令和6年1月11日　提出 行田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   行田 -2 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　石井　依子   TEL.

鑑定評価額 6,330,000 円  １㎡当たりの価格 17,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 行田市大字下忍字高畑１９２４番１ ②地積 　(㎡) 370   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅兼作業所 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が見られる郊外の 住宅地域 南4.5m市道 水道 吹上 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 Ｈ１８．９．１より前から登 記地目が宅地の場合は都市計 画法第３４条第１１号扱い 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 吹上駅北東方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 雑種地の宅地転換等も一部見られるが、大きな変動はなく、当分の間は現況維持で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、行田市南部及び隣接する鴻巣市に所在する市街化調整区域内の集落地域である。需要者の中心は地縁を 有する個人等が中心で、同一需給圏外からの転入は少ない。ＪＲ高崎線吹上駅までバス便も利用可能で、市内郊外部と しては比較的利便性が良く、取引は少ないながらも地価は安定的に推移していると思料する。取引の中心価格帯は総額 で５００万円～７００万円程度であり、画地規模が大きいものは単価が安くなる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域においては公法上の規制からアパート等共同住宅の想定は現実的でなく、収益価格の算定は困難である。採用 した取引事例から試算した比準価格は、市街化調整区域内の宅地の取引市場を適正に反映しており、実証的で信頼性が 高いと考えられる。よって、代表標準地との検討及び前年公示価格からの連続性にも留意して、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　行田 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,500 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 72.2] [100.0] 100 17,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 行田市の人口は減少傾向にあり、高齢化が徐 々に進行しているが、ＪＲ高崎線沿線の市域 南部は市域北部よりも人口減少率が低い。 ＪＲ吹上駅勢圏に位置し、市内市街化調整区 域の中では比較的利便性の良い地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％