別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
東松山 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東松山 9-1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　高野　広明   TEL.
鑑定評価額 487,000,000 円  １㎡当たりの価格 49,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東松山市大字新郷４９３番１外
 ②地積
　(㎡)		 9,787  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）
産業系工業１２号


(70,200)

1.2:1		 工場

 国道沿いに工場、流
通施設等がある流通
業務地域		 南西23.8m国道、三方路 水道、下水 東松山ＩＣ

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西   190 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 110.0 ｍ、奥行　約　　  89.0 ｍ、規模　　     9,790 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３．８ｍ国道 交通

施設		 東松山ＩＣ　北西方

2.7km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(70,200)
産業系工業１２号
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いに流通業務施設等がある流通業務地域で発展傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、埼玉県内の高速道ＩＣ周辺及び幹線道路沿いの工業地域。需要者は県内外の流通業又は製造業を営む法
人が中心である。埼玉県では圏央道ＩＣ周辺の工業地を中心に各高速道ＩＣ周辺の工業地への需要が見られる。最近で
は新型コロナ感染症の影響による巣ごもり需要に端を発する物流倉庫需要の増加が顕著に見られ、土地の価格水準も上
昇傾向の状況が続いている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は工業地の取引事例を中心として、要因比較も適正な範囲内であり、取引の客観性、実証性が認められる。ま
た、収益価格は直接法から求められた価格であり、物流施設の価格形成において収益性も理論的根拠となり得るが、適
用に際して想定条件等に依存していることから、一定の妥当性を有していると認められるに留め、本件では比準価格を
標準にして、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 企業収益の改善や個人消費の増加により景気
は緩やかに回復している。



徐々に発展傾向にある。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東松山 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 東松山

-411072		 東松山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西24m国道、
南東5.1m、
北東2.9m、
三方路
｢調区｣ 

(70,200)
b ２４０１－
０４
-24115		 鶴ケ島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m市道、
南10.3m、
角地
工専
地区計画等
(70,200)
c 熊谷熊谷Ｒ
０６
-11308		 熊谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東13.3m国
道、
北西6.8m、
二方路
｢調区｣ 

(70,200)
d 行田Ｒ０５

-40504		 行田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
南西12m、
角地
工専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
50,412  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
53,229 		 100
[ 104.2]
51,083 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
51,100 
b (　           ) 
67,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
66,610 		 100
[ 129.6]
51,397 
51,400 
c (　           ) 
35,061  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 114.9]
30,514 		 100
[  61.4]
49,697 
49,700 
d (　           ) 
39,576  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
38,521 		 100
[  69.0]
55,828 
55,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.1 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +38.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.6 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 +14.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -36.0
d 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.7 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -24.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     52,000 円／㎡]  



東松山 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が入手できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

188,025,188 
43,438,500 
144,586,688 
131,328,000 
13,258,688 		 （　0.9530）
12,635,530 		 （  4.6 -  0.0 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    274,685,435 円　　　　（　     28,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東松山 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 5,000.00 Ｓ3 15,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
｢調区｣
産業系工業１２号
 70 ％   200 ％   200 ％   9,787 ㎡    110.4 m x   88.5 m  前面道路：国道     　  23.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 物流施設 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 マスタ－リ－スのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 3		 倉庫
5,000.00 
100.0 
5,000.00 
1,095 
5,475,000 		 5.0  27,375,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
15,000.00 
100.0 
15,000.00 

16,425,000 		 82,125,000 
0 
⑨年額支払賃料     16,425,000 円　×　12ヶ月　＝　     197,100,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  15,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       197,100,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     9,855,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 187,245,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        82,125,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         780,188 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     188,025,188 円　　　　（　        19,212 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 川島（賃）
　　　　-411013		 1,183  
(   1,177) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,160 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,095 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 嵐山（賃）
　　　　-411012		 1,014  
(     994) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,035 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東松山 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 10,800,000 円  　　　　  2,160,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 9,855,000 円  　　　      197,100,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,343,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   15,120,000 円  　　　　  2,160,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料     2,160,000 円  　　　　  2,160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,160,000 円  　　　　  2,160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      43,438,500 円　（　　　　　　         4,438 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,160,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　  15,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0608     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0493 ×　 60 ％　＋　0.0621 ×  20 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 131,328,000 円  
（　　　　　        13,419 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 188,025,188 円      
②総費用 43,438,500 円      
③純収益　①－② 144,586,688 円      
④建物等に帰属する純収益 131,328,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,258,688 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,635,530 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,291 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    274,685,435 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東松山 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東松山市大字新郷４９３番１
 0304000453846-0000
2 　東松山市大字新郷４９４番１
 0304000453849-0000
3 　東松山市大字新郷４９５番３
 0304010024734-0000
4 　東松山市大字新郷４９８番１
 0304000453858-0000
5 　東松山市大字新郷４９９番１
 0304000453860-0000
6 　東松山市大字新郷５００番２
 0304010024735-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
東松山 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東松山 9-1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　山口　邦男   TEL.
鑑定評価額 487,000,000 円  １㎡当たりの価格 49,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東松山市大字新郷４９３番１外
 ②地積
　(㎡)		 9,787  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）
産業系工業１２号


