令和6年1月15日　提出 春日部 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日部 -27 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　西原　崇   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 96,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日部市豊町１丁目１５番１５ ｢豊町１－１５－１５｣ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 建築協定 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6.2m市道 水道、ガス、下水 春日部 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６．２ ｍ市道 交通 施設 春日部駅南西方 1.7km 法令 規制 １中専 (60,200) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、当面の間現状を維持するものと予測する。春日部市のうち 、市町村合併前から春日部市であった地域の住宅地の市況は堅調であり、地価は上昇傾向となっている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は春日部市内に所在する住宅地域。需要者は３０～４０代の市内居住の一次取得者層が大半を占め、他市町 村からの転入者は少ない。土地相場は坪４０万円台前半程度である。供給は小規模宅地開発による建売住宅又は宅地分 譲の他、中古住宅も見られる。新築の戸建住宅は３，０００万円台前半から中盤の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は、戸建住宅の多い住宅地域で、アパート等の収益物件はなく、転勤等に伴う戸建住宅の賃貸はあるものの 、一時的な利用方法となっている。近隣地域及び類似地域内では自用目的の取引が中心であり、類似地域内で多数の取 引事例を収集し得た。従って比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　春日部 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    147,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.5] 100 [124.3] [104.5] 100 122,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    120,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市町村合併後の春日部市のうち、旧来からの 春日部市内の地域の住宅地の地価は上昇傾向 であるが、旧庄和町内は横ばい傾向となって いる。 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 である。最寄駅は電車の本数が多い春日部駅 であり、需要は堅調である。 南東向きの画地である。基準方位を北向きと して捉えているため、日照等の点で競争力に 優れる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％