令和6年1月10日　提出 行田 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   行田 -13 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　岡本　祐一   TEL.

鑑定評価額 1,710,000 円  １㎡当たりの価格 13,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 行田市大字南河原字中新田８３０番１３ ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (70,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東4.5m市道、背面道 水道 熊谷 6.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 熊谷駅北東方 6.8km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 特段の要因も見受けられず、今後とも地域要因に大きな変化は無く推移していくものと予測される。南河原地区 の宅地需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧南河原村を中心とし、熊谷市・行田市郊外の住宅地域。需要者の中心は、地縁・血縁を有する者が中 心であり、他地域からの転入者は少ない。市場の需給動向として、南河原地区の住宅地は、行田市街地中心部からも遠 く離れ、宅地需要は弱く、地価は下落傾向にある。市場での中心となる価格帯については、土地は約１８０㎡程度で２ ００万円～４００万円程度である。新築戸建住宅の供給は乏しいが、２０００万円程度が需要の中心と推測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、南河原地区の住宅地域で、賃貸需要が乏しく、土地建物の投資額に相応する適切な賃料を得られないこと から収益還元法は適用しない。比準価格は、地域要因の適切な比較が可能な事例を採用しており、市場性を反映し精度 の高い価格である。市場性を重視して価格が形成される住宅地域であることから、市場性を反映し精度の高い比準価格 を重視して、現在の不動産市況を考慮し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　行田 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,500 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 92.1] [103.0] 100 13,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・生産年齢人口は減少傾向で、世帯数は やや増加傾向にある。高齢化率は、３２％台 と年々高まっている。 地域要因に特段の変動は無い。南河原地区の 住宅地は、行田市街地中心部から遠く離れ、 宅地需要は弱く、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +15.2 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％