×　      91.78 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,151,660 円  
（　　　　　         9,597 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,682,445 円      
②総費用 370,955 円      
③純収益　①－② 1,311,490 円      
④建物等に帰属する純収益 1,151,660 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 159,830 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 155,706 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,298 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,538,773 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      29,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 春日部 -31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　春日部市南中曽根字沖田６９９番９
 0315000381587-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
春日部 -31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
春日部 -31 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　山本　晃嗣   TEL.
鑑定評価額 9,470,000 円  １㎡当たりの価格 78,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 63,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 春日部市南中曽根字沖田６９９番９
 ②地積
　(㎡)		 120  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ートが見られる住宅
地域		 北5m市道 水道、ガス、下水 豊春

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 　特にない 街

路		 基準方位　北　　５
ｍ　市道		 交通

施設		 豊春駅北東方

1.0km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 　駅徒歩圏で熟成された住宅地域である。地価水準は、コロナ禍の終息が見え緩やかな回復基調となっている。
地域要因に著しい変化も認められない事より暫くは現況どおりの推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、東武伊勢崎線及び同野田線沿線で春日部市を中心とした隣接市町に広がる駅徒歩圏の住宅地域一帯で
ある。需要者は、市内在住者の住宅地需要者が中心で市外からの転入者は少ない。駅徒歩圏の利便性等より住宅地需要
が認められるエリアであり、地価水準も緩やかな回復基調となっている。取引価格の中心帯は、土地で坪単価２３万円
～２９万円程度、新築戸建住宅で２４００万円～２８００万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　駅徒歩圏でありアパート等が散見される事より収益価格の試算を行ったが、低位で試算された。土地取引は自己居住
用が主であり、収益性よりも居住の利便性、快適性に着目しての価格形成となっている。当該事情を踏まえ本件におい
ては、規範性があり市場実態を反映した比準価格を標準に収益価格を考慮しつつ対象標準地の前年度からの連続性を踏
まえ、代表標準地価格から検討した価格との均衡をも重視のうえ上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　春日部 -3                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    147,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[101.5]		 100
[187.8]		 [100.0]
100		 78,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　景気は、一部に足踏みあるも緩やかに回復
している。先行きについては、物価上昇、中
東情勢、金融市場の変動等の影響に注意する
必要がある。

　価格形成に著しく影響を及ぼす地域要因の
変動はないが、コロナ禍の終息が見え地価水
準も緩やかな回復基調となっている。


　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +69.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 春日部 -31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１２１
４０９
-18		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
b ２４１２１
４０９
-13		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南西6m市道、
北東2.5m、
二方路
近商

(80,200)
c ２４１２１
４０１
-22		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
d ２４１２１
４０２
-13		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
65,666  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
77,563 		 100
[  96.9]
80,044 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
80,000 
b (　           ) 
72,546  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
77,640 		 100
[  95.7]
81,129 
81,100 
c (　           ) 
75,518  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
74,774 		 100
[  94.1]
79,462 
79,500 
d (　           ) 
83,301  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
82,480 		 100
[ 106.1]
77,738 
77,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     79,600 円／㎡]  



春日部 -31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,682,445 
370,955 
1,311,490 
1,151,660 
159,830 		 （　0.9742）
155,706 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      3,538,773 円　　　　（　     29,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
春日部 -31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 49.89 ＬＳ2 91.78
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   120 ㎡     10.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 戸当り４５．８９㎡・居住用２戸を想定。容積率の充足は、有効需要より査定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～ 1		 居宅
45.89 
100.0 
45.89 
1,581 
72,552 		 1.0  72,552 
1.0  72,552 
地上
 2～ 2		 居宅
45.89 
100.0 
45.89 
1,613 
74,021 		 1.0  74,021 
1.0  74,021 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
91.78 
100.0 
91.78 

146,573 		 146,573 
146,573 
⑨年額支払賃料        146,573 円　×　12ヶ月　＝　       1,758,876 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      91.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,758,876 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       145,987 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,612,889 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           146,573 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,344 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          146,573 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　          68,212 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,682,445 円　　　　（　        14,020 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｑ２４１２１４
１３
　　　　-2		 1,527  
(   1,526) 		 100
[100.0]		 [104.0]
100		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 91.5]
1,652 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,649 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,581 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｑ２４１２１４
０９
　　　　-1		 1,665  
(   1,665) 		 100
[100.0]		 [103.2]
100		 100
[100.0]		 100
[113.0]		 100
[104.0]		 100
[100.5]
1,455 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
春日部 -31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 89,000 円  　　　　     17,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 70,355 円  　　　        1,758,876　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       15,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      142,400 円  　　　　     17,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        35,600 円  　　　　     17,800,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,800 円  　　　　     17,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         370,955 円　（　　　　　　         3,091 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 188,000 円／㎡　×　      91.78 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,151,660 円  
（　　　　　         9,597 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,682,445 円      
②総費用 370,955 円      
③純収益　①－② 1,311,490 円      
④建物等に帰属する純収益 1,151,660 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 159,830 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 155,706 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,298 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,538,773 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      29,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 春日部 -31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　春日部市南中曽根字沖田６９９番９
 0315000381587-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
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