別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川口 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川口 9-3 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　山崎　伸雄   TEL.
鑑定評価額 1,190,000,000 円  １㎡当たりの価格 202,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川口市領家５丁目３９１４番
｢領家５－６－３７｣		 ②地積
　(㎡)		 5,873  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1		 倉庫

Ｓ1		 中小規模の工場、倉
庫、事業所が多い工
業地域		 北西10.5m市道、北東側道 水道、下水 川口

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西   110 ｍ、南    90 ｍ、北   135 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     4,900 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．５ｍ市道 交通

施設		 川口駅南東方

2.9km		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 工場、倉庫等が見られる成熟した工業地域で、特段の変動要因もなく、概ね現状のまま推移するものと予測する
。なお大規模画地については、物流施設地としての需要が見込まれ、地価は当面は上昇が続くと思料する。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    207,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    134,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川口市を中心に埼玉県南部及び東部地域に加え、足立区等も含む範囲の工業地域と判定する。需要者は
各種製造業、流通業等の法人が中心となる。当地域は東京等の大消費地への接近性に優れる内陸型の工業地域であり、
需要は底堅いものがある。特に纏まった画地は、昨今のインターネット通販市場の拡大を背景に物流施設用地としての
需要が高い。中心価格帯については、規模や用途による個別性の影響を受けまちまちのため、把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺では投資目的での物流施設の開発、売買も見られるが、自用目的での取引が依然として中心となっている。比準価
格は規範性の高い取引事例に基づき試算された価格で、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は対象標
準地の収益性を適切に反映しているが、収益性に反映され難い要因も存するため、やや低位に試算された。よって、収
益価格を参酌しつつも比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    189,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[102.6]		 [103.0]
100		 202,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 長期金利の上昇や、エネルギー・原材料価格
の値上がり等の懸念材料も見受けられるが、
市内の不動産需要は底堅く推移している。


工場や倉庫が集積する成熟した工業地域で、
地域要因については特段の変動は認められな
い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川口 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０２

-4		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東44m県道、
中間画地
工業

(60,200)
b ２４１１０

-18		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
工業

(60,200)
c ２４１１２

-304		 川口市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西25m県道、
中間画地
準工

(60,200)
d ２３１０１

-28		 戸田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北8m県道、
中間画地
工業

(60,200)
e ２４１０１

-25		 戸田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
南西6m、角地
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
221,245  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
231,201 		 100
[ 110.7]
208,854 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
215,000 
b (　           ) 
213,462  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
222,427 		 100
[ 103.7]
214,491 
221,000 
c (　           ) 
205,570  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
210,915 		 100
[ 109.6]
192,441 
198,000 
d (　           ) 
181,886  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
199,165 		 100
[ 103.5]
192,430 
198,000 
e (　           ) 
201,945  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
204,886 		 100
[ 103.5]
197,957 
204,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    207,000 円／㎡]  



川口 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

175,729,505 
39,618,684 
136,110,821 
100,485,000 
35,625,821 		 （　0.9534）
33,965,658 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    789,899,023 円　　　　（　    134,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川口 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 3,008.31 Ｓ4 11,708.04
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業

 70 ％   200 ％   200 ％   5,873 ㎡     73.0 m x   75.0 m  前面道路：市道     　  10.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しを想定。地域の標準的な使用容積率を考慮の上、想定した。 ⑦有効率　  82.7 ％
の理由		 同種の類似建物を参考とした
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 倉庫
2,927.01 
56.2 
1,643.85 
1,552 
2,551,255 		 3.0  7,653,765 
1.0  2,551,255 

 2～ 4		 倉庫
2,927.01 
91.6 
2,680.27 
1,552 
4,159,779 		 3.0  12,479,337 
1.0  4,159,779 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
11,708.04 
82.7 
9,684.66 

15,030,592 		 45,091,776 
15,030,592 
⑨年額支払賃料     15,030,592 円　×　12ヶ月　＝　     180,367,104 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   9,684.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       180,367,104 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     7,214,684 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 173,152,420 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        45,091,776 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         432,881 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       15,030,592 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　       2,144,204 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     175,729,505 円　　　　（　        29,922 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２
　　　　-124		 1,862  
(   1,835) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[103.0]		 100
[120.0]
1,637 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,575 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,552 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２
　　　　-125		 1,717  
(   1,674) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]
1,506 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川口 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,250,000 円  　　　　  1,650,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 7,214,684 円  　　　      180,367,104　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,829,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   14,025,000 円  　　　　  1,650,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,650,000 円  　　　　  1,650,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,650,000 円  　　　　  1,650,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      39,618,684 円　（　　　　　　         6,746 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,650,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 137,000 円／㎡　×　  11,708.04 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 50 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 100,485,000 円  
（　　　　　        17,110 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 175,729,505 円      
②総費用 39,618,684 円      
③純収益　①－② 136,110,821 円      
④建物等に帰属する純収益 100,485,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 35,625,821 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 33,965,658 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,783 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    789,899,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     134,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川口 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川口市領家五丁目３９１４番
 0306000425481-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川口 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川口 9-3 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　奥川　大河   TEL.
鑑定評価額 1,190,000,000 円  １㎡当たりの価格 202,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川口市領家５丁目３９１４番
｢領家５－６－３７｣		 ②地積
　(㎡)		 5,873  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1		 倉庫

