別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川口 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川口 5-11 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　各務　実   TEL.
鑑定評価額 156,000,000 円  １㎡当たりの価格 263,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川口市芝中田２丁目２３番５外
｢芝中田２－２３－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 594  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）

1:1		 店舗

Ｓ2		 店舗、営業所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 北東15.1m県道 水道、ガス、下水 蕨

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    25 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５．５ｍ県道 交通

施設		 蕨駅東方

1.4km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 産業道路沿いの路線商業地域で、地域要因に特段の変動は認められない。今後も、現状を維持するものと予測す
る。地価については、上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    270,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    187,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京浜東北線、埼京線沿線の川口市、蕨市、戸田市の幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は同一需
給圏内に地縁性を有する自己使用目的の事業者が中心。交通量も多く、背後に住宅地域を擁するため、路線商業地域と
しての競争力は概ね良好である。需要は底堅く、地価も安定している。なお、需要者の属性や利用目的、画地規模等の
条件により取引価格が異なるため、中心となる取引価格帯の把握は困難であった。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗、事業所等が多く見られる路線商業地域で、周辺には貸店舗や貸事務所等の収益物件も見られるが、市場での取引
の中心は自用の店舗または事業所である。このため収益価格は、市場参加者の属性を反映してやや低位に試算された。
一方本件比準価格は規範性の高い取引事例を基に、市場の実態を反映して求められた。したがって、実証的な価格であ
る比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    400,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[100.0]		 100
[160.5]		 [100.0]
100		 264,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    247,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症の沈静化、金融緩
和、景気拡大、外国人需要等もあり、不動産
需要は安定し、川口市の地価は上昇基調で推
移している。

店舗や事業所等を中心とする路線商業地域で
、地域要因については特段の変動は認められ
ない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +14.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川口 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３７０９

-301		 川口市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西15m県道、
北東6.5m、
角地
準住居

(70,200)
b ５

-310		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西20m県道、
東6m、二方路
準工

(60,200)
c ２３７０３

-20		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北15m県道、
中間画地
近商

(80,200)
d ２４１０６

-2		 川口市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10.1m区画
街路、
北東9m、
角地
２中専

(70,200)
e ２４１０３

-15		 川口市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
248,474  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
260,306 		 100
[  97.0]
268,357 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
268,000 
b (　           ) 
242,101  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
269,334 		 100
[  98.0]
274,831 
275,000 
c (　           ) 
219,945  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
235,941 		 100
[ 102.0]
231,315 
231,000 
d (　           ) 
213,440  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
219,299 		 100
[  80.4]
272,760 
273,000 
e (　           ) 
275,005  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
284,630 		 100
[ 102.7]
277,147 
277,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    270,000 円／㎡]  



川口 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,212,822 
4,352,208 
15,860,614 
10,726,000 
5,134,614 		 （　0.9512）
4,884,045 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    111,001,023 円　　　　（　    187,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川口 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 334.84 Ｓ2 669.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   594 ㎡     25.0 m x   26.0 m  前面道路：県道     　  15.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 貸店舗・事務所（一棟貸し）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗・事務所
669.68 
100.0 
669.68 
2,607 
1,745,856 		 6.0  10,475,136 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
669.68 
100.0 
669.68 

1,745,856 		 10,475,136 
0 
⑨年額支払賃料      1,745,856 円　×　12ヶ月　＝　      20,950,272 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     669.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,950,272 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       838,011 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,112,261 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,475,136 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         100,561 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,212,822 円　　　　（　        34,028 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７
　　　　-119		 2,489  
(   2,420) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,701 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,620 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,607 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ７
　　　　-120		 2,123  
(   2,086) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
2,564 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川口 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 930,000 円  　　　　    155,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 628,508 円  　　　       20,950,272　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,166,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,317,500 円  　　　　    155,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       155,000 円  　　　　    155,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       155,000 円  　　　　    155,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,352,208 円　（　　　　　　         7,327 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 155,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     669.68 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0692     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 35 ％　＋　0.0668 ×  35 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,726,000 円  
（　　　　　        18,057 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,212,822 円      
②総費用 4,352,208 円      
③純収益　①－② 15,860,614 円      
④建物等に帰属する純収益 10,726,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,134,614 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,884,045 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,222 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    111,001,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     187,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川口 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川口市芝中田二丁目２３番５
 0306000239418-0000
2 　川口市芝中田二丁目２３番６
 0306000239419-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川口 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川口 5-11 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　青木　徹   TEL.
鑑定評価額 156,000,000 円  １㎡当たりの価格 263,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川口市芝中田２丁目２３番５外
｢芝中田２－２３－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 594  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）

