別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川口 -71　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川口 -71 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　各務　実   TEL.
鑑定評価額 44,400,000 円  １㎡当たりの価格 288,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 個別評価
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川口市大字小谷場字台１０４５番９
(芝東第３－４－１－４)		 ②地積
　(㎡)		 154  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
台形
1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に空地
等が見られる住宅地
域		 南西6m区画街路 水道、ガス 南浦和

830m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理事業が進捗中で
ある。		 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ区画街路		 交通

施設		 南浦和駅東方

830m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 土地区画整理事業地内で、低層住宅が建ち並ぶ街区が整然とした住宅地域である。地域的な変化は特に認められ
ず、区画整理事業の進展により徐々に変化していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    303,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    168,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京浜東北線及びＪＲ武蔵野線沿線で、概ね川口市、蕨市、戸田市の圏域。需要者の中心は同一需給圏
のうち川口市居住者及び隣接都市に居住する一次取得者であると分析される。高台に位置する環境良好な土地区画整理
事業区域に存する住宅地で、需要は安定的に推移している。土地は、１００㎡で３，０００万円程度、新築戸建住宅は
４，０００万円～５，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 評価対象地が存する地域は、自己利用を目的とした取引が中心で、収益性よりも居住の快適性及び利便性が重視される
傾向にある。そのため、土地建物の価格に見合う賃料水準は形成されておらず、収益価格は低位に試算されている。し
たがって、本件評価では実証性に基づく比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、不動
産市場の推移及び動向、単価と総額との関連の適否等にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    190,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[106.0]		 100
[ 67.8]		 [104.5]
100		 289,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    271,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症の沈静化、金融緩
和、景気拡大、外国人需要等もあり、不動産
需要は安定し、川口市の地価は上昇基調で推
移している。

環境良好な区画整理中の住宅地域で、隣接す
るさいたま市との比較で、相対的に割安であ
るため需要は根強く、地価は上昇基調で推移
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川口 -71　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１２

-310		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東16m未舗装
区画街路、
中間画地
１住居

(60,200)
b ２４１１２

-307		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m区画街路
、中間画地
１住居

(60,200)
c ２４１０５

-28		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m区画街路
、中間画地
２住居

(60,160)
d ２３７０３

-17		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e ２４１０６

-13		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東4m私道、
中間画地
１住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
266,322  		 100
[ 100.0]		 [ 111.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
330,535 		 100
[ 106.6]
310,070 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
324,000 
b (　           ) 
190,000  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
199,321 		 100
[  73.6]
270,817 
283,000 
c (　           ) 
214,506  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
220,083 		 100
[  76.0]
289,583 
303,000 
d (　           ) 
251,467  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
253,151 		 100
[  87.3]
289,978 
303,000 
e (　           ) 
208,871  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
232,616 		 100
[  90.2]
257,889 
269,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    303,000 円／㎡]  



川口 -71　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  土地区画整理事業地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,747,624 
630,148 
3,117,476 
2,003,920 
1,113,556 		 （　0.9735）
1,084,047 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     25,810,643 円　　　　（　    168,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川口 -71　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 83.00 Ｗ2 166.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   154 ㎡     13.3 m x   13.2 m  前面道路：区画街路 　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫタイプ、平均専有面積約４１㎡。地域の標準的な使用容積率を考慮の上想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
83.00 
100.0 
83.00 
1,894 
157,202 		 2.0  314,404 
1.0  157,202 

 2～ 2		 居宅
83.00 
100.0 
83.00 
1,953 
162,099 		 2.0  324,198 
1.0  162,099 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
166.00 
100.0 
166.00 

319,301 		 638,602 
319,301 
⑨年額支払賃料        319,301 円　×　12ヶ月　＝　       3,831,612 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     166.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,831,612 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       153,264 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,678,348 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           638,602 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,131 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          319,301 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          63,145 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,747,624 円　　　　（　        24,335 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７
　　　　-115		 1,635  
(   1,635) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,721 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,990 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,953 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ７
　　　　-116		 2,743  
(   2,694) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,194 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川口 -71　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 148,000 円  　　　　     29,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 114,948 円  　　　        3,831,612　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       56,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      251,600 円  　　　　     29,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        29,600 円  　　　　     29,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,600 円  　　　　     29,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         630,148 円　（　　　　　　         4,092 円／㎡）　　（経費率　　  16.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　     166.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0677     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0750 ×  45 ％　＋ 0.0913 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,003,920 円  
（　　　　　        13,012 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,747,624 円      
②総費用 630,148 円      
③純収益　①－② 3,117,476 円      
④建物等に帰属する純収益 2,003,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,113,556 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,084,047 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,039 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,810,643 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     168,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川口 -71　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川口市大字小谷場字台１０４５番９
 0306000180691-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川口 -71　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川口 -71 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　奥川　大河   TEL.
鑑定評価額 44,800,000 円  １㎡当たりの価格 291,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 個別評価
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川口市大字小谷場字台１０４５番９
(芝東第３－４－１－４)		 ②地積
　(㎡)		 154  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
台形
1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に空地
等が見られる住宅地
域		 南西6m区画街路 水道、ガス 南浦和

