別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
行田 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
行田 -4 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　牧元　航也   TEL.
鑑定評価額 5,860,000 円  １㎡当たりの価格 32,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 行田市大字長野字白川戸前７０９番３
 ②地積
　(㎡)		 183  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ郊外の住宅地
域		 西6.2m市道 水道、ガス、下水 東行田

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 中規模の一般住宅が多い住宅
団地		 街

路		 基準方位　北　　６
．２ｍ市道		 交通

施設		 東行田駅北方

1.3km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 秩父鉄道利用圏の住宅地域であり、ＪＲ利用には、マイカーに依存しなければならず、利便性はやや不良で、需
要も弱含みである。当面も概ね現状のまま推移すると予測した。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね行田市内の秩父鉄道線沿線の住宅地域である。需要者の中心は行田市及び周辺市に居住する４０代の
一次取得者が中心で、行田市及び周辺市以外からの転入者は少ない。秩父鉄道利用圏の住宅地域は都心へのアクセスが
容易でなく、需要は弱含みである。取引市場では、土地は１５０㎡～２００㎡で５００万円～７００万円、新築建売で
２，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパート等の収益物件も散見されるが、地主が相続対策や節税目的で経営しているケースが多く、経済合理性よりも居
住の快適性等が優先される地域である。現実にもエンドユーザーによる自用目的の取引が大半であるため、比準価格を
標準とし、収益価格を参考にし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　行田 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     37,500 円／㎡		 [ 99.7]
100		 100
[101.0]		 100
[116.1]		 [101.0]
100		 32,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は企業収益、個人消費等に改善の動きが
見られ、緩やかに回復傾向にある。行田市の
人口は減少傾向で、土地の需要も二極化が見
られる。

古い中規模戸建住宅団地で、地域内の高齢化
が進んでいる。



西道路のため、北道路よりも快適性はやや優
るが、その他の個別的要因に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.1
交通・接近　　　  +4.6
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 行田 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 行田Ｒ０６

-10502		 行田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東2.8m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
b 行田Ｒ０６

-10820		 行田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.7m市道、
東4.3m、角地
１中専

(70,200)
c 行田Ｒ０５

-40521		 行田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.2m市道、
北3.5m、
二方路
近商

(90,200)
d 行田Ｒ０５

-40826		 行田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 東12m県道、
北3m、角地
１住居

(60,200)
e 行田Ｒ０６

-10834		 行田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
西6m、角地
１中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,040  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[  87.8]		 100
[  89.4]
34,345 		 100
[ 101.1]
33,971 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
34,300 
b (　           ) 
29,848  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
28,892 		 100
[  93.5]
30,901 
31,200 
c (　           ) 
19,645  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[  72.8]		 100
[  79.1]
33,978 		 100
[ 111.9]
30,365 
30,700 
d (　           ) 
39,448  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
38,823 		 100
[ 117.8]
32,957 
33,300 
e (　           ) 
30,000  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
29,068 		 100
[  94.7]
30,695 
31,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.8 交通・接近　 +15.5 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -10.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +4.7 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +16.6 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -20.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　 +10.2 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.1 交通・接近　 +11.2 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     33,000 円／㎡]  



行田 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,415,193 
506,695 
1,908,498 
1,804,690 
103,808 		 （　0.9718）
100,881 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      2,146,404 円　　　　（　     11,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
行田 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
重層長屋 73.00 Ｗ2 146.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   183 ㎡     14.6 m x   12.6 m  前面道路：市道     　   6.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一住戸が３０～４０㎡で１ＬＤＫの単身者向き住宅。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 内階段式の重層長屋のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 居宅
73.00 
100.0 
73.00 
1,430 
104,390 		 1.0  104,390 
0.0  0 
一括
 2～ 2		 居宅
73.00 
100.0 
73.00 
1,450 
105,850 		 1.0  105,850 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
146.00 
100.0 
146.00 

210,240 		 210,240 
0 
⑨年額支払賃料        210,240 円　×　12ヶ月　＝　       2,522,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     146.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          72,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,522,880 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　          72,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       181,642 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,413,238 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           210,240 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,955 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,415,193 円　　　　（　        13,198 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 行田（賃）Ｒ０
６
　　　　-11001		 2,109  
(   2,107) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[120.0]		 100
[ 73.0]		 100
[111.3]		 100
[100.0]
2,163 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,431 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,430 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 行田（賃）Ｒ０
６
　　　　-10504		 1,039  
(   1,039) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 73.0]		 100
[ 95.8]		 100
[102.0]
1,324 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
行田 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 125,500 円  　　　　     25,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 103,795 円  　　　        2,594,880　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       13,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      213,300 円  　　　　     25,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        25,100 円  　　　　     25,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,100 円  　　　　     25,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         506,695 円　（　　　　　　         2,769 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 167,000 円／㎡　×　     146.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0782 ×  40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,804,690 円  
（　　　　　         9,862 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,415,193 円      
②総費用 506,695 円      
③純収益　①－② 1,908,498 円      
④建物等に帰属する純収益 1,804,690 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 103,808 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 100,881 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          551 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,146,404 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 行田 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　行田市大字長野字白川戸前７０９番３
 0303000287005-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
行田 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
行田 -4 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　直井　裕   TEL.
鑑定評価額 5,870,000 円  １㎡当たりの価格 32,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 行田市大字長野字白川戸前７０９番３
 ②地積
　(㎡)		 183  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ郊外の住宅地
域		 西6.2m市道 水道、ガス、下水 東行田

