鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
加須 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

加須 5-2

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　武田　昌之

TEL.

鑑定評価額

8,640,000 円

１㎡当たりの価格

57,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	42,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	加須市花崎１丁目２０番１				②地積　(㎡)	151 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他） (90,200)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	店舗、共同住宅等が混在する駅近くの商業地域	南12m市道、西側道	水道、ガス、下水	花崎 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 0 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

花崎駅南西方

150m

法令

規制

近商
(90,200)

⑤地域要因の将
　来予測

花崎駅周辺の商業地域であるものの、商業集積度は高くなく住宅等も混在する地域。当面は、現状のまま推移す
るものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 58,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一受給圏は加須市及びその周辺市の商業地域。需要者の中心は、圏域内に地縁性を持つ個人又は中小企業等であり、
圏域外からの参入者は少ない。背後に良好な住宅地域を抱えるものの、大型商業施設等の進出もあり、商況は低迷が続
いている。商業地としての取引は少なく、地価水準が背後の住宅地とあまり差異がない状態となっている。中心となる
価格帯は、取引件数が少なく一概に見出し難いが、土地総額で８００万円～１２００万円程度と推測される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅周辺の商業地であり収益性も尊重されるべきであるが、需要者の中心は地元の法人及び個人が中心。自己利用目的の
店舗屋併用住宅が多く、収益性に着目した取引は少ない。一方、対象標準地と代替・競争関係にある取引事例から求め
た比準価格は、市場実勢を反映した価格と判断できる。本件では、実証的・説得力の高い比準価格を重視し、収益価格
を参考に、前年価格及び周辺標準地との検討、周辺商業地価格との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復傾向にあるが、物価上昇
や金融資本市場変動、世界情勢及び海外景気
悪化等、不動産市況へ及ぼす影響に留意する
必要がある。

花崎駅周辺商業地は、相対的地位が低下傾向
。既成店舗等は転廃業等も散見され、地価は
弱含みが継続。背後住宅地との価格差も縮小
傾向にある。

個別的要因に変動は見受けられない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

加須 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１２１００３ -70	加須市		更地	（　）	長方形	南10.5m県道、中間画地		商業 (80,200)
b	Ｙ２４１２１０１１ -75	加須市		更地	（　）	ほぼ長方形	南11.9m県道、西12m、北1.8m、三方路		商業 (90,400)
c	２４１２４００５ -70	幸手市		建付地	（　）	不整形	東10.5m県道、中間画地		商業 (80,400)
d	２４１２１０１１ -71	加須市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東8.3m県道、中間画地		近商 (80,200)
e	Ｙ２４１２１０１１ -79	加須市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.8m市道、中間画地		商業 (80,348)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,313	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	38,130	100 [ 72.3]	52,739	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	54,300
b	(　 ) 45,696	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.4]	45,241	100 [ 81.2]	55,716		57,400
c	(　 ) 47,549	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	67,723	100 [ 122.9]	55,104		56,800
d	(　 ) 50,950	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	50,797	100 [ 81.1]	62,635		64,500
e	(　 ) 61,979	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,483	100 [ 88.7]	69,316		71,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +0.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,400 円／㎡]

加須 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,887,094	589,053	2,298,041	2,039,190	258,851	（　0.9758） 252,587	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	5,374,191 円　　　　（　 35,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加須 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	106.60	Ｓ2	158.32
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	200 ％	200 ％	151 ㎡	9.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、２階はファミリータイプ専有面積６０㎡程度を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	96.76	100.0	96.76	1,736	167,975	3.0	503,925
							1.0	167,975
2～ 2	居宅	61.56	100.0	61.56	1,407	86,615	2.0	173,230
							1.0	86,615
～

～

～

計		158.32	100.0	158.32		254,590		677,155
								254,590

⑨年額支払賃料	254,590 円　×　12ヶ月　＝　 3,055,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 158.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,055,080 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 253,572 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,801,508 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	677,155 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,210 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 254,590 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 79,376 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,887,094 円　　　　（　 19,120 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２４１２１０１１　　　　-70	1,403 ( 1,377)	100 [100.0]	[ 98.5] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	2,139	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,790 円/㎡　月額支払賃料（　 1,736 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＤＱ２４１２３２０４　　　　-72	1,787 ( 1,784)	100 [100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	100 [147.0]	100 [100.0]	1,743
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

加須 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	151,500 円	30,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	122,203 円	3,055,080　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 193,900 円	30,300,000　×　　 40.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	45,450 円	30,300,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,300 円	30,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 589,053 円　（　　　　　　 3,901 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9758

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,300,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 158.32 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,039,190 円（　　　　　 13,505 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,887,094 円
②総費用	589,053 円
③純収益　①－②	2,298,041 円
④建物等に帰属する純収益	2,039,190 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	258,851 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	252,587 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,673 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,374,191 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

加須 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	加須市花崎一丁目２０番１	0313000205915-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
加須 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

加須 5-2

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　奥出　研二

TEL.

