別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
春日部 -29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
春日部 -29 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　石川　輝   TEL.
鑑定評価額 22,500,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 春日部市中央３丁目４番１７
 ②地積
　(㎡)		 162  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1.5:1		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅が建ち並ぶ
区画整理済の住宅地
域		 南西6m市道 水道、ガス、下水 春日部

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　　　　北
６ｍ市道		 交通

施設		 春日部駅南西方

1.0km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 低層戸建住宅を中心に今後も現状のまま推移するものと考えられるが、市内の他の地域と比較して引き合いが強
い地域であるため、しばらく地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    140,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     65,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東武伊勢崎線「春日部」駅を中心とする低層住宅地域である。市内の令和５年取引件数は、昨年と比較
して概ね横ばいの状況にあるが、駅徒歩圏内の引き合いは堅調である。駅徒歩圏内は特に供給不足感があるため、供給
側の強気の価格設定が散見されるが、価格的には高止感がある。なお、駅周辺の新築戸建相場は３，０００万後半以上
であり、一般消費財の物価高から住宅需要に対して慎重な姿勢も見受けられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパート等の収益不動産も散見するが、標準地が存する地域は主として戸建住宅中心の低層住宅地域のため、典型的な
需要者の利用方法は、居住の快適性等を目的とする自己利用であり、収益価格は説得力に劣る価格と思料される。よっ
て、後述の通り原価法による積算価格は求められないために、市場の特性、各試算価格の特徴並び代表標準地等からの
検討をも踏まえ、実証規範性の高い比準価格を中心に鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　春日部 -3                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    147,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[101.5]		 100
[112.3]		 [104.5]
100		 137,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    136,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、世界的金融
引き締めに伴う海外景気の下振れが国内景気
を下押しするリスクに留意すべきである。


比較的区画整然とした住環境で、居住の快適
性利便性が良好な住宅地域であり、市内にお
いて相応の優位性があり引き合いが堅調な地
域である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 春日部 -29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｄ２４１２
１４０９
-52		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東9.5m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
b ２４１２１
４０９
-40		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
c ２４１２１
４０９
-8		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
東4m、角地
１中専

(70,200)
d ２４１２１
４０９
-34		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m私道、
中間画地
１住居

(60,160)
e ２４１２１
４０１
-37		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m私道、
中間画地
準住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
147,170  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
147,750 		 100
[ 109.2]
135,302 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
141,000 
b (　           ) 
129,689  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
131,634 		 100
[  98.9]
133,098 
139,000 
c (　           ) 
118,992  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
112,437 		 100
[  84.6]
132,904 
139,000 
d (　           ) 
88,642  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.6]
99,425 		 100
[  73.4]
135,456 
142,000 
e (　           ) 
95,153  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.7]
94,870 		 100
[  70.7]
134,187 
140,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    140,000 円／㎡]  



春日部 -29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地内に存し、再調達原価の把握ができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,298,590 
700,538 
2,598,052 
2,122,160 
475,892 		 （　0.9742）
463,614 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     10,536,682 円　　　　（　     65,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
春日部 -29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 94.17 ＬＳ2 169.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   162 ㎡     14.9 m x   10.8 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準的な共同住宅で形式はファミリータイプ４戸、　一世帯平均専有面積は４２．３６㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段利用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～ 1		 居宅
84.72 
100.0 
84.72 
1,679 
142,245 		 1.0  142,245 
1.0  142,245 
地上
 2～ 2		 居宅
84.72 
100.0 
84.72 
1,713 
145,125 		 1.0  145,125 
1.0  145,125 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
169.44 
100.0 
169.44 

287,370 		 287,370 
287,370 
⑨年額支払賃料        287,370 円　×　12ヶ月　＝　       3,448,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     169.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,448,440 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       286,221 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,162,219 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           287,370 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,635 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          287,370 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         133,736 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,298,590 円　　　　（　        20,362 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｑ２４１２１４
０２
　　　　-1		 2,405  
(   2,307) 		 100
[100.0]		 [102.0]
100		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[103.0]
2,432 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,751 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,679 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｑ２４１２１４
０９
　　　　-7		 1,611  
(   1,610) 		 100
[135.0]		 [104.8]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 78.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
1,588 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
春日部 -29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 164,000 円  　　　　     32,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 137,938 円  　　　        3,448,440　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       37,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      262,400 円  　　　　     32,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        65,600 円  　　　　     32,800,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,800 円  　　　　     32,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         700,538 円　（　　　　　　         4,324 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 188,000 円／㎡　×　     169.44 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,122,160 円  
（　　　　　        13,100 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,298,590 円      
②総費用 700,538 円      
③純収益　①－② 2,598,052 円      
④建物等に帰属する純収益 2,122,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 475,892 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 463,614 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,862 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,536,682 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      65,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 春日部 -29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　春日部市中央三丁目４番１７
 0315000285165-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月16日　提出
春日部 -29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
春日部 -29 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　中島　信吾   TEL.
鑑定評価額 22,500,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 春日部市中央３丁目４番１７
 ②地積
　(㎡)		 162  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1.5:1		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅が建ち並ぶ
区画整理済の住宅地
域		 南西6m市道 水道、ガス、下水 春日部