(70,200)

1.2:1		 工場

 国道沿いに工場、流
通施設等がある流通
業務地域		 南西23.8m国道、三方路 水道、下水 東松山ＩＣ

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西   190 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 110.0 ｍ、奥行　約　　  89.0 ｍ、規模　　     9,790 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 都市計画法第３４条１２号（
産業系）		 街

路		 ２３．８ｍ　国道 交通

施設		 東松山ＩＣ駅北西方

2.7km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(70,200)
産業系工業１２号
⑤地域要因の将
　来予測		 　幹線国道沿いやＩＣ周辺での立地ということでは将来的にも大規模事業施設の進出は期待はできる。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は関越道及び圏央道周辺の工業産業団地。比較的整然とした大中規模画地に工場及び流通業務施設が配置
展開している。近年の物流需要の増大から高速道路ＩＣ周辺やそれに連絡する幹線国道沿いに倉庫業の施設が進出があ
るものの今後は抑制的になるものとみられる。もっとも土地価格は依然上昇傾向にあり、１００００㎡を超える取引も
あって坪単価も１５万円を超えるのが中心であって立地にもよるが、急激な価格変化はないと判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　需要者の中心は現在物流系の投資法人が主となっており収益価格は重視されるべきものである。ただし収益価格の算
定にあたっては、理論的ではあるが想定要素や変数事項も多くその判定難しい面もある。比準価格は実証的客観的でも
あり依然重視すべき評価手法である。よって市場性を反映した比準価格を標準として収益価格を関連づけ、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　国内需要の回復はあるも輸入資材の高騰、
物価高等で、不動産市場も大都市部では上昇
圧力が強まるも、地方域では下降気味の二極
格差が進む。

地域要因に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東松山 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 東松山

-411072		 東松山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西24m国道、
南東5.1m、
北東2.9m、
三方路
｢調区｣ 

(70,200)
b 滑川

-410605		 比企郡滑川町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南6.3m町道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,100)
c 滑川

-410811		 比企郡滑川町

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北西6.2m町道
、中間画地
｢調区｣ 
都計法３４－１１
(60,100)
d   
（　          ） 
e 東松山

-410632		 東松山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西9.2m県道
、南東5m、
角地
｢調区｣ 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
50,412  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
53,229 		 100
[ 110.1]
48,346 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
48,300 
b (　           ) 
38,911  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
45,595 		 100
[  83.2]
54,802 
54,800 
c (　           ) 
34,805  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
38,479 		 100
[  77.8]
49,459 
49,500 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
26,289  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
28,303 		 100
[  57.9]
48,883 
48,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +8.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.8 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -9.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  +7.7 環境　　　　 -17.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　  +4.2 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -40.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     52,300 円／㎡]  



東松山 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  造成事例はなく土地の再調達原価が把握できなかったため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

188,883,750 
43,382,800 
145,500,950 
131,328,000 
14,172,950 		 （　0.9530）
13,506,821 		 （  4.6 -  0.0 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    293,626,543 円　　　　（　     30,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東松山 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 5,000.00 Ｓ1 15,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
｢調区｣
産業系工業１２号
 70 ％   200 ％   200 ％   9,787 ㎡    110.4 m x   88.5 m  前面道路：国道     　  23.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 物流施設 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 マスターリース契約のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 3		 倉庫
5,000.00 
100.0 
5,000.00 
1,100 
5,500,000 		 5.0  27,500,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
15,000.00 
100.0 
15,000.00 

16,500,000 		 82,500,000 
0 
⑨年額支払賃料     16,500,000 円　×　12ヶ月　＝　     198,000,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  15,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       198,000,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     9,900,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 188,100,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        82,500,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         783,750 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     188,883,750 円　　　　（　        19,299 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 嵐山（賃）
　　　　-411012		 1,014  
(     994) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,014 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,105 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,100 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 東松山（賃）
　　　　-410801		 1,374  
(   1,346) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,908 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東松山 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 10,800,000 円  　　　　  2,160,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 9,900,000 円  　　　      198,000,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,242,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   15,120,000 円  　　　　  2,160,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料     2,160,000 円  　　　　  2,160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,160,000 円  　　　　  2,160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      43,382,800 円　（　　　　　　         4,433 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,160,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　  15,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0608     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0493 ×　 60 ％　＋　0.0621 ×  20 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 131,328,000 円  
（　　　　　        13,419 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 188,883,750 円      
②総費用 43,382,800 円      
③純収益　①－② 145,500,950 円      
④建物等に帰属する純収益 131,328,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,172,950 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,506,821 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,380 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    293,626,543 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東松山 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東松山市大字新郷４９３番１
 0304000453846-0000
2 　東松山市大字新郷４９４番１
 0304000453849-0000
3 　東松山市大字新郷４９５番３
 0304010024734-0000
4 　東松山市大字新郷４９８番１
 0304000453858-0000
5 　東松山市大字新郷４９９番１
 0304000453860-0000
6 　東松山市大字新郷５００番２
 0304010024735-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考