令和6年1月12日　提出 熊谷 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊谷 -22 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　平野　光芳   TEL.

鑑定評価額 9,550,000 円  １㎡当たりの価格 10,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊谷市小泉字沖２８１番１ ②地積 　(㎡) 918   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 東7m市道 水道 熊谷 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    75 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北７ｍ市 道 交通 施設 熊谷駅南方 5.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はない。地価水準はコロナ禍後の経済正常化や低金利等金融緩和の継続により景気回復 期待があるが、一方、円安インフレに伴う実質賃金減少や先行き不透明感も増大、その方向性は見いだせない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線沿線熊谷、行田駅、東武東上線東松山駅勢圏に存する市街化調整区域内の住宅地域。需要者の 中心は、地縁性の強い近隣居住者の親族等のほか同市及び周辺市に居住する一次取得者が中心である。最寄駅徒歩圏外 の市街化調整区域であり、コロナ禍は緩和したが、インフレによる建築費高騰、実質賃金減少等もあり需要は弱い。規 模等により様々なため、市場の中心価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する複数の事例から求めたもので、市況を反映する価格である。収益価格 は、賃貸市場が未熟成なため適用しなかった。以上より市場の実態を反映した価格は比準価格であると思料されること から、比準価格を標準とし、また代表標準地との価格の均衡にも留意したうえで、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊谷 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [152.4] [100.0] 100 10,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減、世帯数は微増。昨年１～９ 月の前年同期比土地取引件数は１５８８件で 横這い、給与住宅を除く同新設住宅戸数は約 ６．６％の増加。 Ｒ５年１月まで５年間小泉の世帯数は３（２ ．１％）増、人口は２３（５．７％）減、市 平均は３．９％増、２．９％減で人口の減少 が目立つ。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％