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
．２ｍ市道		 交通

施設		 東行田駅北方

1.3km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域としてほぼ熟成しており、当面現状のまま推移するものと思料する。地
価水準は弱含みで推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,650 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は行田市内の住宅地域。需要者は行田市とその周辺市等に居住する３０代～４０代の一次取得者層が中心で
あると考えられる。当該地域は区画整然とした比較的に閑静な住宅地域で居住環境は良好であるが、市街中心部からや
や離れている事もあり、需要は弱含んでいる。市場での需要の中心となる価格帯は、土地は５００～１０００万円前後
、新築戸建住宅は２０００～２５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺においてアパートも見られるが、典型的な市場参加者・需要者は戸建住宅地として自己利用を目的とする個人等で
、その価格判断において収益性は要因としての影響が弱く、需要者の価格判断に最も適合する価格は実際の取引市場を
反映した比準価格である。よって本評価では、収益価格は参考に止め、比準価格を採用する事を妥当と判断し、弱含み
で推移している当該地域の市場動向を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　行田 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     37,500 円／㎡		 [ 99.7]
100		 100
[101.0]		 100
[116.1]		 [101.0]
100		 32,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市の総人口は減少し高齢化率は上昇。土地
取引件数は増加傾向で推移している。戸建住
宅地の市場は弱い状況が続いている。


地域要因に特段の変動は認められないが、駅
からやや離れた住宅地に対する需要は弱く、
過去１年間の地価は弱含みで推移している。


個別的要因に変動はない。代替・競争等の関
係にある不動産と比較した優劣及び競争力の
程度は普通で変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.1
交通・接近　　　  +4.6
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 行田 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 行田Ｒ０６

-10837		 行田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西6m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b 行田Ｒ０５

-40858		 行田市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西5.5m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
c 行田Ｒ０５

-40537		 行田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.2m市道
、南東5.4m、
角地
１中専

(70,200)
d 行田Ｒ０６

-10834		 行田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
西6m、角地
１中専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
21,358  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
26,380 		 100
[  83.0]
31,783 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
32,100 
b (　           ) 
32,011  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
33,595 		 100
[ 103.7]
32,396 
32,700 
c (　           ) 
37,815  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
36,603 		 100
[ 115.1]
31,801 
32,100 
d (　           ) 
30,000  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
29,068 		 100
[  93.6]
31,056 
31,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　  -4.3 環境　　　　 -14.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.7 交通・接近　  +0.4 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.4 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.1 交通・接近　 +11.2 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     32,100 円／㎡]  



行田 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,370,178 
480,078 
1,890,100 
1,804,690 
85,410 		 （　0.9718）
83,001 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      1,765,979 円　　　　（　      9,650 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
行田 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 73.00 Ｗ2 146.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   183 ㎡     14.6 m x   12.6 m  前面道路：市道     　   6.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １戸あたり専有面積約３７㎡程度、１ＤＫタイプの重層長屋を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 重層長屋のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
73.00 
100.0 
73.00 
1,419 
103,587 		 1.0  103,587 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
73.00 
100.0 
73.00 
1,447 
105,631 		 1.0  105,631 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
146.00 
100.0 
146.00 

209,218 		 209,218 
0 
⑨年額支払賃料        209,218 円　×　12ヶ月　＝　       2,510,616 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     146.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          72,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,510,616 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　          72,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       214,357 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,368,259 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           209,218 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,919 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,370,178 円　　　　（　        12,952 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 行田（賃）Ｒ０
６
　　　　-11003		 1,121  
(   1,121) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 92.7]		 100
[100.0]
1,317 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,420 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,419 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 行田（賃）Ｒ０
５
　　　　-10803		 1,351  
(   1,246) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 94.8]		 100
[ 95.0]
1,500 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
行田 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 125,500 円  　　　　     25,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 77,478 円  　　　        2,582,616　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       13,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      213,300 円  　　　　     25,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        25,100 円  　　　　     25,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,100 円  　　　　     25,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         480,078 円　（　　　　　　         2,623 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 167,000 円／㎡　×　     146.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0782 ×  40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,804,690 円  
（　　　　　         9,862 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,370,178 円      
②総費用 480,078 円      
③純収益　①－② 1,890,100 円      
④建物等に帰属する純収益 1,804,690 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 85,410 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 83,001 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          454 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,765,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,650 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 行田 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　行田市大字長野字白川戸前７０９番３
 0303000287005-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考