鑑定評価額

8,640,000 円

１㎡当たりの価格

57,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	42,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	加須市花崎１丁目２０番１				②地積　(㎡)	151 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他） (90,200)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	店舗、共同住宅等が混在する駅近くの商業地域	南12m市道、西側道	水道、ガス、下水	花崎 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 0 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

花崎駅南西方

150m

法令

規制

近商
(90,200)

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、共同住宅等が混在する駅近くの商業地域で、地域の発展又は衰退を促す要因は特に見受けられず、当分の
間は概ね現状のまま推移するものと思われる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 59,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね加須市内及び隣接市内に在する東武線沿線の商業地域。需要者は地元企業、地縁性を有する個人事業
主等が中心である。近年は幹線道路沿いの路線商業地域に存する大型店舗への顧客流出が続いており、需要は弱含んで
いる。取引の中心となる価格帯は、商業地のために個別性が強く様々であるが、標準的画地（１８０㎡）程度の土地で
１，１００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸店舗等も見られる地域であるが、取引においては自己使用目的の取引が中心で、同一需給圏内の類似地域等におい
て多数の信頼性ある取引事例が入手できた。一方、収益価格は賃貸市場が未成熟であるため、低位に求められた。した
がって、市場における取引の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を参酌し、地域の動向を踏まえ、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の人口は微減、世帯数は微増。県内経済
は持ち直しているものの、建設工事費上昇等
の影響を受け、土地の需要は弱含みで推移し
ている。

花崎駅から１５０ｍに位置する駅接近性に優
れる商業地域であるが、商況は弱含みな状況
が続いており、地域要因に特段の変化は見ら
れない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

加須 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１２１００３ -70	加須市		更地	（　）	長方形	南10.5m県道、中間画地		商業 (80,200)
b	Ｙ２４１２３２１１ -80	久喜市		貸家建付地	（　）	不整形	北東18m県道、南西4.5m、二方路		２住居 (70,200)
c	２４１２４００５ -70	幸手市		建付地	（　）	不整形	東10.5m県道、中間画地		商業 (80,400)
d	Ｙ２４１２４００５ -83	幸手市		建付地	（　）	長方形	東13m国道、中間画地		準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,313	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	38,130	100 [ 72.3]	52,739	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	54,300
b	(　 ) 103,603	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	111,762	100 [ 183.5]	60,906		62,700
c	(　 ) 47,549	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	67,723	100 [ 126.2]	53,663		55,300
d	(　 ) 61,261	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,016	100 [ 98.5]	61,945		63,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +80.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,000 円／㎡]

加須 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られず、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,886,299	589,053	2,297,246	2,039,190	258,056	（　0.9758） 251,811	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	5,357,681 円　　　　（　 35,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加須 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	106.60	Ｓ2	158.32
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	200 ％	200 ％	151 ㎡	9.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、２階はファミリータイプ専有面積６０㎡程度を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

床面積に算入しない外階段を設置するため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～	店舗	96.76	100.0	96.76	1,736	167,975	3.0	503,925
							1.0	167,975
2～	居宅	61.56	100.0	61.56	1,407	86,615	1.0	86,615
							1.0	86,615
～

～

～

計		158.32	100.0	158.32		254,590		590,540
								254,590

⑨年額支払賃料	254,590 円　×　12ヶ月　＝　 3,055,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 158.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,055,080 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 253,572 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,801,508 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	590,540 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,415 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 254,590 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 79,376 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,886,299 円　　　　（　 19,115 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＤＱ２４１２３２０４　　　　-72	1,787 ( 1,784)	100 [100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	100 [143.0]	100 [100.0]	1,792	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,790 円/㎡　月額支払賃料（　 1,736 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２４１２３２１２　　　　-73	1,936 ( 1,882)	100 [100.0]	[ 95.5] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [122.0]	100 [100.0]	1,783
c	Ｑ２４１２４００６　　　　-74	1,741 ( 1,711)	100 [100.0]	[ 97.3] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [111.0]	100 [105.0]	1,710

加須 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	151,500 円	30,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	122,203 円	3,055,080　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 193,900 円	30,300,000　×　　 40.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	45,450 円	30,300,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,300 円	30,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 589,053 円　（　　　　　　 3,901 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9758

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,300,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 158.32 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,039,190 円（　　　　　 13,505 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,886,299 円
②総費用	589,053 円
③純収益　①－②	2,297,246 円
④建物等に帰属する純収益	2,039,190 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	258,056 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	251,811 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,668 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,357,681 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

加須 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	加須市花崎一丁目２０番１	0313000205915-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考