別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
行田 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
行田 -6 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　平野　光芳   TEL.
鑑定評価額 7,550,000 円  １㎡当たりの価格 37,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 30,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 行田市向町１４８番１
｢向町７－４０｣		 ②地積
　(㎡)		 202  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
特別用途地区

1:1		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅や事業所併
用住宅等が混在する
住宅地域		 西6.1m市道 水道、ガス、下水 行田市

930m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６．１
ｍ市道		 交通

施設		 行田市駅南東方

930m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内に格別の変動要因はない。地価水準はコロナ禍後の経済正常化や低金利等金融緩和の継続により景気回復
期待があるが、一方、円安インフレに伴う実質賃金減少や先行き不透明感も増大、その方向性は見いだせない。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は秩父鉄道沿線で、行田市、熊谷市の住宅地域である。典型的需要者は、同市及び周辺市に居住する３０代
～４０代の一次取得者が中心である。昨年、周辺地域で事業所等を転用した分譲地開発は少ない。コロナ禍は緩和した
が、インフレによる建築費高騰、実質賃金減少等もあり需要は弱い。中心価格帯は、土地１５０～２００㎡程度で６０
０万円～１０００万円程度、新築戸建住宅は２２００万円～２７００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は周辺類似地域において多数の取引事例を収集・分析し、その中から類似性が強く、信頼性の高い事例から求
めた。収益価格は近隣地域が持ち家指向の強い地域で、収益性より居住の快適性を重視する住宅地であるため、低位に
求められた。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、周辺地域での需要が少ないことも勘案し、前年公
示価格及び指定基準地としての価格の連続性に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　行田 -7                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     37,400 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内人口は微減、世帯数は微増傾向。昨年１
～９月の前年同期比土地取引件数は３１（約
５．４％）の増加、同新設住宅戸数は約１５
．５％減少。

Ｒ５年１月まで５年間の向町の世帯数は１４
（２．７％）増、人口は３０（２．５％）減
、市平均は３．５％増、４．０％減、世帯数
増加率が劣る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 行田 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 行田Ｒ０３

-40561		 行田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西10m県道、
中間画地
２住居
特別用途地区
(60,200)
b 行田Ｒ０４

-40519		 行田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
c 行田Ｒ０５

-40510		 行田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.5m市道、
東5.1m、角地
１住居

(70,180)
d 行田Ｒ０６

-10516		 行田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西3.9m市道
、中間画地
商業

(90,240)
e 行田Ｒ０６

-10501		 行田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北8m市道、
西4m、角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
33,340  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
38,439 		 100
[ 109.1]
35,233 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
35,600 
b (　           ) 
30,303  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
37,273 		 100
[ 100.0]
37,273 
37,600 
c (　           ) 
43,755  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 128.5]
33,914 		 100
[  85.4]
39,712 
40,100 
d (　           ) 
38,487  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
38,372 		 100
[  95.9]
40,013 
40,400 
e (　           ) 
44,579  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
44,490 		 100
[ 105.2]
42,291 
42,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  +7.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.5 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -4.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     39,300 円／㎡]  



行田 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,684,566 
553,372 
2,131,194 
1,977,250 
153,944 		 （　0.9718）
149,603 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      3,183,043 円　　　　（　     15,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
行田 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 79.50 Ｗ2 159.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
特別用途地区
 60 ％   200 ％   200 ％   202 ㎡     14.0 m x   13.4 m  前面道路：市道     　   6.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２室（２ＤＫ、３９．７５㎡）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
79.50 
100.0 
79.50 
1,380 
109,710 		 1.0  109,710 
1.0  109,710 

 2～ 2		 居宅
79.50 
100.0 
79.50 
1,394 
110,823 		 1.0  110,823 
1.0  110,823 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
159.00 
100.0 
159.00 

220,533 		 220,533 
220,533 
⑨年額支払賃料        220,533 円　×　12ヶ月　＝　       2,646,396 円 
⑩a共益費（管理費）              50 円／㎡　×　     159.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　          95,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,741,796 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       164,508 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,577,288 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           220,533 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,073 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          220,533 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         105,205 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,684,566 円　　　　（　        13,290 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 行田（賃）Ｒ０
６
　　　　-11303		 1,057  
(   1,056) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 84.0]
1,503 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,441 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,380 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 行田（賃）Ｒ０
６
　　　　-11304		 1,039  
(   1,039) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[107.0]
1,349 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
行田 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 137,500 円  　　　　     27,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 109,672 円  　　　        2,741,796　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       17,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      233,700 円  　　　　     27,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        27,500 円  　　　　     27,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,500 円  　　　　     27,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         553,372 円　（　　　　　　         2,739 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 168,000 円／㎡　×　     159.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0782 ×  40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,977,250 円  
（　　　　　         9,788 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,684,566 円      
②総費用 553,372 円      
③純収益　①－② 2,131,194 円      
④建物等に帰属する純収益 1,977,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 153,944 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 149,603 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          741 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,183,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 行田 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　行田市向町１４８番１
 0303000319108-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
行田 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
行田 -6 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　石井　依子   TEL.
鑑定評価額 7,550,000 円  １㎡当たりの価格 37,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 30,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 行田市向町１４８番１
｢向町７－４０｣		 ②地積
　(㎡)		 202  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
特別用途地区