830m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ区画街路		 交通

施設		 南浦和駅東方

830m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 南浦和駅を最寄駅とする区画整理事業の進捗度が高い住宅地域である。今後は、周辺街路の整備が進み、徐々に
住宅地域としての環境が整いつつ推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    303,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    170,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川口市、蕨市、戸田市のＪＲ京浜東北線及びＪＲ埼京線を最寄駅とする住宅地域の範囲である。需要者
は主に同一需給圏内に住む一次取得者である。既に住宅が建ち並んでいるが区画整理事業が進捗しつつあり、住環境の
改善が期待される。需要の中心価格帯は、土地は３，０００万円程度、新築戸建住宅は４，０００万円台となっている
。画地規模は縮小傾向にあるが、大きい規模の画地は相応に需要がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 評価対象標準地は南浦和駅を最寄駅とする区画整理事業が進捗中の住宅地域内に存する。比準価格は、南浦和駅及び蕨
駅を最寄駅とする取引事例を採用したが、実証的で信頼性の高い価格が得られた。収益価格は収益性を適切に反映した
価格が試算されたものの、収益性よりも居住の快適性等に着目して取引される地域であり、低位に試算されたと思料さ
れる。比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地からの検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    190,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[106.0]		 100
[ 67.8]		 [104.5]
100		 289,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    271,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インフレが、不動産市場参加者の懸念材料と
なっている。川口市の人口は令和２年をピー
クに微減傾向に転じた。


熟成度の高い既存住宅地域であり、価格に大
きな影響を及ぼす地域要因の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川口 -71　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３７０５

-38		 川口市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南東4m区画街
路、中間画地
１住居

(60,160)
b ２４１１２

-307		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m区画街路
、中間画地
１住居

(60,200)
c ２４１０５

-28		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m区画街路
、中間画地
２住居

(60,160)
d ２４１０４

-8		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4.2m私道、
中間画地
２住居

(60,168)
e ２３７０２

-8		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m区画街路
、東4m、
角地
２住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
274,293  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.4]
283,133 		 100
[  90.2]
313,895 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
328,000 
b (　           ) 
190,000  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
199,321 		 100
[  73.6]
270,817 
283,000 
c (　           ) 
214,506  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
220,083 		 100
[  71.3]
308,672 
323,000 
d (　           ) 
129,468  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  74.2]
179,894 		 100
[  63.2]
284,642 
297,000 
e (　           ) 
181,510  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
176,477 		 100
[  64.5]
273,608 
286,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -25.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    303,000 円／㎡]  



川口 -71　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,805,099 
670,815 
3,134,284 
2,003,920 
1,130,364 		 （　0.9735）
1,100,409 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     26,200,214 円　　　　（　    170,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川口 -71　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 83.00 Ｗ2 166.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   154 ㎡     13.3 m x   13.2 m  前面道路：区画街路 　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 戸建住宅では収益性が劣るため各階２室、平均専有面積４１．５㎡のファミリータイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
83.00 
100.0 
83.00 
1,943 
161,269 		 2.0  322,538 
1.0  161,269 

 2～ 2		 居宅
83.00 
100.0 
83.00 
1,963 
162,929 		 2.0  325,858 
1.0  162,929 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
166.00 
100.0 
166.00 

324,198 		 648,396 
324,198 
⑨年額支払賃料        324,198 円　×　12ヶ月　＝　       3,890,376 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     166.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,890,376 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       155,615 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,734,761 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           648,396 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,225 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          324,198 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          64,113 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,805,099 円　　　　（　        24,708 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７
　　　　-116		 2,743  
(   2,694) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 99.5]		 100
[100.0]
2,297 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,963 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ３
　　　　-104		 1,578  
(   1,550) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 95.5]		 100
[100.0]
1,944 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川口 -71　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 148,000 円  　　　　     29,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 155,615 円  　　　        3,890,376　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       56,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      251,600 円  　　　　     29,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        29,600 円  　　　　     29,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,600 円  　　　　     29,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         670,815 円　（　　　　　　         4,356 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　     166.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0677     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0750 ×  45 ％　＋ 0.0913 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,003,920 円  
（　　　　　        13,012 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,805,099 円      
②総費用 670,815 円      
③純収益　①－② 3,134,284 円      
④建物等に帰属する純収益 2,003,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,130,364 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,100,409 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,146 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,200,214 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     170,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川口 -71　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川口市大字小谷場字台１０４５番９
 0306000180691-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
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備考