別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
加須 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加須 5-3 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　三谷　清   TEL.
鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 42,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 34,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 加須市久下５丁目２１番８外
 ②地積
　(㎡)		 363  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 飲食店、小売店舗等
が混在する路線商業
地域		 東16m市道 水道、下水 花崎

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 花崎駅北西方

2.1km		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に比較的近い飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。商業地への需要は弱く地価水準は下落傾向
で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は加須市及び周辺市町内に存する商業地域。需要者の中心は、加須市に地縁のある事業経営者、または広域
的に事業展開している法人である。顧客の志向は郊外の大型店舗へ強く、対象地域の需要は引き続き弱含んでいる。取
引の中心となる価格帯は、商業地のために個別性が強く様々であり、商業地は指標となる取引事例に乏しく、市場での
中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域における市場での取引は、賃貸の需要はあるものの自己使用を目的としたものが中心である。また、店舗の賃
貸市場は未成熟の状態にあり、土地価格に見合う賃貸事例を収集することは困難なため、収益価格は、低位に求められ
たと考えられる。したがって本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地
との検討も踏まえ、路線商業地の需要が回復していないことを考慮して上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　加須 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     57,400 円／㎡		 [ 99.7]
100		 100
[103.0]		 100
[131.0]		 [100.0]
100		 42,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費は、雇用・所得環境が改善する下で
、緩やかに持ち直しているものの、大型商業
施設の集結した地域への需要が高い傾向にあ
る。

幹線道路沿いで周辺には一定の店舗の集積が
みられる路線商業地域であり、地域要因に大
きな変化は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 加須 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｙ２４１４
６４０１
-380		 北葛飾郡杉戸町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東15.2m国
道、中間画地
準工

(60,200)
b Ｙ２４１２
４００５
-83		 幸手市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東13m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
c ２４１２４
６１２
-80		 白岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西21m県道、
中間画地
準住居
居住誘導区域
(60,200)
d ２４１２４
００５
-70		 幸手市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東10.5m県道、
中間画地
商業

(80,400)
e Ｙ２４１２
１４０２
-80		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南37m国道、
西5.7m、角地
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
53,628  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
59,587 		 100
[ 133.6]
44,601 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
44,600 
b (　           ) 
61,261  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
61,016 		 100
[ 133.7]
45,636 
45,600 
c (　           ) 
69,699  		 100
[  90.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
77,443 		 100
[ 177.2]
43,704 
43,700 
d (　           ) 
47,549  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  70.0]
67,723 		 100
[ 168.9]
40,097 
40,100 
e (　           ) 
83,320  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
81,053 		 100
[ 190.1]
42,637 
42,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 限定価格

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +79.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +64.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +94.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     43,800 円／㎡]  



加須 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が得られず、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,253,459 
851,558 
3,401,901 
3,041,960 
359,941 		 （　0.9758）
351,230 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      7,472,979 円　　　　（　     20,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
加須 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 135.00 ＬＳ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   363 ㎡     16.5 m x   21.5 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 収益性を考慮して、１階店舗フロア貸し、２階はファミリータイプ（平均専有面積約４０㎡程度）の住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 床面積に算入しない外階段を設置するため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～ 1		 店舗
120.00 
100.0 
120.00 
1,640 
196,800 		 3.0  590,400 
1.0  196,800 

 2～ 2		 居宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,486 
178,320 		 2.0  356,640 
1.0  178,320 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

375,120 		 947,040 
375,120 
⑨年額支払賃料        375,120 円　×　12ヶ月　＝　       4,501,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,501,440 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       373,620 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,127,820 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           947,040 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,684 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          375,120 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         116,955 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,253,459 円　　　　（　        11,718 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｑ２４１２１０
１１
　　　　-70		 1,403  
(   1,377) 		 100
[100.0]		 [ 98.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 80.0]
2,117 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,691 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,640 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｑ２４１２３２
１２
　　　　-72		 2,463  
(   2,389) 		 100
[100.0]		 [ 95.9]
100		 100
[ 60.0]		 100
[ 85.0]		 100
[274.0]		 100
[105.0]
1,610 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
加須 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 226,000 円  　　　　     45,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 180,058 円  　　　        4,501,440　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       43,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      289,200 円  　　　　     45,200,000　×　　  40.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        67,800 円  　　　　     45,200,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,200 円  　　　　     45,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　ない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         851,558 円　（　　　　　　         2,346 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9758    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 181,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,041,960 円  
（　　　　　         8,380 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,253,459 円      
②総費用 851,558 円      
③純収益　①－② 3,401,901 円      
④建物等に帰属する純収益 3,041,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 359,941 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 351,230 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          968 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,472,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 加須 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　加須市久下五丁目２１番８
 0313000165358-0000
2 　加須市久下五丁目２１番１５
 0313000165363-0000
3 　加須市久下五丁目２１番９
 0313000165359-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
加須 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加須 5-3 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　奥出　研二   TEL.
鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 42,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 34,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 加須市久下５丁目２１番８外
 ②地積
　(㎡)		 363  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 飲食店、小売店舗等
が混在する路線商業
地域		 東16m市道 水道、下水 花崎

