令和6年1月15日　提出 所沢 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   所沢 -32 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　蜂須賀　郁未   TEL.

鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 148,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 所沢市東狭山ケ丘２丁目２９１４番３５ (狭山ケ丘第４３街区１６) ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 土地区画整理 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6.2m市道 水道、ガス、下水 狭山ヶ丘 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    55 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．２ｍ 市道 交通 施設 狭山ヶ丘駅東方 900m 法令 規制 １低専 (50,80) 土地区画整理事業 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした戸建住宅地域であり、今後も特段の地域要因の変動はなく、現状の住環境を維持していくと予測 される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    148,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西武線沿線の所沢市を中心にしつつ周辺市域にも及ぶ住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内 の居住者が多くを占めており、圏外からの転入者は少なくなっている。区画整理地内の住宅地域であり、良好な居住環 境が形成されている。取引の中心となる価格帯は、土地については１０００万円台後半程度、新築戸建住宅については ３０００万円台半ば程度が多くなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅から徒歩圏内の戸建住宅を中心とした住宅地域で、需要者の多くは自己の居住用住宅を求める個人である。投資 目的の賃貸用物件は少なく、賃貸借市場が成熟していないため、収益価格の試算は見送らざるを得なかった。居住の快 適性が重視されるという地域の状況を反映して、本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -43                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    181,000 円／㎡ [102.8] 100 100 [100.0] 100 [126.3] [100.0] 100 147,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    145,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気は全般的に回復傾向にあるものの、 金利や物価動向、国際情勢等は不安定な状況 にあり、先行き不透明感は根強くなっている 。 低層住宅地域として安定しており、特段の地 域要因の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％