令和6年1月15日　提出 所沢 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   所沢 -29 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　江里口　真   TEL.

鑑定評価額 24,000,000 円  １㎡当たりの価格 222,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月15日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 所沢市有楽町７０６番４４ ｢有楽町１１－１５｣ ②地積 　(㎡) 108   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 航空公園 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    45 ｍ、南    45 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.7 ｍ、奥行　約　　   7.9 ｍ、規模　　       108 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 航空公園駅南東方 700m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 航空公園駅の南東方徒歩約９分に位置するが、中心市街地に近い古くからの住宅地域で、所沢駅勢圏でもあるこ とから需要は強い。ファルマン通り交差点の改修が進み、周辺の環境より今後も地価の上昇が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    222,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に西武線沿線で概ね所沢市及びその周辺市町の住宅地域が圏域。需要者は圏内の居住者が中心。最寄り 駅は航空公園駅だが所沢駅へも徒歩約１１分で利用可能。東町地区の再開発事業が一部完成し、併せて交差点の拡幅改 修も予定されており、東川の溢水も減り、宅地価値の見直される可能性もある地域。中心価格帯は土地１００㎡程度で ２，４００万円強程度。敷地１００㎡程度の建売で総額３，４００万円～４，５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は取引当事者の属性に応じた事例分析を踏まえ事例の持つ特性、価格水準、比較可能性を検討のうえ相対的に 規範性が高い事例を採用して求めており精度は高い。収益価格は前面道路が狭く床面積が小さく、更に賃料水準が低く 投資採算性に劣り、奥行が狭く経済合理的な想定も困難なため試算を断念した。したがって、取引の実態を反映した比 準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    215,000 円／㎡ [102.8] 100 100 [106.0] 100 [ 96.5] [103.0] 100 223,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    215,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融資産の景気の持ち直しの動きから、不動 産市場は堅調である。一方、雇用、賃金の状 況は厳しく、戸建の需要は後半に掛けて強く ない。 特別な地域要因の変動はない。 特に個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +2.6 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％