令和6年1月15日　提出 飯能 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯能 -4 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　堤　史匡   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 85,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 飯能市大字川寺字桐ケ窪５７２番４ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,168) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い空地等が見られる 住宅地域 南4.2m市道 水道、ガス、下水 飯能 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       168 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 飯能駅東方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から概ね徒歩圏にあるが、生活利便性等のやや劣る既成の住宅地域で、環境条件の目立った変動も見られ ないが、空地等には戸建分譲住宅の供給が予測される以外、ほぼ現状を維持していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西武線沿線の概ね飯能市及びその周辺市の住宅地域である。需要者は同一需給圏内居住者が中心で一部 東京都心への通勤者も見られる。地価は若干の下落基調で推移していたが、直近では特に戸建住宅の不動産流通市場は 比較的堅調に推移している模様であり、ここへ来て需給も回復し地価は若干の上昇を見せている。市場の中心となる価 格帯は５０～６０坪程度の土地では、１，４００～１，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域は近年、戸建住宅の画地の小規模化等も見られ、アパート等は地元の地主層等の資産対策上の物 件が主流で、収益物件建設目的の土地取引は人件費や建築資材高騰等の影響も含め投資採算が合わないため見られず、 自用の戸建住宅建設のための土地取引又は建売戸建住宅の取引が主体である。したがって、市場での実需の動向を総合 的に勘案して比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　飯能 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    118,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [149.3] [106.0] 100 85,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 各種政策の効果で景気は緩やかに回復してい るが、世界的な金融引締め、物価上昇、中東 情勢等、金融資本市場の変動等の影響に留意 が必要である。 特に地価に影響のある地域要因の変動は無い 。 特に地価に影響のある個別的要因の変動は無 い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.6 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％