別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
春日部 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
春日部 -17 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　西原　崇   TEL.
鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 79,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 春日部市備後東６丁目６９５番３
｢備後東６－７－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 134  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,100)

（その他）
地区計画等

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 西4.5m市道 水道、ガス、下水 武里

630m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４．５
ｍ市道		 交通

施設		 武里駅東方

630m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、当面の間現状を維持するものと予測する。春日部市のうち、市町村
合併前から春日部市であった地域の住宅地の市況は堅調であり、地価は上昇傾向となっている。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     49,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は春日部市内に所在する住宅地域。需要者は３０～４０代の市内居住の一次取得者層が大半を占め、他市町
村からの転入者は少ない。土地相場は坪３０万円台中盤程度である。供給は小規模宅地開発による建売住宅又は宅地分
譲の他、中古住宅も見られる。新築の戸建住宅は２，０００万円台後半から３，０００万円程度の物件が需要の中心と
なっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は一般住宅のほか、アパート等の収益物件も点在するが、地主の節税目的で建てられるケ－スが多く、必ず
しも土地取得に対する投資採算性まで考慮されていないため、収益価格は低位に試算される傾向にある。近隣地域及び
類似地域内では自用目的の取引が中心であり、類似地域内で多数の取引事例を収集し得た。従って比準価格を標準とし
、収益価格は参考に留め、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　春日部 -21                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     86,900 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 [103.0]
100		 99,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     99,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市町村合併後の春日部市のうち、旧来からの
春日部市内の地域の住宅地の地価は上昇傾向
であるが、旧庄和町内は横ばい傾向となって
いる。

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。
急行が停まらない武里駅が最寄駅であり、一
駅上りのせんげん台駅が最寄りの地域よりも
利便性が劣る。

西向きの画地である。基準方位を北向きとし
て捉えているため、日照等の点で競争力に優
れる。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 春日部 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｙ２４１２
１４０６
-10		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南7.8m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b ２４１２１
４１０
-9		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7m市道、
北4m、角地
１低専

(70,100)
c Ｙ２４１２
１４０６
-11		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7m市道、
南4.2m、角地
１低専

(70,100)
d ２４１２１
４０６
-12		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
e ２４１２１
４０６
-6		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m私道、
中間画地
１住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
105,698  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
100,812 		 100
[ 101.8]
99,029 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
102,000 
b (　           ) 
93,783  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.5]
98,595 		 100
[ 100.9]
97,716 
101,000 
c (　           ) 
108,442  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.3]
99,102 		 100
[ 101.8]
97,350 
100,000 
d (　           ) 
98,999  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
100,699 		 100
[ 100.9]
99,801 
103,000 
e (　           ) 
83,469  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.2]
92,530 		 100
[  94.1]
98,332 
101,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    101,000 円／㎡]  



春日部 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,559,464 
551,929 
2,007,535 
1,708,080 
299,455 		 （　0.9742）
291,729 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      6,630,205 円　　　　（　     49,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
春日部 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 78.36 ＬＳ2 133.32
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
地区計画等
 60 ％   100 ％   100 ％   134 ㎡     10.4 m x   12.9 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプのアパートの建築を想定した。平均専有面積は３３．３３㎡である。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～ 1		 居宅
66.66 
100.0 
66.66 
1,656 
110,389 		 1.0  110,389 
1.0  110,389 
地上
 2～ 2		 居宅
66.66 
100.0 
66.66 
1,689 
112,589 		 1.0  112,589 
1.0  112,589 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
133.32 
100.0 
133.32 

222,978 		 222,978 
222,978 
⑨年額支払賃料        222,978 円　×　12ヶ月　＝　       2,675,736 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     133.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,675,736 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       222,086 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,453,650 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           222,978 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,045 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          222,978 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         103,769 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,559,464 円　　　　（　        19,100 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｑ２４１２１４
１３
　　　　-2		 1,527  
(   1,526) 		 100
[100.0]		 [104.0]
100		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 89.5]
1,740 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,727 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,656 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｑ２４１２１４
０９
　　　　-1		 1,665  
(   1,665) 		 100
[100.0]		 [103.2]
100		 100
[100.0]		 100
[113.0]		 100
[101.0]		 100
[ 98.5]
1,528 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
春日部 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 132,000 円  　　　　     26,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 107,029 円  　　　        2,675,736　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       22,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      211,200 円  　　　　     26,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        52,800 円  　　　　     26,400,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,400 円  　　　　     26,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         551,929 円　（　　　　　　         4,119 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     133.32 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,708,080 円  
（　　　　　        12,747 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,559,464 円      
②総費用 551,929 円      
③純収益　①－② 2,007,535 円      
④建物等に帰属する純収益 1,708,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 299,455 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 291,729 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,177 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,630,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      49,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 春日部 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　春日部市備後東六丁目６９５番３
 0315000324568-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
春日部 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
春日部 -17 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　哲雄   TEL.
鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 99,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 79,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 春日部市備後東６丁目６９５番３
｢備後東６－７－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 134  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,100)