1:1		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅や事業所併
用住宅等が混在する
住宅地域		 西6.1m市道 水道、ガス、下水 行田市

930m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
．１ｍ市道		 交通

施設		 行田市駅南東方

930m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 足袋産業で栄えた旧来からの中心市街地であるが、事業所は減少傾向にあり、長期的には住宅用途への純化が進
むと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は行田市のうち、秩父鉄道沿線の旧市街地。需要者は同市及び周辺市に居住する個人及び地縁者等が大半で
、圏外からの流入は少ない。熟成した住宅地域で新規の宅地開発は少なく、地域は静態的に推移している。中心価格帯
は、土地は１５０㎡～２５０㎡で５００万円台後半～１０００万円程度、新築戸建物件は２０００万円台前半から半ば
と推定する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似の取引事例から求めた実証的な価格である。一方、収益価格は不動産の収益性に着目して求めた価格で
あるが、近隣地域では持家需要が中心であることから、取引価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に試算さ
れた。よって本件においては比準価格を標準とし、また、取引主体や取引の経緯により見られる市場価格の分散傾向や
保有価値も考慮のうえ収益価格を参酌し、前年価格との連続性にも留意して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　行田 -7                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     37,400 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 行田市の人口は減少傾向にあり、高齢化が徐
々に進行している。



旧市街地における熟成した住宅地域であり、
依然として供給物件は少なく、静態的に推移
している。


地域の標準的画地と比較して、接面方位から
日照面での居住快適性が若干優る。個別的要
因に変動はない。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 行田 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 行田Ｒ０５

-40536		 行田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西5m市道、
南東6.5m、
角地
１住居
特別用途地区
(70,200)
b 行田Ｒ０５

-40537		 行田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.2m市道
、南東5.4m、
角地
１中専

(70,200)
c 行田Ｒ０６

-10842		 行田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4m市道、
西4.5m、角地
１住居
特別用途地区
(70,180)
d 行田Ｒ０６

-10516		 行田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西3.9m市道
、中間画地
商業

(90,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,403  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
37,035 		 100
[ 102.0]
36,309 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
36,700 
b (　           ) 
37,815  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
36,603 		 100
[  99.4]
36,824 
37,200 
c (　           ) 
38,959  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
36,994 		 100
[  90.8]
40,742 
41,100 
d (　           ) 
38,487  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
38,372 		 100
[  97.4]
39,396 
39,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     38,700 円／㎡]  



行田 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,634,245 
549,736 
2,084,509 
1,962,870 
121,639 		 （　0.9718）
118,209 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      2,515,085 円　　　　（　     12,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
行田 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 79.50 Ｗ2 159.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
特別用途地区
 60 ％   200 ％   200 ％   202 ㎡     14.0 m x   13.4 m  前面道路：市道     　   6.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 画地条件から２ＤＫ・３９㎡程度の住戸が４住戸存するアパートを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
79.50 
100.0 
79.50 
1,380 
109,710 		 1.0  109,710 
1.0  109,710 

 2～ 2		 居宅
79.50 
100.0 
79.50 
1,394 
110,823 		 1.0  110,823 
1.0  110,823 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
159.00 
100.0 
159.00 

220,533 		 220,533 
220,533 
⑨年額支払賃料        220,533 円　×　12ヶ月　＝　       2,646,396 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     159.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          72,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,646,396 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　          72,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       190,288 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,528,108 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           220,533 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,051 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          220,533 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         104,086 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,634,245 円　　　　（　        13,041 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 行田（賃）Ｒ０
６
　　　　-10506		 1,121  
(   1,121) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]
1,460 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,440 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,380 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 行田（賃）Ｒ０
６
　　　　-10504		 1,039  
(   1,039) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]
1,231 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
行田 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 136,500 円  　　　　     27,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 108,736 円  　　　        2,718,396　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       17,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      232,000 円  　　　　     27,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        27,300 円  　　　　     27,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,300 円  　　　　     27,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         549,736 円　（　　　　　　         2,721 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 167,000 円／㎡　×　     159.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0782 ×  40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,962,870 円  
（　　　　　         9,717 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,634,245 円      
②総費用 549,736 円      
③純収益　①－② 2,084,509 円      
④建物等に帰属する純収益 1,962,870 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 121,639 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 118,209 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          585 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,515,085 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 行田 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　行田市向町１４８番１
 0303000319108-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考