Ｓ1		 中小規模の工場、倉
庫、事業所が多い工
業地域		 北西10.5m市道、北東側道 水道、下水 川口

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西   110 ｍ、南    90 ｍ、北   135 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     4,900 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．５ｍ市道 交通

施設		 川口駅南東方

2.9km		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の工場、倉庫、事業所等が多く見られる工業地域であり、今後は大きな変化はなく工業地域として推移
するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    207,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    135,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 評価対象標準地は工業地であり、埼玉県南東部、東京都内陸部の広範な工業地域に価格牽連性を有するが、同一需給圏
は川口市、蕨市、戸田市の工業地域の範囲である。需要者は主に同一需給圏に取引先や関連会社等の地縁を有する中小
法人が多く、倉庫用地としての取引が有力である。画地の個別的要因に強い影響を受けるうえ、購入者の事業規模によ
って必要となる画地規模が異なるため中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 評価対象標準地は川口市南部の中小工場、倉庫等が集積する工業地域に存する。比準価格は、比較的新しい工業地の取
引事例が採用できたため信頼性は高い。収益価格は対象地の収益性を適切に反映した価格が試算されたものの、自用で
使用する需要が強い地域であり、収益価格は低位に試算されたと思料される。よって、比準価格を重視し、収益価格を
参考に、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    189,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[102.6]		 [103.0]
100		 202,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インフレが、不動産市場参加者の懸念材料と
なっている。川口市の人口は令和２年をピー
クに微減傾向に転じた。


中小規模の工場や倉庫の多い集積度の高い工
業地域であり、価格に大きな影響を及ぼす地
域要因の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川口 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１１

-29		 川口市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西15m市道、
北東10m、
角地
工業

(70,200)
b ２４１０２

-2		 川口市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西15m市道、
中間画地
工業

(60,200)
c ２４１０２

-4		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東44m県道、
中間画地
工業

(60,200)
d ２４１１０

-18		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
工業

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
250,480  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
248,048 		 100
[ 123.2]
201,338 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
207,000 
b (　           ) 
245,789  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
260,536 		 100
[ 128.5]
202,752 
209,000 
c (　           ) 
221,245  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
231,201 		 100
[ 118.7]
194,778 
201,000 
d (　           ) 
213,462  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
222,427 		 100
[ 105.6]
210,632 
217,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    207,000 円／㎡]  



川口 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

171,766,546 
38,680,982 
133,085,564 
97,440,000 
35,645,564 		 （　0.9534）
33,984,481 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    790,336,767 円　　　　（　    135,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川口 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 3,008.31 Ｓ4 11,708.04
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業

 70 ％   200 ％   200 ％   5,873 ㎡     73.0 m x   75.0 m  前面道路：市道     　  10.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４階建倉庫の一棟貸を想定した。地域の標準的な使用容積率を考慮した。 ⑦有効率　  82.7 ％
の理由		 共用部分として標準的な有効率を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
2,927.01 
56.2 
1,643.85 
1,517 
2,493,720 		 3.0  7,481,160 
1.0  2,493,720 

 2～ 4		 倉庫
2,927.01 
91.6 
2,680.27 
1,517 
4,065,970 		 3.0  12,197,910 
1.0  4,065,970 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
11,708.04 
82.7 
9,684.66 

14,691,630 		 44,074,890 
14,691,630 
⑨年額支払賃料     14,691,630 円　×　12ヶ月　＝　     176,299,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   9,684.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       176,299,560 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     7,051,982 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 169,247,578 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        44,074,890 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         423,119 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       14,691,630 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　       2,095,849 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     171,766,546 円　　　　（　        29,247 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２
　　　　-125		 1,717  
(   1,674) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]
1,519 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,540 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,517 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６
　　　　-123		 2,151  
(   2,121) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[120.0]
1,811 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川口 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,000,000 円  　　　　  1,600,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 7,051,982 円  　　　      176,299,560　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,829,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   13,600,000 円  　　　　  1,600,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,600,000 円  　　　　  1,600,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,600,000 円  　　　　  1,600,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      38,680,982 円　（　　　　　　         6,586 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,600,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 133,000 円／㎡　×　  11,708.04 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 50 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 97,440,000 円  
（　　　　　        16,591 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 171,766,546 円      
②総費用 38,680,982 円      
③純収益　①－② 133,085,564 円      
④建物等に帰属する純収益 97,440,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 35,645,564 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 33,984,481 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,787 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    790,336,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     135,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川口 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川口市領家五丁目３９１４番
 0306000425481-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
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備考