別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
飯能 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
飯能 5-3 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　原嶋　康仁   TEL.
鑑定評価額 64,000,000 円  １㎡当たりの価格 97,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 78,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 飯能市大字双柳字六道７５７番４
 ②地積
　(㎡)		 654  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
地区計画等

1.2:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、ガソリンスタ
ンド等が見られる路
線商業地		 北東10.8m国道 水道、下水 東飯能

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    10 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 沿道型店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       672 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １０．８ｍ　国道 交通

施設		 東飯能駅南東方

1.2km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いに低層店舗等が建ち並ぶ地域であるが、しばらくは現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 沿道型店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね飯能市を中心とする圏域に存する商業地である。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ事業者
、全国チェーンの小売店舗、飲食店等が考えられる。双柳にあるロードサイド型店舗の集客力は良好で、特に県道、国
道沿いのまとまった規模のある画地は需要が見込める。国道沿いにおいては取引される土地面積が様々であるが、需要
の中心となる価格帯は１㎡あたり８万円～１２万円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 求められた試算価格は上記２価格である。比準価格は不動産市場の実態を直接反映しており実証的で信頼性が高い。ま
た収益価格は直接法から求められた価格であり、適用に際して想定条件に依存しているが、商業地の価格形成において
は土地の収益性が重要な理論的根拠となる。したがって、比準価格及び収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　飯能 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    137,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[141.9]		 [100.0]
100		 97,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 全般的な経済動向としては緩やかな景気回復
基調と考えられるが、海外情勢、資源高によ
る物価上昇などに注意が必要と思われる。


全体的な景気回復基調により飯能市の地域経
済は回復傾向にあり、市街地の不動産市場へ
は良好な影響を与えていると思われ、地価は
上昇基調である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.6
交通・接近　　　 +12.4
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 飯能 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 飯能

-410531		 飯能市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東7.1m市道
、中間画地
商業

(90,400)
b 飯能

-410532		 飯能市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西5m市道、
中間画地
商業

(90,300)
c 飯能

-410520		 飯能市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東11m国道、
中間画地
準住居
地区計画等
(60,200)
d 飯能

-410528		 飯能市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東5.5m市道
、中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
105,844  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
124,896 		 100
[ 126.7]
98,576 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
98,600 
b (　           ) 
120,916  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
116,288 		 100
[ 117.0]
99,391 
99,400 
c (　           ) 
77,200  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  77.0]
101,262 		 100
[ 100.0]
101,262 
101,000 
d (　           ) 
132,508  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
127,690 		 100
[ 113.2]
112,800 
113,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.9 交通・接近　 +13.1 環境　　　　 +11.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.9 交通・接近　 +10.7 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 -23.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.4 交通・接近　  +9.8 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    103,000 円／㎡]  



飯能 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,823,833 
3,232,160 
10,591,673 
9,349,200 
1,242,473 		 （　0.9722）
1,207,932 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     23,229,462 円　　　　（　     35,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
飯能 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
沿道型店舗 330.00 Ｓ2 660.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
地区計画等
 60 ％   200 ％   200 ％   654 ㎡     28.1 m x   24.0 m  前面道路：国道     　  10.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所のフロア貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
330.00 
100.0 
330.00 
2,039 
672,870 		 2.0  1,345,740 
1.0  672,870 

 2～ 2		 事務所
330.00 
100.0 
330.00 
1,631 
538,230 		 1.0  538,230 
1.0  538,230 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
660.00 
100.0 
660.00 

1,211,100 		 1,883,970 
1,211,100 
⑨年額支払賃料      1,211,100 円　×　12ヶ月　＝　      14,533,200 円 
⑩a共益費（管理費）              50 円／㎡　×　     660.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         396,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,929,200 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,492,920 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,436,280 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,883,970 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,956 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,211,100 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         370,597 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,823,833 円　　　　（　        21,137 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 飯能（賃）
　　　　-410502		 2,248  
(   2,248) 		 100
[100.0]		 [100.1]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,046 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,039 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 飯能（賃）
　　　　-410903		 3,212  
(   3,121) 		 100
[100.0]		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[150.0]		 100
[100.0]
2,272 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
飯能 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 630,000 円  　　　　    126,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 746,460 円  　　　       14,929,200　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      532,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,071,000 円  　　　　    126,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       126,000 円  　　　　    126,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       126,000 円  　　　　    126,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,232,160 円　（　　　　　　         4,942 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 126,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     660.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,349,200 円  
（　　　　　        14,295 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,823,833 円      
②総費用 3,232,160 円      
③純収益　①－② 10,591,673 円      
④建物等に帰属する純収益 9,349,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,242,473 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,207,932 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,847 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,229,462 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 飯能 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　飯能市大字双柳字六道７５７番４
 0322000211694-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
飯能 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
飯能 5-3 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　河野　栄一   TEL.
鑑定評価額 64,100,000 円  １㎡当たりの価格 98,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 78,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 飯能市大字双柳字六道７５７番４
 ②地積
　(㎡)		 654  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
地区計画等