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 花崎駅北西方

2.1km		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線路道路沿いに飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、新規の出店等は見られず、当分の間は
概ね現状のまま推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね加須市内及び隣接市内に在する商業地域。需要者は地元企業、地縁性を有する個人事業主等が中心で
ある。近年は幹線道路沿いの路線商業地域に存する大型店舗への顧客流出が続いており、需要は弱含んでいる。取引の
中心となる価格帯は、商業地のために個別性が強く様々であるが、標準的画地（３００㎡）程度の土地で１，３００万
円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸店舗等も見られる地域であるが、取引においては自己使用目的の取引が中心で、同一需給圏内の類似地域等におい
て多数の信頼性ある取引事例が入手できた。一方、収益価格は賃貸市場が未成熟であるため、低位に求められた。した
がって、市場における取引の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　加須 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     57,400 円／㎡		 [ 99.7]
100		 100
[103.0]		 100
[131.0]		 [100.0]
100		 42,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の人口は微減、世帯数は微増。県内経済
は持ち直しているものの、建設工事費上昇等
の影響を受け、土地の需要は弱含みで推移し
ている。

１６ｍ市道沿いの路線商業地域で、商況は弱
含みな状況が続いており、地域要因に特段の
変化は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 加須 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１２１
００３
-70		 加須市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南10.5m県道、
中間画地
商業

(80,200)
b ２４１２４
００５
-70		 幸手市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東10.5m県道、
中間画地
商業

(80,400)
c Ｙ２４１２
４００５
-83		 幸手市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東13m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
d Ｙ２４１２
１０１１
-75		 加須市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11.9m県道、
西12m、
北1.8m、
三方路
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,313  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
38,130 		 100
[  92.7]
41,133 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
41,100 
b (　           ) 
47,549  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  70.0]
67,723 		 100
[ 159.7]
42,406 
42,400 
c (　           ) 
61,261  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
61,016 		 100
[ 131.7]
46,330 
46,300 
d (　           ) 
45,696  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.4]
45,241 		 100
[  99.9]
45,286 
45,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +0.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     43,800 円／㎡]  



加須 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が得られず、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,251,824 
851,558 
3,400,266 
3,041,960 
358,306 		 （　0.9758）
349,635 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      7,439,043 円　　　　（　     20,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
加須 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 135.00 ＬＳ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   363 ㎡     16.5 m x   21.5 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗フロア貸し、２階はファミリータイプ平均専有面積４０㎡程度を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 床面積に算入しない外階段を設置するため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～  		 店舗
120.00 
100.0 
120.00 
1,640 
196,800 		 3.0  590,400 
1.0  196,800 

 2～  		 居宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,486 
178,320 		 1.0  178,320 
1.0  178,320 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

375,120 		 768,720 
375,120 
⑨年額支払賃料        375,120 円　×　12ヶ月　＝　       4,501,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,501,440 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       373,620 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,127,820 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           768,720 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,049 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          375,120 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         116,955 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,251,824 円　　　　（　        11,713 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｑ２４１２１４
０６
　　　　-72		 2,764  
(   2,677) 		 100
[100.0]		 [ 98.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[189.0]		 100
[ 95.0]
1,784 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,691 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,640 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｑ２４１２３２
１２
　　　　-73		 1,936  
(   1,882) 		 100
[100.0]		 [ 95.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[129.0]		 100
[100.0]
1,686 
c Ｑ２４１２４０
０６
　　　　-74		 1,741  
(   1,711) 		 100
[100.0]		 [ 97.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[118.0]		 100
[105.0]
1,609 
加須 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 226,000 円  　　　　     45,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 180,058 円  　　　        4,501,440　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       43,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      289,200 円  　　　　     45,200,000　×　　  40.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        67,800 円  　　　　     45,200,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,200 円  　　　　     45,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         851,558 円　（　　　　　　         2,346 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9758    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 181,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,041,960 円  
（　　　　　         8,380 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,251,824 円      
②総費用 851,558 円      
③純収益　①－② 3,400,266 円      
④建物等に帰属する純収益 3,041,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 358,306 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 349,635 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          963 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,439,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 加須 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　加須市久下五丁目２１番８
 0313000165358-0000
2 　加須市久下五丁目２１番１５
 0313000165363-0000
3 　加須市久下五丁目２１番９
 0313000165359-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
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備考