令和6年1月15日　提出 飯能 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯能 -3 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　野澤　伊沙夫   TEL.

鑑定評価額 19,900,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 飯能市緑町１４番３６ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 東飯能 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　市道６ ｍ 交通 施設 東飯能駅南東方 650m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 鉄道駅から近く、商業地にも近い利便性の高い既成住宅地で、区画整然と戸建住宅が建ち並ぶ中に、アパート等 も見られる。熟成した住宅地で、当面現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西武池袋線・ＪＲ八高線沿線で、概ね飯能市、入間市の鉄道駅から徒歩圏にある戸建住宅地域。需要者 の中心は市内及び近隣市町に居住する取得者層であるが、都心部への通勤圏にあり、県外からの転入も見受けられる。 都心回帰現象により、需給は停滞していたが、コロナ禍を経て、テレワーク等通勤環境の変化により、市内住宅地も再 注目される動きが見られる。市内中心部の土地は、１０万円／㎡程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市内住宅地には、低層のアパート等も混在するが、総じて低容積の建物で収益性は低い。土地価格及び建物価格の合計 に見合う賃料水準にないために収益価格の試算は出来なかった。自用の戸建住宅としての利用が中心であり、比準価格 を標準とし、前年の公示価格に地価変動を考慮した価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    118,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　飯能 -9                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    120,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は、コロナ後の経済正常化の過程に おける回復の勢いが一服。物価上昇、中東地 域をめぐる情勢、金融資本市場の変動等に注 意が必要である。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％ 0.0 ％