別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
所沢 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
所沢 5-6 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　笹山　高廣   TEL.
鑑定評価額 98,800,000 円  １㎡当たりの価格 343,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 265,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 所沢市小手指町１丁目１５番７
 ②地積
　(㎡)		 288  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,300)
防火
（その他）
地区計画等


(100,300)

1:2		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ5		 店舗、事務所ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 南東16m市道 水道、ガス、下水 小手指

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 小手指駅北方

170m		 法令

規制		 商業
(100,300)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前の商業地域として成熟した地域であり、特別な地域要因の変動は見込まれず、当分の間は現状どおりに推移
していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    358,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    293,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は所沢市及びその周辺市の普通商業地域である。需要者は自社利用目的の法人のほか、不動産開発又は投資
による収益獲得を目的とする不動産業者や投資家が典型的である。小手指駅前の利便性の高い立地であり、需要は堅調
である。商業地の通常売買の取引事例は少なく、需要者の思惑に左右されがちであって需要の中心となる価格帯は見出
せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は多数の取引事例から選択して適用し現実の市場の特性を反映し実証性が高い価格で、妥当な価格となった。
収益価格は本件のような駅前の商業地域に立地する収益不動産においては重視すべき価格である。収益価格の各収支項
目は適切に査定し求めているが、採用した数値は想定である。一方、比準価格は実証性が高いため、本件では比準価格
を中心に、収益価格を比較考量し、他の標準地及び指定基準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    333,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　所沢 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    338,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 所沢市内の商業地の地価は全体的に回復傾向
にあり、駅前及び路線商業地ともに立地条件
の良好な物件を中心に需要は堅調に推移して
いる。

駅近くの商業地域で繁華性が比較的高いエリ
アであり、全般的市況の中、地価動向はやや
上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％ +1.5 ％
３　試算価格算定内訳 所沢 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６Ｋ６０１
９
-9		 所沢市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南3.6m市道、
中間画地
近商

(80,200)
b ６Ｋ８４１
３
-16		 所沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北5.4m市道、
中間画地
近商

(80,200)
c ６Ｋ７４１
２
-54		 所沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北7m市道、
中間画地
近商

(80,200)
d ６Ｋ７９７
２
-32		 所沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北6m市道、
南東9m、角地
近商
地区計画等
(100,200)
e ６Ｋ７９７
２
-29		 所沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.3m国道、
中間画地
商業

(80,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
157,974  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.1]
202,581 		 100
[  56.5]
358,550 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
359,000 
b (　           ) 
298,921  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
303,405 		 100
[  84.6]
358,635 
359,000 
c (　           ) 
298,307  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
301,290 		 100
[  84.1]
358,252 
358,000 
d (　           ) 
210,343  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
213,926 		 100
[  59.5]
359,539 
360,000 
e (　           ) 
241,664  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
247,222 		 100
[  70.2]
352,168 
352,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.5 交通・接近　 -14.6 環境　　　　 -24.0
画地　　　　 -18.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.8 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.2 交通・接近　 -14.8 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.8 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.7 交通・接近　  -9.2 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.8 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.6 交通・接近　  -0.8 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.8 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.6 交通・接近　  -2.8 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.8 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    358,000 円／㎡]  



所沢 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,240,976 
5,471,328 
19,769,648 
15,784,200 
3,985,448 		 （　0.9519）
3,793,748 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     84,305,511 円　　　　（　    293,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
所沢 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 186.24 Ｓ5 850.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   300 ％   300 ％   288 ㎡     12.2 m x   23.8 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は店舗、３～５階は事務所の各階フロア貸しを想定。 ⑦有効率　  97.0 ％
の理由		 建物設計計画に基づく有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
176.14 
95.2 
167.74 
3,395 
569,477 		 6.0  3,416,862 
1.0  569,477 

 2～ 2		 店舗
176.14 
97.6 
171.94 
2,716 
466,989 		 3.0  1,400,967 
1.0  466,989 

 3～ 4		 事務所
176.14 
97.6 
171.94 
2,444 
420,221 		 3.0  1,260,663 
1.0  420,221 

 5～ 5		 事務所
146.14 
97.1 
141.94 
2,444 
346,901 		 3.0  1,040,703 
1.0  346,901 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
850.70 
97.0 
825.50 

2,223,809 		 8,379,858 
2,223,809 
⑨年額支払賃料      2,223,809 円　×　12ヶ月　＝　      26,685,708 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     825.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,685,708 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,214,914 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,470,794 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,379,858 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          76,843 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,223,809 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         693,339 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,240,976 円　　　　（　        87,642 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６Ｋ７２８４賃
　　　　-9		 2,768  
(   2,715) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,775 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,716 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６Ｋ７２８４賃
　　　　-5		 2,692  
(   2,612) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 97.0]		 100
[110.0]
2,713 
c ６Ｋ６０１９賃
　　　　-11		 3,325  
(   3,226) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[120.0]		 100
[ 98.0]
2,915 
所沢 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,185,000 円  　　　　    237,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,067,428 円  　　　       26,685,708　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      730,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,014,500 円  　　　　    237,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       237,000 円  　　　　    237,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       237,000 円  　　　　    237,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,471,328 円　（　　　　　　        18,998 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 237,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     850.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,784,200 円  
（　　　　　        54,806 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,240,976 円      
②総費用 5,471,328 円      
③純収益　①－② 19,769,648 円      
④建物等に帰属する純収益 15,784,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,985,448 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,793,748 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,173 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     84,305,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     293,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 所沢 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　所沢市小手指町一丁目１５番７
 0318000111182-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
所沢 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
所沢 5-6 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　蜂須賀　郁未   TEL.
鑑定評価額 98,800,000 円  １㎡当たりの価格 343,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 265,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 所沢市小手指町１丁目１５番７
 ②地積
　(㎡)		 288  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,300)
防火
（その他）
地区計画等


