別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
所沢 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
所沢 -30 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　新井　和弥   TEL.
鑑定評価額 40,800,000 円  １㎡当たりの価格 300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 所沢市寿町１１８番２２外
｢寿町１１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 136  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1		 住宅

Ｗ2F1B		 中小規模の一般住宅
等が見られる住宅地
域		 南3.6m市道 水道、ガス、下水 所沢

580m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　３
．６ｍ市道		 交通

施設		 所沢駅北西方

580m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成度が高い。所沢駅周辺の開発動向により、現状
を維持しつつ、生活利便性はさらに高まっていくことが期待される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    307,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    182,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、所沢市の市街地周辺に存する住宅地域と判断した。需要者の中心は、自己の居住用を目的とした所得水
準の高い一次取得者層および買い替え層である。所沢市においては、住宅地では好調な市況が今のところは継続してお
り、都心への通勤や生活利便性の高い中心部における市場の需給関係は強含みで推移している。近隣地域周辺における
新築戸建物件の価格帯は４，０００万円台～６，０００万円台まで幅広い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、需要者の中心である自己利用目的のエンドユーザーの視点から、快適性・利便性を要因比較して試算した
ものであり、現実の取引市場を反映した実証的な価格といえるため説得力は高い。収益価格は低位に試算されたが、画
地規模等から賃貸住宅経営の投資採算性はやや劣る物件と解する。以上の分析より、本件では比準価格を重視し、収益
価格を参酌して、規準価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　所沢 -26                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    206,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.1]		 [106.0]
100		 297,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    289,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 所沢市においては、人口は概ね横ばいで、新
設住宅着工戸数は持ち直している。景気が緩
やかに回復している中、不動産市況は堅調に
推移している。

街路条件はやや劣るものの、生活利便性に優
れた中心市街地で需要は安定しており、全般
的市況の中、地価動向は上昇傾向で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.2
交通・接近　　　  -3.6
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 所沢 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６Ｋ８６８
２
-51		 所沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西12m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b ６Ｋ６０１
９
-11		 所沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東3m私道、
中間画地
１住居

(60,160)
c ６Ｋ９５３
０
-12		 所沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
d ５Ｃ８７１
１
-15		 所沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東8.7m市道
、南西4.6m、
角地
１住居

(70,200)
e ６Ｋ７２８
４
-41		 所沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
217,505  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.3]
233,057 		 100
[  82.3]
283,180 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
300,000 
b (　           ) 
160,423  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
203,110 		 100
[  70.6]
287,691 
305,000 
c (　           ) 
229,101  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.3]
239,483 		 100
[  79.0]
303,143 
321,000 
d (　           ) 
218,979  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.3]
222,404 		 100
[  80.8]
275,252 
292,000 
e (　           ) 
447,523  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 128.6]
361,568 		 100
[ 120.7]
299,559 
318,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.3 交通・接近　  -2.3 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　  -4.1 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.2 交通・接近　  -2.4 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.1 交通・接近　  -4.8 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.3 交通・接近　  +0.6 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 +28.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    307,000 円／㎡]  



所沢 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,743,829 
665,692 
3,078,137 
1,981,620 
1,096,517 		 （　0.9732）
1,067,130 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     24,816,977 円　　　　（　    182,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
所沢 -30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 ＬＳ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   160 ％   136 ㎡     11.4 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   3.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫ（約３５㎡）各階同型で全４戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段等のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
70.00 
100.0 
70.00 
2,200 
154,000 		 1.0  154,000 
1.0  154,000 

 2～ 2		 居宅
70.00 
100.0 
70.00 
2,260 
158,200 		 1.0  158,200 
1.0  158,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

312,200 		 312,200 
312,200 
⑨年額支払賃料        312,200 円　×　12ヶ月　＝　       3,746,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,746,400 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       157,349 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,589,051 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           312,200 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,991 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          312,200 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         151,787 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,743,829 円　　　　（　        27,528 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６Ｋ６０１９賃
　　　　-4		 1,998  
(   1,916) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]
2,286 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,295 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６Ｋ８７１１賃
　　　　-4		 2,600  
(   2,493) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
2,381 
c ６Ｋ８７１１賃
　　　　-6		 2,352  
(   2,352) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 92.0]		 100
[118.0]
2,211 
所沢 -30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 151,500 円  　　　　     30,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 112,392 円  　　　        3,746,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       83,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      257,500 円  　　　　     30,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        30,300 円  　　　　     30,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,300 円  　　　　     30,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         665,692 円　（　　　　　　         4,895 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0654     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 45 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,981,620 円  
（　　　　　        14,571 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,743,829 円      
②総費用 665,692 円      
③純収益　①－② 3,078,137 円      
④建物等に帰属する純収益 1,981,620 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,096,517 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,067,130 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,847 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,816,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     182,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 所沢 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　所沢市寿町１１８番２２
 0318000116601-0000
2 　所沢市寿町１１８番２３
 0318000116602-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
所沢 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
所沢 -30 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　竹本　朗   TEL.
鑑定評価額 40,700,000 円  １㎡当たりの価格 299,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 所沢市寿町１１８番２２外
｢寿町１１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 136  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1		 住宅

