令和6年1月15日　提出 加須 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加須 -25 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　武田　昌之   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 33,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加須市北下新井字下堤外１８７８番３ (野中１０４街区１－３) ②地積 　(㎡) 302   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が増えつつ ある区画整理中の住 宅地域 東6m区画街路 水道 栗橋 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 野中土地区画整理事業地内 街 路 基準方位　　　　北 ６ｍ区画街路 交通 施設 栗橋駅南西方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業が進捗中の新興住宅地で、価格時点現在は、空地も多く見られる地域。今後は戸建住宅等が増 加し、熟成が進行してゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ねＪＲ宇都宮線・東武日光線「栗橋」駅勢圏に位置する加須市及び久喜市内の住宅地域。需要者は加 須市及び周辺市在住・在勤の３０～４０代の一次取得者が中心。地域周辺は区画整理が進行中で、新規宅地供給も多く 見られる。商業施設等の開設による生活利便性も向上、住環境も良好のため、需給は底堅く推移している。土地は２０ ０～３００㎡程度で６００～１千万円台前半程度、新築の戸建物件は２０００万円台前半～中盤が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場性及び事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的であると判断し、収益価格の試算は行わなかった。 対象標準地は、自用目的が取引の中心となる地域である。取引事例比較法にて採用した事例は代替競争関係が認められ るため、試算した比準価格の信頼性・説得力は高いものと認められる。以上より本件では、規範性の高い比準価格を重 視し、前年の標準地価格から検討した価格及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久喜 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,100 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [103.0] 100 [138.1] [103.0] 100 33,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復傾向にあるが、物価上昇 や金融資本市場変動、世界情勢及び海外景気 悪化等、不動産市況へ及ぼす影響に留意する 必要がある。 周辺地域で各種商業施設が開店するなど、利 便性が向上している地域。宅地や戸建住宅の 分譲が多く見られ、人口・世帯数も増加して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％