(100,300)

1:2		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ5		 店舗、事務所ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 南東16m市道 水道、ガス、下水 小手指

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 小手指駅北方

170m		 法令

規制		 商業
(100,300)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 商業地域として成熟しつつあり、地域の状況を変化させるような特別な要因は見込まれず、今後も現在の状況を
維持しながら推移して行くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    352,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    296,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西武線沿線の所沢市内を主として、周辺市域にもおよぶ商業地域である。需要者は地縁性のある法人や事
業主、広域的に事業を行う不動産開発業者・事業者等である。駅前の利便性の良い地域にあり、充実した商業背後地を
有しているため、需要は安定している。取引される土地の規模・形状等の条件によっても価格は大きく異なるため、需
要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺の地域においては、自用の物件と賃貸用の物件が混在しており、賃貸借市場の成熟度は比較的低位である。取引に
際しては投資採算性を基本に考えて行われるが、商業地域では供給量が少ないことから取引価格は高位になりやすい。
従って、市場性を反映している比準価格を標準に、投資対象としての観点から検討される収益価格を関連付けて、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    333,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　所沢 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    338,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は全般的に回復傾向にあるものの、
金利や物価動向、国際情勢等は不安定な状況
にあり、先行き不透明感は根強くなっている
。

概ね安定した状況にあり、特別な地域要因の
変動は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％ +1.5 ％
３　試算価格算定内訳 所沢 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６Ｋ９５２
８
-2		 所沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西12m市道、
北東9m、
二方路
近商
地区計画等
土地区画整理済
(100,200)
b ６Ｋ７９７
２
-36		 所沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
中間画地
近商

(80,200)
c ６Ｋ６３８
３
-59		 新座市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東18m市道、
北6m、二方路
２住居
高度地区
(60,200)
d ５Ｃ３８９
０
-6		 所沢市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東16m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
243,229  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
237,382 		 100
[  70.7]
335,760 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
336,000 
b (　           ) 
200,871  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
203,281 		 100
[  55.7]
364,957 
365,000 
c (　           ) 
254,470  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
279,450 		 100
[  83.3]
335,474 
335,000 
d (　           ) 
214,350  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
228,935 		 100
[  61.4]
372,858 
373,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.6 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.8 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -10.1 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.4 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    352,000 円／㎡]  



所沢 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,299,670 
5,751,360 
20,548,310 
16,516,800 
4,031,510 		 （　0.9519）
3,837,594 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     85,279,867 円　　　　（　    296,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
所沢 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 176.14 Ｓ5 850.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   300 ％   300 ％   288 ㎡     12.2 m x   23.8 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸しで１・２階店舗、３階以上事務所を想定。 ⑦有効率　  97.0 ％
の理由		 類似建物の標準的な割合を参考。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
176.14 
95.2 
167.74 
3,897 
654,000 		 6.0  3,924,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
176.14 
97.6 
171.94 
2,930 
504,000 		 4.0  2,016,000 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
176.14 
97.6 
171.94 
2,520 
433,000 		 3.0  1,299,000 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
146.14 
97.1 
141.94 
2,520 
358,000 		 3.0  1,074,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
850.70 
97.0 
825.50 

2,382,000 		 9,612,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,382,000 円　×　12ヶ月　＝　      28,584,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     825.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,584,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,372,472 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,211,528 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,612,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          88,142 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,299,670 円　　　　（　        91,318 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６Ｋ７２８４賃
　　　　-7		 2,167  
(   2,099) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
2,769 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,940 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,930 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６Ｋ７２８４賃
　　　　-9		 2,768  
(   2,715) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,015 
c ６Ｋ７２８４賃
　　　　-10		 2,884  
(   2,800) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,040 
所沢 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,240,000 円  　　　　    248,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,143,360 円  　　　       28,584,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      764,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,108,000 円  　　　　    248,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       248,000 円  　　　　    248,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       248,000 円  　　　　    248,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,751,360 円　（　　　　　　        19,970 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 248,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 278,000 円／㎡　×　     850.70 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,516,800 円  
（　　　　　        57,350 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,299,670 円      
②総費用 5,751,360 円      
③純収益　①－② 20,548,310 円      
④建物等に帰属する純収益 16,516,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,031,510 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,837,594 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,325 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     85,279,867 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     296,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 所沢 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　所沢市小手指町一丁目１５番７
 0318000111182-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考