別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
加須 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加須 -3 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　武田　昌之   TEL.
鑑定評価額 8,410,000 円  １㎡当たりの価格 37,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 30,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 加須市南篠崎２丁目７番１９
 ②地積
　(㎡)		 226  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 花崎

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ市道		 交通

施設		 花崎駅北西方

1.7km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 工業団地に隣接した区画整理済みの低層住宅地域で土地利用は安定的であり、当面は現状を維持して推移するも
のと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね加須市内の東武伊勢崎線沿線に位置する住宅地域。需要者は市内在住又は在勤の一次取得者が中心。
区画整理済であるが工業地に近接し、住環境はやや劣る。需給は総じて弱含みながら、業者の戸建・宅地分譲は相対的
に堅調、個人間の取引価格はやや低調に推移している。土地は１５０～２００㎡程度で６００～９００万円程度。新築
戸建住宅は２０００万円台が取引の中心であるが建築工事費の上昇等により総額は上昇傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 多数の取引事例から典型的な市場水準となりうる価格を見出して比準価格を試算した。土地所有者が節税目的のために
貸家等を建設するケースが大半で、建築工事費の上昇傾向もあり、収益価格は相当低位に試算された。市場での取引は
自用目的が中心の住宅地域であるため、市場の実態を反映し規範性・説得力が高い比準価格を重視し、収益価格を参考
に、前年の標準地価格から検討した価格及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　加須 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,700 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[104.5]		 100
[119.9]		 [100.0]
100		 37,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向にあるが、物価上昇
や金融資本市場変動、世界情勢及び海外景気
悪化等、不動産市況へ及ぼす影響に留意する
必要がある。

区画整然とした住宅地であるが、工業団地に
隣接して居住環境がやや劣る。周辺調整区域
内の宅地供給は継続中であり、地価は依然と
して弱含み傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 加須 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１２１
００７
-3		 加須市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南7.9m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
b ２４１２１
００７
-1		 加須市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西7m市道、
東6m、北6m、
三方路
１中専

(70,200)
c ２４１２１
００３
-10		 加須市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
北西4m、角地
１低専

(60,80)
d Ｙ２４１２
１００７
-10		 加須市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東3m市道、
中間画地
１低専

(60,160)
e ２４１２１
０１１
-4		 加須市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
南西6m、
二方路
１中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
49,724  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
46,769 		 100
[ 119.2]
39,236 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
39,200 
b (　           ) 
25,945  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  63.0]
41,018 		 100
[ 111.6]
36,754 
36,800 
c (　           ) 
36,337  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.4]
44,054 		 100
[ 111.2]
39,617 
39,600 
d (　           ) 
45,139  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
44,294 		 100
[ 126.3]
35,070 
35,100 
e (　           ) 
58,504  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.5]
56,469 		 100
[ 141.5]
39,907 
39,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.5
画地　　　　 -37.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +13.5
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +22.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +3.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     37,600 円／㎡]  



加須 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,115,485 
702,681 
2,412,804 
2,285,950 
126,854 		 （　0.9739）
123,543 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      2,745,400 円　　　　（　     12,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
加須 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 115.08 ＬＳ2 182.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   226 ㎡      9.4 m x   24.1 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 容積率は地域の実態を考慮。１戸当り専有面積３０㎡程度の低層共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
91.08 
100.0 
91.08 
1,475 
134,343 		 1.0  134,343 
1.0  134,343 

 2～ 2		 居宅
91.08 
100.0 
91.08 
1,505 
137,075 		 1.0  137,075 
1.0  137,075 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
182.16 
100.0 
182.16 

271,418 		 271,418 
271,418 
⑨年額支払賃料        271,418 円　×　12ヶ月　＝　       3,257,016 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     182.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,257,016 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       270,332 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,986,684 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           271,418 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,489 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          271,418 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         126,312 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,115,485 円　　　　（　        13,785 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｑ２４１２１０
１１
　　　　-3		 1,725  
(   1,723) 		 100
[100.0]		 [101.4]
100		 100
[102.0]		 100
[ 93.0]		 100
[102.0]		 100
[103.0]
1,755 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,539 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,475 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｑ２４１２１０
１１
　　　　-1		 1,288  
(   1,279) 		 100
[100.0]		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
1,431 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
加須 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 174,500 円  　　　　     34,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 130,281 円  　　　        3,257,016　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       14,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      279,200 円  　　　　     34,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        69,800 円  　　　　     34,900,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,900 円  　　　　     34,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         702,681 円　（　　　　　　         3,109 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 186,000 円／㎡　×　     182.16 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0655     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,285,950 円  
（　　　　　        10,115 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,115,485 円      
②総費用 702,681 円      
③純収益　①－② 2,412,804 円      
④建物等に帰属する純収益 2,285,950 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 126,854 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 123,543 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          547 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,745,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 加須 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　加須市南篠崎二丁目７番１９
 0313000245572-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
加須 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加須 -3 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　奥出　研二   TEL.
鑑定評価額 8,430,000 円  １㎡当たりの価格 37,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 30,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 加須市南篠崎２丁目７番１９
 ②地積
　(㎡)		 226  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 花崎

