令和6年1月15日　提出 飯能 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯能 -1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　笠原　伸浩   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 飯能市新町２８番６ ｢新町２８－１２｣ ②地積 　(㎡) 131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 飯能 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 飯能駅北東方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、画地が整然とした居住環境の良好な既成住宅地域である。住環境等を大きく変動させる要因は見当 たらず、現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西武池袋線及びＪＲ八高線沿線で飯能市及び周辺市町内の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居 住者が中心であるが、県外からの転入者も見受けられる。戸建住宅は、４ＬＤＫを間取りとした物件の需要が高い。リ モートワーク等の増加に伴い、住環境が良好な郊外の住宅地への需要が高まり、飯能市の市街化区域内の地価は全般的 にやや上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、新築戸建物件で３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を中心とする地域である。同地域内の売買取引は主として自用目的で、主たる需要者は不動産の 市場性に着目して取引の可否を決定するのが一般的であり、収益物件の建設を目的とした土地の取引は投資採算性の観 点から殆ど見られない。よって、本件では、現実の市場で成立した取引価格に基づく比準価格を標準とし、代表標準地 との均衡、前年鑑定評価額との推移を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　飯能 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    118,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [108.7] [100.0] 100 110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響が緩和され実質ＧＤＰはプラ スに転じているが、原材料価格の高騰や海外 景気の下振れ等、景気後退をもたらす悪材料 は多々存在する。 生活利便性の優れた閑静な住宅地域であるこ とから、土地の需要は高い。地域要因につい ては特段の変更はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％