令和6年1月15日　提出 加須 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加須 9-2 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　三谷　清   TEL.

鑑定評価額 228,000,000 円  １㎡当たりの価格 18,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加須市栄字六軒３７６番 ②地積 　(㎡) 12,153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 倉庫 Ｓ3 中規模の工場、倉庫 等が見られる工業地 域 北東12m市道 水道 新古河 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南     0 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 新古河駅南西方 3.1km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の工場、倉庫等が見られる工業地域内にあり、対象地域は高速道路のＩＣや主要幹線道路への接近性では 利便性は劣るが、物流工業地への需要は引き続き強いことから、価格水準は上昇すると予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、加須市及びその周辺市町における圏央道及び東北自動車道沿線を中心とする工業地域。需要者は埼玉県 内に事業拠点を求める製造、物流事業者が中心である。加須市周辺では、圏央道開通効果により物流関連施設の土地需 要が高まっているものの、近隣地域は高速道路への接近性でやや劣るエリアとあって、需要は個々の業種や購入ニーズ の強さ次第である。工業地は指標となる取引事例に乏しく、地域の中心価格帯は一概には見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は自己利用物件が主体で賃貸物件はほとんど見られず賃貸市場は形成されていないため収益価格は試算し ない。類似性の高い物件の取引は限定的であり、現実の取引価格には相応の分散が見られる中で、比準価格は概ね価格 牽連性を有する地域に存する取引事例を採用し、現実の相場水準を反映した実証的な価格である。従って、典型的な市 場水準となりうる価格を見出して試算した比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 首都圏から近い地域の物流拠点としての需要 は高く、特にインターネット通販の利用拡大 を受け、高速道路に近い土地への需要は強い 。 高速道路のＩＣや主要幹線道路への接近性で は利便性は劣る地域であるが、現状の価格水 準であれば需要はあり、高い水準での成約も 見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％