（その他）
地区計画等

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 西4.5m市道 水道、ガス、下水 武里

630m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北　　４
．５ｍ市道		 交通

施設		 武里駅北東方

630m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域で、当分の間は現状を維持していくものと予測する。地価水準は、横這いから上
昇に転じている。コロナ禍が収まり地価も上昇傾向に推移していくと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     49,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東武伊勢崎線の住宅地域で概ね春日部市の圏域である。需要者の中心は春日部市内の一次取得者層の居
住者が大半で同一需給圏内及び近隣市町からの転入者で、圏外からの転入者は少ない。コロナ禍が収まり需給関係はや
や好転しているが予断を許さない。同一需給圏内の大きな開発はない。土地は標準的規模１２０㎡で、１，２１０万程
度、新築の戸建物件は、３，０３０万円程度（土地１２０㎡，建物１００㎡）の物件が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅から徒歩で約８分程度の小規模住宅地域で、周辺には、アパート、駐車場等も見られるが、自用目的での取引が中心
である。収益価格は、建築コスト高及び土地価格に見合う賃料水準が形成されていないために低位に試算された。よっ
て、対象地は、快適性及び居住性を重視する住宅地域であるので、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格
は参考に留め、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　春日部 -21                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     86,900 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.9]		 [103.0]
100		 99,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     99,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 昨年１年間の土地取引件数、新設住宅着工戸
数はともに増加している。人口は昨年よりも
微減で、世帯数は核家族化で微増の傾向にあ
る。

駅徒歩圏内の熟成した住宅地域である。地価
は、昨年に続き横這いとなった。コロナ禍が
収まりつつあり、今後の土地需給の回復が期
待される。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 春日部 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１２１
４０６
-12		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
b ２４１２１
４１０
-9		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7m市道、
北4m、角地
１低専

(70,100)
c Ｙ２４１２
１４０６
-10		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南7.8m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d Ｙ２４１２
１４１０
-38		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
98,999  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
100,699 		 100
[ 100.9]
99,801 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
103,000 
b (　           ) 
93,783  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.5]
98,595 		 100
[  99.9]
98,694 
102,000 
c (　           ) 
105,698  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
100,812 		 100
[ 102.9]
97,971 
101,000 
d (　           ) 
99,989  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
99,299 		 100
[ 101.8]
97,543 
100,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    101,000 円／㎡]  



春日部 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,556,399 
551,601 
2,004,798 
1,708,080 
296,718 		 （　0.9742）
289,063 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      6,569,614 円　　　　（　     49,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
春日部 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 78.36 ＬＳ2 133.32
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
地区計画等
 60 ％   100 ％   100 ％   134 ㎡     10.4 m x   12.9 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅形式は、２ＤＫのファミリータイプで、１世帯専有面積は、３３．３３㎡である。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～ 1		 居宅
66.66 
100.0 
66.66 
1,654 
110,256 		 1.0  110,256 
1.0  110,256 
地上
 2～ 2		 居宅
66.66 
100.0 
66.66 
1,687 
112,455 		 1.0  112,455 
1.0  112,455 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
133.32 
100.0 
133.32 

222,711 		 222,711 
222,711 
⑨年額支払賃料        222,711 円　×　12ヶ月　＝　       2,672,532 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     133.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,672,532 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       221,820 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,450,712 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           222,711 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,042 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          222,711 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         103,645 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,556,399 円　　　　（　        19,078 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｑ２４１２１４
１３
　　　　-2		 1,527  
(   1,526) 		 100
[100.0]		 [104.0]
100		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 89.5]
1,740 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,725 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,654 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｑ２４１２１４
０９
　　　　-5		 1,977  
(   1,977) 		 100
[100.0]		 [106.8]
100		 100
[103.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
2,249 
c Ｑ２４１２１４
０９
　　　　-3		 2,868  
(   2,868) 		 100
[150.0]		 [102.0]
100		 100
[103.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
1,594 
春日部 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 132,000 円  　　　　     26,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 106,901 円  　　　        2,672,532　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       22,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      211,200 円  　　　　     26,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        52,800 円  　　　　     26,400,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,400 円  　　　　     26,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         551,601 円　（　　　　　　         4,116 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     133.32 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,708,080 円  
（　　　　　        12,747 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,556,399 円      
②総費用 551,601 円      
③純収益　①－② 2,004,798 円      
④建物等に帰属する純収益 1,708,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 296,718 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 289,063 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,157 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,569,614 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      49,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 春日部 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　春日部市備後東六丁目６９５番３
 0315000324568-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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備考