1:1		 店舗

Ｓ2		 店舗、営業所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 北東15.1m県道 水道、ガス、下水 蕨

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    25 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５．５ｍ県道 交通

施設		 蕨駅東方

1.4km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 産業道路沿いの路線商業地域で、今後も現状を維持するものと予測する。地価は堅調に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    273,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    191,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京浜東北線で、川口市、蕨市、戸田市の圏域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性をもつ事業者が
中心である。店舗、営業所、事業所等が混在する路線商業地域であり、事業用不動産については、需給状態は概ね堅調
であり、背後の住宅地の旺盛な需要も影響して、地価は上昇基調で推移している。取引価格はまちまちで需要の中心と
なる価格帯の把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗、事業所等の多い路線商業地域であり、周囲に貸店舗や貸事務所等の収益物件も見られるが、取引の中心は自用の
店舗または事業所であり、主たる需要者が指向するのは市場における取引動向と思料される。したがって、規範性の高
い商業地等の取引事例の採用により、現実の市場動向を的確に反映した比準価格を標準としつつ、収益価格を関連付け
て、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    400,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[100.0]		 100
[162.8]		 [100.0]
100		 260,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    247,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内全域において不動産需要は堅調。利便性
が良好で値ごろ感のある住宅地を中心に地価
は上昇基調にある。


店舗や事業所等の多い路線商業地域で、地域
要因について特段の変動は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +14.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川口 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１１

-22		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西17m県道、
中間画地
２住居

(70,200)
b ５

-310		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西20m県道、
東6m、二方路
準工

(60,200)
c ２４１０７

-25		 蕨市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東22m県道、
中間画地
１住居

(70,200)
d ２３７０６

-6		 蕨市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西15m市道、
北東15m、
角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
417,200  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
428,047 		 100
[ 145.9]
293,384 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
293,000 
b (　           ) 
242,101  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
269,334 		 100
[ 111.1]
242,425 
242,000 
c (　           ) 
285,272  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
295,257 		 100
[ 110.3]
267,685 
268,000 
d (　           ) 
539,779  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
556,308 		 100
[ 147.4]
377,414 
377,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +17.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    273,000 円／㎡]  



川口 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,057,752 
4,297,886 
15,759,866 
10,518,400 
5,241,466 		 （　0.9512）
4,985,682 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    113,310,955 円　　　　（　    191,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川口 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 334.84 Ｓ2 669.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   594 ㎡     25.0 m x   26.0 m  前面道路：県道     　  15.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建の一棟貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
669.68 
100.0 
669.68 
2,587 
1,732,462 		 6.0  10,394,772 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
669.68 
100.0 
669.68 

1,732,462 		 10,394,772 
0 
⑨年額支払賃料      1,732,462 円　×　12ヶ月　＝　      20,789,544 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     669.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,789,544 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       831,582 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,957,962 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,394,772 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          99,790 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,057,752 円　　　　（　        33,767 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７
　　　　-119		 2,489  
(   2,420) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,676 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,587 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ７
　　　　-120		 2,123  
(   2,086) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,527 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川口 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 912,000 円  　　　　    152,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 623,686 円  　　　       20,789,544　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,166,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,292,000 円  　　　　    152,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       152,000 円  　　　　    152,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       152,000 円  　　　　    152,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,297,886 円　（　　　　　　         7,235 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 152,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     669.68 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0692     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 35 ％　＋　0.0668 ×  35 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,518,400 円  
（　　　　　        17,708 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,057,752 円      
②総費用 4,297,886 円      
③純収益　①－② 15,759,866 円      
④建物等に帰属する純収益 10,518,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,241,466 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,985,682 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,393 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    113,310,955 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     191,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川口 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川口市芝中田二丁目２３番５
 0306000239418-0000
2 　川口市芝中田二丁目２３番６
 0306000239419-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考