令和6年1月16日　提出 川口 -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川口 -50 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　石田　清巳   TEL.

鑑定評価額 740,000,000 円  １㎡当たりの価格 273,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 200,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川口市戸塚３丁目２９番６ ｢戸塚３－２９－１０｣ ②地積 　(㎡) 2,710   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 共同住宅 ＲＣ7 アパート、マンショ ン等が見られる住宅 地域 南東6m市道、背面道 水道、ガス、下水 東川口 780m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    45 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 東川口駅南東方 780m 法令 規制 １中専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当分は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    287,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              266,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ武蔵野線、埼玉高速鉄道線沿線で、概ね川口市及び隣接市の住宅地域。需要者の中心は大手デベロッ パー、地元マンション開発業者が主である。当該地域は東川口駅から徒歩圏にあり、閑静な住環境を有する住宅地域で 、安定した人気もある。川口市はマンション需要が高く、地価は上昇傾向にある。需要の中心価格帯は新築マンション の分譲価格がファミリータイプ約８０㎡程度で５０００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法の適用に当たっては、川口市内の大規模地事例を採用した実証的な価格である。開発法適用に当たって は、マンション事例から分譲収入、建築工事費等の支出、開発スケジュール、投下資本収益率等に基づき求められた。 よって、投資採算性を反映した開発法による価格を重視し実証的な比準価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川口 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    228,000 円／㎡ [107.0] 100 100 [104.5] 100 [ 87.4] [102.0] 100 272,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    257,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復傾向にあり、不動産市場も都市部 中心に活況を呈し、利便性良好な東京近接地 域である当市の地価は上昇傾向で推移してい る。 区画整理済みの環境良好な住宅地域で、需要 は根強く、地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.2 ％  ％