令和6年1月13日　提出 加須 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加須 5-5 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　小貫　洋一   TEL.

鑑定評価額 18,600,000 円  １㎡当たりの価格 30,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加須市騎西字町裏３８番１０ ②地積 　(㎡) 619   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1.2:1 事務所 Ｗ1 店舗や事務所が見ら れる国道沿いの路線 商業地域 南西25m国道、南東側道 水道、ガス、下水 加須 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ２５ｍ国道 交通 施設 加須駅南西方 3.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの店舗、事業所等が見られる未利用地も多い路線商業地域であるが、地域要因に大きな変化はなく、当 面は現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は幹線道路沿線で、加須市及び周辺市町の路線商業地域。需要者の中心は地元資本の事業者のほか、広域的 に事業展開するロードサイド型店舗の法人である。近隣地域は国道に面しているが、都市部からは離れており、未利用 地なども多く店舗集積の程度は低い。背後地の人口減少と高齢化に伴う地域経済の低迷もあって、商業地としての収益 性は低く、需要は弱い。なお、取引が少なく規模等もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見い出しにくい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 想定される賃料水準に比して建築費単価が高く、土地に帰属する純収益がマイナスになり、収益価格は試算できなかっ た。比準価格は、同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から適切に試算されたものであり、実証性がある。また 、加須市郊外の商業地域は、賃貸市場の成熟の程度が低く、周辺相場を意識した土地取引が多いという市場実態がある 。よって、市場実勢を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加須 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,400 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [103.0] 100 [190.9] [103.0] 100 30,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安による物価高、巨額の政府債務、五公五 民と言われる高い国民負担率、度重なる増税 など、経済活動にとって負の要素が非常に多 くなっている。 未利用地なども多い加須市郊外、国道沿いの 路線商業地域であるが、特別な地域要因の変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +89.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％