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 花崎駅北西方

1.7km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、今後も現状を維持しつつ安定的に推移していくものと予測する
。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね加須市及び隣接市の東武伊勢崎線沿線に在する中規模住宅地域。需要者は市内在住または市内在勤の
一次取得者が大半を占めるが、建売目的の地元不動産業者等の需要もみられる。需給動向については、周辺の調整区域
内の宅地との競合、駅接近性が劣ることにより、需給は弱含みで推移している。取引の中心となる価格帯は、土地７０
０万円～９００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円前半である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパート等も散見される地域であるが、収益性よりも居住の快適性、利便性を重視した一般住宅等の自己使用目的の取
引が中心で、同一需給圏内の類似地域等において多数の信頼性ある取引事例が入手できた。一方、収益価格は賃貸市場
が未成熟であるため、低位に求められた。したがって、市場における取引の実態を反映した比準価格を標準に、収益価
格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　加須 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,700 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[104.5]		 100
[119.9]		 [100.0]
100		 37,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の人口は微減、世帯数は微増。県内経済
は持ち直しているものの、建設工事費上昇等
の影響を受け、土地の需要は弱含みで推移し
ている。

花崎駅から１．７㎞に位置する接近性に見劣
りする住宅地域で、地域要因に特段の変化は
見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 加須 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１２１
０１１
-29		 加須市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
b ２４１２１
００７
-3		 加須市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南7.9m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
c ２４１２１
０１１
-33		 加須市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m私道、
中間画地
１住居

(60,160)
d Ｙ２４１２
１００７
-10		 加須市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東3m市道、
中間画地
１低専

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,000  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
29,039 		 100
[  80.5]
36,073 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
36,100 
b (　           ) 
49,724  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
46,769 		 100
[ 115.1]
40,633 
40,600 
c (　           ) 
33,725  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.4]
38,036 		 100
[ 104.3]
36,468 
36,500 
d (　           ) 
45,139  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
44,294 		 100
[ 122.2]
36,247 
36,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     37,700 円／㎡]  



加須 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が得られず、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,115,485 
702,781 
2,412,704 
2,285,950 
126,754 		 （　0.9739）
123,446 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      2,743,244 円　　　　（　     12,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
加須 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 115.08 ＬＳ2 182.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   226 ㎡      9.4 m x   24.1 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 収益性を考慮して、ファミリータイプ（平均専有面積約４５㎡程度）の２階建共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 床面積に算入しない外階段を設置するため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～ 1		 居宅
91.08 
100.0 
91.08 
1,475 
134,343 		 1.0  134,343 
1.0  134,343 
地上
 2～ 2		 居宅
91.08 
100.0 
91.08 
1,505 
137,075 		 1.0  137,075 
1.0  137,075 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
182.16 
100.0 
182.16 

271,418 		 271,418 
271,418 
⑨年額支払賃料        271,418 円　×　12ヶ月　＝　       3,257,016 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     182.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,257,016 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       270,332 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,986,684 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           271,418 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,489 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          271,418 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         126,312 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,115,485 円　　　　（　        13,785 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｑ２４１２１０
１１
　　　　-1		 1,288  
(   1,279) 		 100
[100.0]		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
1,431 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,539 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,475 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｑ２４１２１０
１１
　　　　-2		 1,549  
(   1,485) 		 100
[100.0]		 [100.8]
100		 100
[102.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]		 100
[101.0]
1,564 
c Ｑ２４１２１０
０４
　　　　-1		 1,118  
(   1,118) 		 100
[100.0]		 [103.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 99.5]
1,470 
加須 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 174,500 円  　　　　     34,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 130,281 円  　　　        3,257,016　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       14,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      279,200 円  　　　　     34,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        69,800 円  　　　　     34,900,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,900 円  　　　　     34,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         702,781 円　（　　　　　　         3,110 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 186,000 円／㎡　×　     182.16 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0655     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,285,950 円  
（　　　　　        10,115 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,115,485 円      
②総費用 702,781 円      
③純収益　①－② 2,412,704 円      
④建物等に帰属する純収益 2,285,950 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 126,754 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 123,446 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          546 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,743,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 加須 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　加須市南篠崎二丁目７番１９
 0313000245572-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
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備考