別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川口 -34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川口 -34 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　河村　茂明   TEL.
鑑定評価額 29,100,000 円  １㎡当たりの価格 247,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川口市南前川２丁目９番１７
｢南前川２－９－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 118  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 工場等も混在する区
画整然とした住宅地
域		 東8m市道 水道、ガス、下水 西川口

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　８
ｍ市道		 交通

施設		 西川口駅北方

1.8km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 県道蕨桜町線の南側背後に位置する事業所、作業所、共同住宅、一般住宅等が混在する地域であり、今後は住宅
地化が進むと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    252,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    137,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京浜東北線・埼玉高速鉄道線の沿線で概ね川口市・蕨市内の住宅地域の圏域。主な需要者は川口市内
外の自己使用を目的とした個人および建売住宅等販売目的の不動産事業者等である。駅からやや離れているが、駅から
の都心へのアクセスが良く、都内からの需要も見られ、事業所、作業所、住宅等が混在した住宅地域を形成している。
需要の中心となる価格帯は土地１００㎡前後の新築戸建住宅で４，０００万円～４，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 バス便利用で西川口駅、蕨駅の二駅利用可能であり、賃貸需要も見込まれるが、土地価格に見合う賃料水準が形成され
ていないため、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は要因比較を適切に行って試算され、信頼性の高い価格
が求められた。同地域では自用目的の取引を中心に価格水準を形成している現状から比準価格を重視し、収益価格を参
考に不動産取引市場の情勢を考慮のうえ、前年価格、代表標準地との均衡を図り鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 -33                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    225,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[103.0]		 100
[ 98.0]		 [103.0]
100		 246,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の景気は一部に足踏みもみられるが、緩
やかに回復している。世界的な金融引締め、
物価上昇等が不動産価格に与える影響に注意
する必要がある。

最寄駅からやや距離のある区画整然とした混
在住宅地域で、地域要因に特段の変動は認め
られない。


近隣地域内において概ね標準的であり、個別
的要因の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川口 -34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３７１０

-1		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 西4m市道、
南4m、角地
準工

(70,200)
b ２４１１０

-23		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西8m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
c ２３７１０

-4		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南10m市道、
中間画地
準工

(60,200)
d ２３７０３

-33		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
e ２３７１０

-25		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北4m私道、
中間画地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
241,391  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
254,515 		 100
[  95.1]
267,629 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
276,000 
b (　           ) 
182,311  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
223,063 		 100
[  98.9]
225,544 
232,000 
c (　           ) 
211,924  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
253,602 		 100
[ 104.1]
243,614 
251,000 
d (　           ) 
302,444  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
312,134 		 100
[ 102.0]
306,014 
315,000 
e (　           ) 
202,881  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
239,400 		 100
[  98.9]
242,063 
249,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    252,000 円／㎡]  



川口 -34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,765,791 
523,811 
2,241,980 
1,543,560 
698,420 		 （　0.9735）
679,912 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     16,188,381 円　　　　（　    137,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川口 -34　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 64.00 Ｗ2 128.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   118 ㎡     11.4 m x   10.8 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２Ｋ、平均専有面積３２㎡のファミリータイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
64.00 
100.0 
64.00 
1,832 
117,248 		 2.0  234,496 
1.0  117,248 

 2～ 2		 居宅
64.00 
100.0 
64.00 
1,850 
118,400 		 2.0  236,800 
1.0  118,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
128.00 
100.0 
128.00 

235,648 		 471,296 
235,648 
⑨年額支払賃料        235,648 円　×　12ヶ月　＝　       2,827,776 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,827,776 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       113,111 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,714,665 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           471,296 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,524 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          235,648 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          46,602 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,765,791 円　　　　（　        23,439 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ８
　　　　-110		 1,952  
(   1,950) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.9]		 100
[ 80.0]		 100
[117.0]		 100
[108.0]
1,933 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,885 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ８
　　　　-109		 1,775  
(   1,775) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 90.0]		 100
[115.0]		 100
[ 93.0]
1,790 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川口 -34　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 114,000 円  　　　　     22,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 113,111 円  　　　        2,827,776　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       57,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      193,800 円  　　　　     22,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        22,800 円  　　　　     22,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,800 円  　　　　     22,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         523,811 円　（　　　　　　         4,439 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0677     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0750 ×  45 ％　＋ 0.0913 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,543,560 円  
（　　　　　        13,081 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,765,791 円      
②総費用 523,811 円      
③純収益　①－② 2,241,980 円      
④建物等に帰属する純収益 1,543,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 698,420 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 679,912 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,762 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,188,381 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     137,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川口 -34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川口市南前川二丁目９番１７
 0306000394426-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川口 -34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川口 -34 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　青木　徹   TEL.
鑑定評価額 29,100,000 円  １㎡当たりの価格 247,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川口市南前川２丁目９番１７
｢南前川２－９－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 118  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 工場等も混在する区
画整然とした住宅地
域		 東8m市道 水道、ガス、下水 西川口

