令和6年1月15日　提出 所沢 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   所沢 -45 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　新井　和弥   TEL.

鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 所沢市西所沢２丁目６４８番２０ ｢西所沢２－８－５｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅、 共同住宅が見られる 住宅地域 北4m私道 水道、ガス、下水 西所沢 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    55 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 西所沢駅北西方 500m 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中小規模の戸建住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域として熟成度が高い。特に地域要因を変動させ る事象は認められないことから、当面は現状を維持しながら推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、所沢市の市街地周辺に存する住宅地域と判断した。需要者の中心は、自己の居住用を目的とした所得水 準の高い一次取得者層および買い替え層である。所沢市においては、住宅地では好調な市況が今のところは継続してお り、最寄駅からの利便性が良い地域における市場の需給関係は強含みで推移している。近隣地域周辺における新築戸建 物件の中心価格帯は４，０００万円～４，０００万円台半ばである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、需要者の中心である自己利用目的のエンドユーザーの視点から、快適性・利便性を要因比較して試算した ものであり、現実の取引市場を反映した実証的な価格といえるため説得力は高い。対象地は間口、画地規模が狭く、経 済合理的な賃貸住宅経営が困難なため、収益還元法の適用は断念した。以上の分析より、本件では比準価格を採用し、 規準価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -43                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    181,000 円／㎡ [102.8] 100 100 [100.0] 100 [101.1] [100.0] 100 184,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    180,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 所沢市においては、人口は概ね横ばいで、新 設住宅着工戸数は持ち直している。景気が緩 やかに回復している中、不動産市況は堅調に 推移している。 最寄駅への利便性・住環境が良い地域で需要 は安定しており、全般的市況の中、地価動向 は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -6.5 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％