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　　北　６
ｍ市道		 交通

施設		 春日部駅南西方

1.0km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 駅徒歩圏の熟成した住宅地域で市内の人気エリア。市場は新型コロナ禍での住宅需要の高まりが一巡し、平時に
戻りつつあるが、販売額高騰の状況が続き、地価は当面やや上昇傾向と予測する。但し、物価高が懸念材料。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    141,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     65,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東武伊勢崎線及び同野田線沿線で春日部、八木崎、一ノ割駅徒歩圏に存する中規模住宅地域の圏域。需要
者の中心は一次取得者層で春日部市以北の沿線居住者が多い。中央３丁目を含む周辺地区では熟成度が高いため売買対
象の取引用地は少ないが、好調な市場動向と希少性から価格が高くても需要がある。土地取引相場は２，１００万円超
と昨年に続き上昇し、新築戸建物件の流通価格帯も建築費の高止まりで４，５００万円前後と棟単価の高騰は続く。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地元近隣の勤務者を中心とするアパートも見られるが、地域内は居住性重視の自用目的取引が主体である。賃料水準は
上昇したが人件費等建築コストの高騰は続き今回も収益性が逓減して収益価格は低位となった。また、積算価格は後述
の通り原価法が適用出来なかった。以上より本件では、前年価格との連続性の中で実証的な比準価格を中心として収益
価格は参考程度に止め、さらに前年代表標準地からの規準価格との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　春日部 -3                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    147,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[101.5]		 100
[111.3]		 [104.5]
100		 139,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    136,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口微減、高齢化率上昇、新築着工数は減少
傾向。物価高騰や金利上昇等マイルドなイン
フレ基調が続き、景気下振れ懸念もあるが市
場は比較的安定。

駅徒歩圏で熟成度が高く、街路・画地・環境
条件による個別・多様化が顕著な住宅地域。
好調が続く市場動向と希少性から地価はやや
上昇傾向で推移。

個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 春日部 -29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｙ２４１２
４００９
-57		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
b Ｙ２４１２
４００９
-56		 春日部市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c Ｄ２４１２
１４０９
-52		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東9.5m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
d ２４１２１
４０９
-25		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東8m市道、
北西4m、
北東5m、
三方路
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
128,017  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
130,540 		 100
[  97.0]
134,577 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
141,000 
b (　           ) 
147,606  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
143,846 		 100
[ 107.1]
134,310 
140,000 
c (　           ) 
147,170  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
147,750 		 100
[ 108.2]
136,553 
143,000 
d (　           ) 
152,094  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
143,330 		 100
[ 108.2]
132,468 
138,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    141,000 円／㎡]  



春日部 -29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が出来なかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,298,590 
700,538 
2,598,052 
2,122,160 
475,892 		 （　0.9742）
463,614 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     10,536,682 円　　　　（　     65,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
春日部 -29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 94.17 ＬＳ2 169.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   162 ㎡     14.9 m x   10.8 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準的な共同住宅で形式はファミリータイプ４戸、　一世帯平均専有面積は４２．３６㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段利用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～ 1		 居宅
84.72 
100.0 
84.72 
1,679 
142,245 		 1.0  142,245 
1.0  142,245 
地上
 2～ 2		 居宅
84.72 
100.0 
84.72 
1,713 
145,125 		 1.0  145,125 
1.0  145,125 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
169.44 
100.0 
169.44 

287,370 		 287,370 
287,370 
⑨年額支払賃料        287,370 円　×　12ヶ月　＝　       3,448,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     169.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,448,440 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       286,221 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,162,219 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           287,370 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,635 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          287,370 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         133,736 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,298,590 円　　　　（　        20,362 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｑ２４１２１４
０９
　　　　-1		 1,665  
(   1,665) 		 100
[100.0]		 [103.2]
100		 100
[100.0]		 100
[113.0]		 100
[ 96.0]		 100
[102.0]
1,553 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,751 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,679 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｑ２４１２１４
０９
　　　　-7		 1,611  
(   1,610) 		 100
[135.0]		 [110.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 78.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
1,667 
c Ｑ２４１２１４
０９
　　　　-8		 2,300  
(   2,205) 		 100
[100.0]		 [102.8]
100		 100
[102.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 96.0]		 100
[103.5]
2,509 
春日部 -29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 164,000 円  　　　　     32,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 137,938 円  　　　        3,448,440　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       37,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      262,400 円  　　　　     32,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        65,600 円  　　　　     32,800,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,800 円  　　　　     32,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         700,538 円　（　　　　　　         4,324 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 188,000 円／㎡　×　     169.44 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,122,160 円  
（　　　　　        13,100 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,298,590 円      
②総費用 700,538 円      
③純収益　①－② 2,598,052 円      
④建物等に帰属する純収益 2,122,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 475,892 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 463,614 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,862 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,536,682 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      65,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 春日部 -29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　春日部市中央三丁目４番１７
 0315000285165-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考