Ｗ2F1B		 中小規模の一般住宅
等が見られる住宅地
域		 南3.6m市道 水道、ガス、下水 所沢

580m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       132 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　３
．６ｍ市道		 交通

施設		 所沢駅北西方

580m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域は所沢駅まで徒歩圏の既存低層住宅地域で、今後も現状を維持していくものと予測される。地価水準は小
幅な上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    306,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    196,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西武新宿線及び池袋線沿線で、所沢市及び東京都を含む周辺市区町の住宅地域。需要者の中心は同一需給
圏内の居住者である。同一需圏外からの転入も見られる。所沢駅から徒歩圏内で商業地にも近く、利便性が良好である
ことから、需給は安定的に推移している。土地価格は１３０㎡前後で、３，５００万円～４，０００万円程度、新築戸
建住宅の価格は敷地面積等によってバラツキはあるものの４，０００万円～５，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性が重視さ
れる住宅地域であり、比準価格は取引の実態を反映して説得力があることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考
量し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　所沢 -26                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    206,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.0]		 [106.0]
100		 297,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    289,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復している中、第一次取得
者等の購入意欲は根強く、市場の需給関係は
強含みで推移している。


居住環境が良好であり、最寄駅から徒歩圏に
あることから利便性がよい。



標準的な規模で、総額も標準的であることか
ら選好性は高い。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.9
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 所沢 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６Ｋ６０１
９
-17		 所沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m私道、
中間画地
１住居

(60,160)
b ６Ｋ８４１
３
-16		 所沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北5.4m市道、
中間画地
近商

(80,200)
c ６Ｋ７４１
２
-54		 所沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北7m市道、
中間画地
近商

(80,200)
d ６Ｋ９５３
０
-38		 所沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.2m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
362,739  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
351,446 		 100
[ 121.4]
289,494 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
307,000 
b (　           ) 
298,921  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
303,704 		 100
[ 103.4]
293,718 
311,000 
c (　           ) 
298,307  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
301,588 		 100
[ 106.4]
283,447 
300,000 
d (　           ) 
329,359  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.9]
323,019 		 100
[ 112.1]
288,153 
305,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -1.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.2 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    306,000 円／㎡]  



所沢 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,465,620 
588,840 
2,876,780 
1,700,400 
1,176,380 		 （　0.9732）
1,144,853 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     26,624,488 円　　　　（　    196,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
所沢 -30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 ＬＳ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   160 ％   136 ㎡     11.4 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   3.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一戸３５㎡程度を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段としたため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
70.00 
100.0 
70.00 
2,047 
143,000 		 1.0  143,000 
1.0  143,000 

 2～ 2		 居宅
70.00 
100.0 
70.00 
2,088 
146,000 		 1.0  146,000 
1.0  146,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

289,000 		 289,000 
289,000 
⑨年額支払賃料        289,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,468,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,468,000 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       145,656 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,322,344 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           289,000 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,769 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          289,000 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         140,507 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,465,620 円　　　　（　        25,483 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６Ｋ８７１１賃
　　　　-11		 2,140  
(   2,051) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,140 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,135 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,047 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６Ｋ８７１１賃
　　　　-12		 2,044  
(   2,043) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,129 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
所沢 -30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 130,000 円  　　　　     26,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 104,040 円  　　　        3,468,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       81,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      221,000 円  　　　　     26,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        26,000 円  　　　　     26,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,000 円  　　　　     26,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         588,840 円　（　　　　　　         4,330 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0654     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 45 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,700,400 円  
（　　　　　        12,503 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,465,620 円      
②総費用 588,840 円      
③純収益　①－② 2,876,780 円      
④建物等に帰属する純収益 1,700,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,176,380 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,144,853 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,418 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,624,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     196,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 所沢 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　所沢市寿町１１８番２２
 0318000116601-0000
2 　所沢市寿町１１８番２３
 0318000116602-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考