1.2:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、ガソリンスタ
ンド等が見られる路
線商業地		 北東10.8m国道 水道、下水 東飯能

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    10 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 沿道型店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       672 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 沿道型商業地域 街

路		 １０．８ｍ国道 交通

施設		 東飯能駅南東方

1.2km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの路線商業地域である。地域内には格別の変動要因はないことから、暫くは現状を維持すると予測する
。隣接地域では新規出店も見られるなど、路線商業地域における需給は改善しており、地価は反転した模様。
(3)最有効使用の判定 沿道型店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は飯能市内の商業地域を中心に、周辺市町の商業地域に及ぶ圏域。飯能市内の商業地域は近年需要の高まり
が認められる。当該地域は国道沿いの路線商業地域であり、同路線の隣接地域では新規出店も見られるなど飯能市内の
商業地の中では相対的に需要が見込めるエリアである。商業地需要は個別格差が強いという特徴がある中、当該地域に
おける需要の中心価格帯は１㎡当たり１０万円前後と思量する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺地域では、自用の店舗とともに賃貸に供されている店舗等も散見され、賃貸市場も十分熟成して
いると判断できるが、当該地域の市場動向の特徴として、取引に当たっては比隣における取引価格との比較が重要な指
標になっているという市場実態があることから、本件鑑定評価においては比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて
、代表標準地の規準価格を考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　飯能 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    137,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[140.9]		 [100.0]
100		 97,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日本の景気はこのところ一部に足踏みもみら
れるが、緩やかに回復している。これを受け
て飯能市の不動産市場（商業地）では回復基
調が見てとれる。

飯能市全域的には路線商業地域に需要は移行
しており、当地域及びその周辺地域では相応
の需要バランスが認められる。


形状・規模等は近隣地域内では標準的と認め
られる。競合する他物件との優劣は特に認め
られず、競争力は普通である。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 +12.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 飯能 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 飯能

-411161		 飯能市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南17m国道、
中間画地
商業

(90,400)
b 飯能

-410531		 飯能市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東7.1m市道
、中間画地
商業

(90,400)
c 飯能

-411162		 飯能市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4.9m市道、
中間画地
商業

(90,294)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
120,987  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
124,320 		 100
[ 130.6]
95,191 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
95,200 
b (　           ) 
105,844  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
124,896 		 100
[ 131.0]
95,340 
95,300 
c (　           ) 
135,569  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
139,442 		 100
[ 117.3]
118,876 
119,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    103,000 円／㎡]  



飯能 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,648,577 
3,513,037 
11,135,540 
9,720,200 
1,415,340 		 （　0.9722）
1,375,994 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     26,461,423 円　　　　（　     40,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
飯能 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 330.00 Ｓ2 660.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
地区計画等
 60 ％   200 ％   200 ％   654 ㎡     28.1 m x   24.0 m  前面道路：国道     　  10.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準仕様タイプの２階建店舗・事務所（１階：店舗、２階：事務所）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
330.00 
100.0 
330.00 
2,163 
713,790 		 3.0  2,141,370 
1.0  713,790 

 2～ 2		 事務所
330.00 
100.0 
330.00 
1,730 
570,900 		 1.0  570,900 
1.0  570,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
660.00 
100.0 
660.00 

1,284,690 		 2,712,270 
1,284,690 
⑨年額支払賃料      1,284,690 円　×　12ヶ月　＝　      15,416,280 円 
⑩a共益費（管理費）              50 円／㎡　×　     660.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         396,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,812,280 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,581,228 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,231,052 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,712,270 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,410 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,284,690 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         393,115 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,648,577 円　　　　（　        22,398 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 飯能（賃）
　　　　-410501		 893  
(     891) 		 100
[100.0]		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 66.6]		 100
[ 80.0]
1,849 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,230 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,163 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 飯能（賃）
　　　　-410502		 2,248  
(   2,248) 		 100
[100.0]		 [100.1]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[ 80.0]
2,604 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
飯能 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 655,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 948,737 円  　　　       15,812,280　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      533,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,113,500 円  　　　　    131,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　ない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,513,037 円　（　　　　　　         5,372 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 131,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 193,000 円／㎡　×　     660.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,720,200 円  
（　　　　　        14,863 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,648,577 円      
②総費用 3,513,037 円      
③純収益　①－② 11,135,540 円      
④建物等に帰属する純収益 9,720,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,415,340 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,375,994 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,104 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,461,423 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 飯能 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　飯能市大字双柳字六道７５７番４
 0322000211694-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考