令和6年1月15日　提出 所沢 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   所沢 -43 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　田中　美奈子   TEL.

鑑定評価額 23,400,000 円  １㎡当たりの価格 186,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 所沢市上新井５丁目６７番２６ ②地積 　(㎡) 126   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) 準防 （その他） 地区計画等 (70,100) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか空地 も残る区画整理済の 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 小手指 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南     8 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺に未利用地が見られるが 街区整然とした居住環境の良 い戸建住宅地域である。 街 路 基準方位　北　　　 　　　　　　　６ｍ 市道 交通 施設 小手指駅東方 1.0km 法令 規制 １低専 (70,100) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は土地区画整理事業が完了した住宅地域で、現在は未利用地が多く見られるが、今後は次第に熟成度が 高まっていくものと予測する。住宅需要は概ね堅調で、地価動向は上昇傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    186,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西武池袋線・同新宿線沿線で所沢市及び東京都を含む周辺市域の住宅地域を圏域とする。需要者の中心 は所沢市居住者が多いが、同一需給圏外からの転入者も見られる。近隣地域及び周辺では土地区画整理事業が完了し、 良好な居住環境となったが、未だ熟成度が低いため今後継続的に新規供給が見込まれる。市場における中心的価格帯は 、土地が１２０㎡程度で２，０００万円台前半、新築戸建物件で３，０００万円台後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺では自己使用目的の戸建住宅の取引が中心であり、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域等において 信頼性ある取引事例が得られた。一方収益価格については、戸建貸家を想定することも考えられるが、その場合の収益 性は著しく低くなることから価格決定の指標にはなり得ないと考える。したがって収益価格は試算せず、不動産市場の 動向を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    181,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　所沢 -16                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    183,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策の継続、リモートワーク等、働き 方の多様化で市内には人口の社会増が見られ た。新たな需要層の流入もあり住宅価格は上 昇傾向であった。 小手指駅、新所沢駅とも利用可能な住宅地域 である。良好な居住環境を形成し、周辺では 新規の住宅供給も見られ、地価は上昇傾向で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％ +1.6 ％