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　８
ｍ市道		 交通

施設		 西川口駅北方

1.8km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 整然とした街区に戸建住宅、共同住宅、作業所、事業所等が混在しており、今後は工業系用途の不動産が徐々に
住宅へと移行しつつ住宅地域として熟成度を深めていくと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    257,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    153,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川口市、蕨市のＪＲ京浜東北線及び埼玉高速鉄道を最寄駅とする住宅地域の範囲である。需要の中心は同
一需給圏のうち市内及び近郊の一次取得者である。最寄駅への交通接近条件が劣る地域であり、需要は大きな変動なく
推移している。土地は２，０００万円台中盤、新築戸建は４，０００万円台が需要の中心となっている。画地は細分化
傾向にあるが、まとまった画地規模の土地に対する需要は相応に見込まれる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域においてはアパートも見られるが、主となる市場参加者は戸建住宅地としての自己利用を目的としており、取
引等においては収益性よりも、主に生活利便性や居住の快適性等を指向するものと考えられる。したがって、規範性の
高い住宅地の取引事例を採用したことで、現実の取引実態及び市場動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較
考量しつつ、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 -33                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    225,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[103.0]		 100
[ 98.0]		 [103.0]
100		 246,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内全域において不動産需要は堅調。利便性
が良好で値ごろ感のある住宅地を中心に地価
は上昇基調にある。


区画整理済の住宅地域であるが、価格に大き
な影響を及ぼす地域要因の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川口 -34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３７０３

-33		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
b ２４１１１

-8		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
準工

(60,200)
c ２４１１０

-17		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
d ２４１１０

-40		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東21m市道、
北10.5m、
角地
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
302,444  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
312,134 		 100
[ 105.0]
297,270 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
306,000 
b (　           ) 
205,126  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
208,312 		 100
[  93.1]
223,751 
230,000 
c (　           ) 
215,617  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
220,928 		 100
[  96.0]
230,133 
237,000 
d (　           ) 
303,581  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
297,220 		 100
[ 125.6]
236,640 
244,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    257,000 円／㎡]  



川口 -34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,818,373 
497,146 
2,321,227 
1,543,560 
777,667 		 （　0.9735）
757,059 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     18,025,214 円　　　　（　    153,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川口 -34　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 64.00 Ｗ2 128.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   118 ㎡     11.4 m x   10.8 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 戸建住宅では収益性が劣るため各階２室、平均専有面積３２㎡のファミリータイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
64.00 
100.0 
64.00 
1,828 
116,992 		 2.0  233,984 
1.0  116,992 

 2～ 2		 居宅
64.00 
100.0 
64.00 
1,924 
123,136 		 2.0  246,272 
1.0  123,136 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
128.00 
100.0 
128.00 

240,128 		 480,256 
240,128 
⑨年額支払賃料        240,128 円　×　12ヶ月　＝　       2,881,536 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,881,536 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       115,261 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,766,275 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           480,256 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,610 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          240,128 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          47,488 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,818,373 円　　　　（　        23,885 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ８
　　　　-109		 1,775  
(   1,775) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,909 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,960 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,924 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ８
　　　　-110		 1,952  
(   1,950) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.9]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,057 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川口 -34　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 114,000 円  　　　　     22,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 86,446 円  　　　        2,881,536　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       57,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      193,800 円  　　　　     22,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        22,800 円  　　　　     22,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,800 円  　　　　     22,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         497,146 円　（　　　　　　         4,213 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0677     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0750 ×  45 ％　＋ 0.0913 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,543,560 円  
（　　　　　        13,081 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,818,373 円      
②総費用 497,146 円      
③純収益　①－② 2,321,227 円      
④建物等に帰属する純収益 1,543,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 777,667 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 757,059 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,416 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,025,214 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     153,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川口 -34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川口市南前川二丁目９番１７
 0306000394426-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考