令和6年1月15日　提出 加須 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加須 -19 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　奥出　研二   TEL.

鑑定評価額 5,850,000 円  １㎡当たりの価格 13,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加須市上種足字六番１５６１番２ ②地積 　(㎡) 440   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が散在する住宅地 域 南東6m市道 水道、下水 鴻巣 6.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 鴻巣駅北東方 6.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅等が散在する市街化調整区域内の農家住宅地域で、地域の発展又は衰退を促す要因は特に見 受けられず、当分の間は概ね現状のまま推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は加須市及び隣接市に存する市街化調整区域内の農家住宅地域。需要者は地縁性を有する個人の一次取得者 に限定され、圏外からの転入者は少ない。需給動向については、駅接近性、利便性等が劣り、需要も限定的であるため 、需給は弱含みで推移している。取引の中心となる価格帯は、土地６００万円前後（規模４５０㎡程度）である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は市街化調整区域内の住宅地域で、自己使用目的の取引が大半を占め、同一需給圏内の類似地域等におい て多数の信頼性ある取引事例が入手できた。一方、収益価格は市街化調整区域内に位置し、最寄駅から遠く、賃貸市場 が未成熟であるため、適用を断念した。したがって、市場における取引の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加須 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [167.1] [100.0] 100 13,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微減、世帯数は微増。県内経済 は持ち直しているものの、建設工事費上昇等 の影響を受け、土地の需要は弱含みで推移し ている。 鴻巣駅６．７㎞に位置する接近性に見劣りす る調整区域内の農家住宅地域で、地域要因に 特段の変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％